自2012年11月1日江蘇省鎮(zhèn)江市開(kāi)始實(shí)施的公積金新政開(kāi)始,截至目前全國(guó)已有超過(guò)30余個(gè)城市對(duì)住房公積金政策進(jìn)行了調(diào)整。進(jìn)行公積金調(diào)整的城市,主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。但近期政策調(diào)整的方式逐漸多樣化,與之前的僅提高貸款額度相比,放松的空間更大,購(gòu)房人在使用公積金貸款和使用方面更加靈活。 公積金在更加便民的同時(shí)也引發(fā)了專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士的憂(yōu)心,他們擔(dān)心如此密集的公積金政策調(diào)整,會(huì)釋放一部分購(gòu)房需求,從而推高房?jī)r(jià)。
鎮(zhèn)江公積金新政規(guī)定新就業(yè)人員購(gòu)買(mǎi)自住住房辦理住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款的,父母也可申請(qǐng)成為共同還款人,使用其住房公積金賬戶(hù)余額轉(zhuǎn)賬還貸。雖然鎮(zhèn)江公積金政策備受矚目,但鎮(zhèn)江并非個(gè)案,“金九銀十”前后,武漢、深圳、昆明、江門(mén)、大連等多地公布了公積金松綁新政。一時(shí)間,很多地方公積金發(fā)放額度激增。
人民日?qǐng)?bào)曾把各地微調(diào)公積金政策梳理歸納了五類(lèi),一是上調(diào)公積金貸款額度,如廈門(mén)、南昌、鄭州、南京、合肥等地,上調(diào)幅度普遍在15%—25%之間。二是將公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例調(diào)低至兩成,在一定條件下可以用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套房,如武漢、沈陽(yáng)、廣州、重慶等地。三是在一定范圍內(nèi)允許在不同城市間公積金異地貸款或異地提取,如廣東、武漢、南京等地。四是擴(kuò)充公積金使用范圍,如杭州放開(kāi)了20年以上二手房的公積金貸款,鎮(zhèn)江提出公積金可以支付自住房的物業(yè)費(fèi)等。五是共同申請(qǐng)人的條件逐漸放寬,如新疆克拉瑪依規(guī)定為直系親屬購(gòu)買(mǎi)住房可以申請(qǐng)?zhí)崛」e金,鎮(zhèn)江規(guī)定新就業(yè)人員父母可申請(qǐng)成為共同還款人。
這些調(diào)整的共同點(diǎn)即為降低公積金貸款門(mén)檻、放松公積金使用的限制、提高公積金對(duì)購(gòu)房的支持力度。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為,在樓市調(diào)控背景下,各地商品住宅成交量普遍萎縮,公積金貸款政策的調(diào)整可以更為積極的鼓勵(lì)剛性需求入市,因此,公積金購(gòu)房政策也成為地方政府密集調(diào)整的主要手段。
值得關(guān)注的是,公積金互貸在越來(lái)越多的城市中推開(kāi)。目前,全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)公積金互貸的,僅限于同一省份的幾個(gè)城市之間。如先行改革的遼寧、珠三角、長(zhǎng)株潭三地,都是彼此經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的城市群?？缡〉墓e金互貸則尚未實(shí)現(xiàn)。此前北京與秦皇島之間曾開(kāi)展相關(guān)試點(diǎn),但事實(shí)上2009年年底就已經(jīng)暫停。
要實(shí)現(xiàn)公積金異地互貸,難度并不小。專(zhuān)家指出,如果施行互貸的兩個(gè)城市個(gè)人收入水平和房?jī)r(jià)水平相差懸殊,可能造成資金的流失和不合理利用。另一方面,跨地域的公積金互貸,應(yīng)當(dāng)需要完善的制度,尤其是要加強(qiáng)審核,避免因?yàn)橹贫壬系穆┒闯霈F(xiàn)騙貸的行為。在個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)尚不完備的情況下,操作難度大、存在一定風(fēng)險(xiǎn)。此外,相關(guān)機(jī)構(gòu)在異地管理和交流上還存在技術(shù)障礙。因此異地互貸的探索應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎前行。
有接近上海市公積金管理中心人士坦言,上海目前只有鐵路系統(tǒng)的職工可以實(shí)現(xiàn)異地提取和異地互貸,但上海尚未有進(jìn)一步擴(kuò)大這一政策的計(jì)劃,“異地提取和互貸雖然能擴(kuò)大公積金貸款的覆蓋人群,但受限于全國(guó)公積金尚未聯(lián)網(wǎng)等實(shí)際問(wèn)題,暫時(shí)很難推行。” 同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為,一般來(lái)講,公積金異地互貸主要是在本省內(nèi)或一定區(qū)域內(nèi),其主要作用還是為了刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購(gòu)房。