昨天,由中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“2013年《住房綠皮書》發(fā)布暨2012—2013年住房形勢(shì)與政策研討會(huì)”在北京舉行。《住房綠皮書》認(rèn)為,今年初步抑制了房價(jià)快速上漲的局面,但預(yù)測明年樓市面臨著總體反彈與局部崩盤同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
年終總結(jié)
初步抑制房價(jià)快速上漲的局面
《住房綠皮書》指出,2012年為鞏固樓市調(diào)控政策,中央堅(jiān)定不移地繼續(xù)加大政策實(shí)施力度,多次重申抑制不合理需求,堅(jiān)持限購等房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松,但只初步實(shí)現(xiàn)了次優(yōu)的目標(biāo)即:初步抑制了房價(jià)快速上漲的局面,考慮到居民收入不斷增長的趨勢(shì),住房相對(duì)價(jià)格實(shí)現(xiàn)下降;保障性住房建設(shè)計(jì)劃提前超額完成;宏觀經(jīng)濟(jì)不僅初步實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升,并出現(xiàn)了一些積極的變化。 消費(fèi)成為重要的驅(qū)動(dòng)力量,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有所好轉(zhuǎn),宏觀經(jīng)濟(jì)正在減弱對(duì)房地產(chǎn)的依賴。
綠皮書同時(shí)也指出,2012年并沒有實(shí)現(xiàn)“房價(jià)理性回歸”的最優(yōu)目標(biāo),原因是在房價(jià)總體回落的趨勢(shì)下,應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下降過速的微調(diào)政策波及到了房地產(chǎn),加上地方政府執(zhí)行政策變相放松,引起市場預(yù)期轉(zhuǎn)向,導(dǎo)致市場出現(xiàn)恐慌情緒。由于7月份前后出現(xiàn)突然回漲的反復(fù),打亂房地產(chǎn)理性回歸的進(jìn)程,盡管隨后中央再度從嚴(yán)調(diào)控政策,各方預(yù)期再度發(fā)生改變,但市場改變了明顯回落的軌跡,再次進(jìn)入震蕩微漲階段。
明年預(yù)測
或存在局部崩盤風(fēng)險(xiǎn)
《住房綠皮書》指出,由于目前的房地產(chǎn)市場走勢(shì)不是市場機(jī)制內(nèi)生的,近期住房市場各項(xiàng)指標(biāo)普遍回轉(zhuǎn)的走勢(shì)值得警惕。今年四季度至2013年住房市場面臨著總體反彈與局部崩盤同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),即多數(shù)城市繼續(xù)快速上漲,一些城市將崩盤;多數(shù)項(xiàng)目繼續(xù)漲價(jià),一些項(xiàng)目將出現(xiàn)爛尾。
對(duì)于多數(shù)城市,如果在房價(jià)溫和上漲的趨勢(shì)下,中央不采取有效措施,地方政府調(diào)控變相放松,市場預(yù)期發(fā)生漸變,便有再度暴漲的風(fēng)險(xiǎn)。但是,對(duì)于一些泡沫特別嚴(yán)重的城市,由于投資和投機(jī)的撤離,將導(dǎo)致泡沫的破滅和樓市的崩盤,對(duì)于一些缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目來說,由于資金緊張或資金鏈斷裂,將導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾及企業(yè)破產(chǎn)。
中央調(diào)控面臨諸多不利
課題組專家分析,明年針對(duì)市場主體和政策本身,中央的房地產(chǎn)調(diào)控面臨諸多不利因素。首先是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢或持續(xù)低迷,一方面使中國的出口形勢(shì)持續(xù)嚴(yán)峻;另一方面,各國紛紛出臺(tái)寬松的貨幣政策,輸入性通脹的潛在壓力大。此外,國際資本仍覬覦我國的房地產(chǎn)市場。其二是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足。除了政府投資外,消費(fèi)需求增長和民間投資增長等動(dòng)力依然不足,如果外部需求出現(xiàn)重大困難,政府投資缺乏長期可持續(xù)性,宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反復(fù),可能影響房地產(chǎn)調(diào)控。第三是地方政府財(cái)政吃緊。
此外,各地情況千差萬別,區(qū)別對(duì)待的調(diào)控政策組合難以形成,缺乏可操作性、調(diào)控機(jī)制不健全等因素也是不利因素。
熱點(diǎn)分析
明年3月房價(jià)是否暴漲
昨天的研討會(huì)上,對(duì)于任志強(qiáng)曾經(jīng)拋出的“明年三月房價(jià)會(huì)暴漲”的預(yù)測,財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康指出,到底漲不漲,不能籠統(tǒng)地說,要具體城市具體分析。
賈康以北京為例:今年前11個(gè)月,北京商品住宅新開工面積1455萬平方米,下降40.5%。賈康指出,這個(gè)下降幅度很大,粗算一下,下降了600多萬平方米。同期商品住宅的銷售面積增長了52.7%,達(dá)到1179.2萬平方米。賈康說, 假定北京的庫存一下子被吃掉了這么多,如果沒有新的填補(bǔ),就會(huì)引發(fā)在那一段時(shí)間里更供不應(yīng)求。賈康說,他已經(jīng)從媒體看到北京某些地方出現(xiàn)房價(jià)的激增,一套220萬的房子一下子沖到300萬。
但賈康指出,北京的情況絕對(duì)不能套用到全國去,要一類一類城市專門分析,才好說整個(gè)市場的變化。
長期走勢(shì)
剛需最遲2015年走弱
綠皮書對(duì)2012—2013年住房需求的總體走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測。綠皮書指出,根據(jù)目前中國人口結(jié)構(gòu)的演進(jìn)趨勢(shì),最遲在2015年之后,中國的住房剛性需求將不再具備快速增加的條件,甚至將會(huì)呈現(xiàn)逐漸走弱的趨勢(shì)。
對(duì)于改善性需求,綠皮書指出,從長期來看,隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,未來至少還有7000萬套以上的改善性需求,中國房地產(chǎn)市場還有相當(dāng)長的時(shí)間來進(jìn)一步發(fā)展和完善。從總體上看,2013年全國城市的改善性需求將會(huì)穩(wěn)中有升,而一線城市的上升幅度將會(huì)大于二、三線城市。