中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。當(dāng)前房?jī)r(jià)緩慢上升讓人們對(duì)新一輪調(diào)控充滿了期待,房產(chǎn)稅成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的方向已經(jīng)確定,唯一不確定的只有時(shí)間。在全國(guó)房?jī)r(jià)居高不下、購(gòu)房艱難的形勢(shì)下,房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具,被賦予了很多期待,不少人把房產(chǎn)稅當(dāng)成壓垮房?jī)r(jià)的最后一根稻草,實(shí)際上存在一定誤解。

房產(chǎn)稅之意不在抑制房?jī)r(jià)

房產(chǎn)稅改革根本目的不是為了抑制房?jī)r(jià),也不可能抑制房?jī)r(jià)。開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān),降低投資和投機(jī)者的收入預(yù)期,但這僅僅是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的一個(gè)因素,房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)還受到供給和影響需求的其他因素制約。面對(duì)房?jī)r(jià)飛漲,韓國(guó)政府2005年開(kāi)始對(duì)價(jià)值在9億韓元以上的公寓征收房屋擁有稅、財(cái)產(chǎn)稅、綜合地產(chǎn)稅,后來(lái)因應(yīng)形勢(shì)的變化,將納稅的標(biāo)準(zhǔn)下降到3億韓元的公寓,但這些措施的出臺(tái)并沒(méi)有抑制房?jī)r(jià)快速上漲。從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家推行房產(chǎn)稅的情況來(lái)看,房?jī)r(jià)也沒(méi)有明顯下降。這是因?yàn)樵诔鞘谢l(fā)展過(guò)程中,各個(gè)國(guó)家都不能避免房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì),城鎮(zhèn)化率只有51%的中國(guó)更是如此。

房產(chǎn)稅改革是財(cái)稅體制改革的重要組成部分,其主要意義在于根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,對(duì)房產(chǎn)稅制不斷進(jìn)行調(diào)整和完善,構(gòu)建一個(gè)完善的房地產(chǎn)稅收體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。畢竟,國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地方財(cái)政穩(wěn)定、百姓住房條件改善都離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮穩(wěn)定,房產(chǎn)稅是最能在三者之間取得平衡的房地產(chǎn)調(diào)控工具。

房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅,是中性的直接稅,由房地產(chǎn)所有人或持有人負(fù)擔(dān)且較難轉(zhuǎn)嫁,因此可增加房地產(chǎn)投機(jī)與投資的持有成本,降低房地產(chǎn)投資的收益率,所以可以成為房地產(chǎn)降溫的工具。房產(chǎn)稅的稅率一般較低,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊不像房地產(chǎn)調(diào)控的行政手段那么強(qiáng)烈且立竿見(jiàn)影,因此對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也相對(duì)更小,但是因其可長(zhǎng)期持續(xù)存在,所以是一個(gè)極好的立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的調(diào)控工具。房產(chǎn)稅的稅基廣,所有的房產(chǎn)與土地皆可成為其征收對(duì)象,因此調(diào)控的范圍最廣也最深入。房產(chǎn)稅的開(kāi)征能給地方政府帶來(lái)充足的稅源,替代因房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展降溫帶來(lái)的土地財(cái)政損失,不會(huì)過(guò)分刺激地方政府的利益,因此能獲得地方政府的支持。

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)仍需完善

從上海、重慶兩地試點(diǎn)情況來(lái)看,房產(chǎn)稅改革取得了初步成效。第一,試點(diǎn)城市住房市場(chǎng)供給增加明顯,盡管需求減少并不顯著。第二,結(jié)合對(duì)供給和需求的影響來(lái)看,住房市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)快上漲總體上得以控制。第三,對(duì)優(yōu)化當(dāng)?shù)氐淖》渴袌?chǎng)結(jié)構(gòu)有一定積極意義。

但是兩地試點(diǎn)的情況也暴露出了一些問(wèn)題。一是兩地的征收范圍過(guò)窄。從兩地試點(diǎn)看,主要針對(duì)的是二套以上新購(gòu)房和高檔別墅等增量房,而這些業(yè)主屬于富裕人群,對(duì)稅收并不十分敏感。比如上海方案,不追溯以往,個(gè)人之前無(wú)論擁有多少房產(chǎn)也無(wú)需納稅,起不到調(diào)控功效。要使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮出功效,從增量房向存量房過(guò)渡將是必然趨勢(shì)。二是稅率偏低。從兩地方案來(lái)看,重慶較為苛刻,而上海較為緩和。兩地確定的最高稅率不超過(guò)1.2%,絕大多數(shù)納稅情況適用稅率在0.4%-0.6%。而在房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺的時(shí)期,低稅率往往具有一定程度的轉(zhuǎn)嫁性,使房產(chǎn)稅的征收力度偏小。所以房產(chǎn)稅收入用于廉租房、保障房建設(shè)的美好預(yù)期可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。三是立法層級(jí)有待提高。目前兩地試點(diǎn)的方案都是依據(jù)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議的精神制定,而與現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例中“非經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)不征稅”的規(guī)定相沖突。如果一直沒(méi)有堅(jiān)實(shí)可靠的法律支點(diǎn),勢(shì)必造成今后征收工作的障礙,所以房產(chǎn)稅的立法問(wèn)題必須提上議事日程。