從2004年開始,中央政府對房地產(chǎn)的調(diào)控不斷:2005年取消房貸優(yōu)惠,“新老八條”相繼出臺;2006年出臺加大房產(chǎn)交易成本的“國六條”;2010年,國務(wù)院宣布了十一條措施調(diào)控房價(jià),之后緊跟著限購、限貸、限價(jià)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)……這些政策在一定程度上遏制了房價(jià)過快上漲勢頭,但是,房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長并未減速。

由于今年年底樓市再次出現(xiàn)“量價(jià)齊升”的局面,因此,引來了密集出臺的政策、表態(tài):12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,中央再次強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖;17日,北京市規(guī)定補(bǔ)繳社保在購房資格審核中不予認(rèn)可,回?fù)袅?ldquo;北京變相松動限購政策”傳言;18日,針對不斷傳出的“地王”新聞,國土資源部明確表態(tài),采取切實(shí)措施穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng),抑制異常地價(jià)。

從近期中央及一線城市的調(diào)控態(tài)度來看,中央對市場反彈的容忍度依然不變。雖然全國層面很難再出臺統(tǒng)一加強(qiáng)樓市調(diào)控的新政策,但對于房價(jià)反彈明顯的重點(diǎn)城市,仍存在調(diào)控收緊的可能。在政策面不斷施壓的背景下,地產(chǎn)板塊未來走勢如何如何尋找投資機(jī)會且看專家如何分析。

政策面

“價(jià)漲”招來新調(diào)控房產(chǎn)稅并非全利空

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況顯示,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)為100.26,漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高。

自房地產(chǎn)調(diào)控開始以來,該行業(yè)已形成“房價(jià)上升越快,行業(yè)越難獲得超額收益”的邏輯。盡管年底樓市“量價(jià)齊升”,展現(xiàn)出強(qiáng)勁的反彈態(tài)勢,但密集出臺的政策、表態(tài)依舊釋放出明確的調(diào)控信號。嗅覺敏銳的業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)感受到新一輪房地產(chǎn)調(diào)控漸行漸近的腳步聲,這一次,最熱門的調(diào)控關(guān)鍵詞當(dāng)屬“房產(chǎn)稅”。

記者發(fā)現(xiàn),并非所有市場人士都將房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大看成是行業(yè)利空,這一政策還需從各個(gè)角度解讀。而落腳到A股房產(chǎn)企業(yè),調(diào)控影響了投資者的心理預(yù)期,但并沒有動搖房企的利潤。經(jīng)過幾輪調(diào)控、洗牌之后,選擇不同的房產(chǎn)細(xì)分市場,占據(jù)不同的開發(fā)區(qū)域,創(chuàng)造不同的地產(chǎn)模式,令一些房企找到了新的業(yè)績增長點(diǎn)。

漲字當(dāng)頭 可能逼出新調(diào)控

全國范圍內(nèi),2012年房價(jià)走勢總體上揚(yáng)。上半年信貸條件較為寬松,再加上全國有近40個(gè)城市對樓市政策進(jìn)行了微調(diào),導(dǎo)致購房熱情升溫,7月份首次出現(xiàn)環(huán)比上漲。這一異動立即引起各方關(guān)注,預(yù)期政策收緊,于是8、9月份的房價(jià)漲幅也收窄。但預(yù)期并沒有兌現(xiàn),房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)也沒有出臺,經(jīng)過9月份的降溫,10月之后房價(jià)再次出現(xiàn)上漲。進(jìn)入12月,日光盤、搶房等詞匯又見諸報(bào)端,樓市呈現(xiàn)量價(jià)齊升的局面。業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)感受到新一輪房產(chǎn)調(diào)控的腳步聲。

在A股市場上,地產(chǎn)指數(shù)的走勢與此類似,在9月下旬見底后就不斷上漲,不到3個(gè)月漲幅近20%,遠(yuǎn)跑贏大盤不到7%的漲幅。安信證券地產(chǎn)行業(yè)分析師徐勝利認(rèn)為,此前已有相關(guān)官員表明,國家的房地產(chǎn)調(diào)控不可能放松,樓市供應(yīng)量充足,房價(jià)暴漲的條件不存在,預(yù)期2013年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策仍然實(shí)行限購、限貸和限價(jià)政策,但在利率、存款準(zhǔn)備金率及房產(chǎn)稅方面,可能會有變化。

值得注意的是,預(yù)期不會改變的限購、限貸和限價(jià)政策都是行政手段,而可能會調(diào)整的利率、存款準(zhǔn)備金和房產(chǎn)稅都是市場化手段。這一預(yù)期意味著,若2013年房價(jià)持續(xù)升溫,監(jiān)管層將采取行政手段不放松,和市場化工具亦收緊的調(diào)控措施。

不過,來自渤海證券的觀點(diǎn)認(rèn)為,從近期政府表態(tài)看,對房地產(chǎn)調(diào)控效果持肯定態(tài)度,調(diào)控沒有加碼的必要性,但受制于房價(jià)上漲的壓力,中短期放松的可能性不大,預(yù)計(jì)在明年全國“兩會”之前,房產(chǎn)政策將處于真空期。

征房產(chǎn)稅 利好改善性住房

限購、限貸和限價(jià)政策已經(jīng)實(shí)施多時(shí),2013年房地產(chǎn)調(diào)控新政唯一的不確定性來自房產(chǎn)稅。

重慶、上海已率先成為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市,國務(wù)院也已確定將逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革。根據(jù)試點(diǎn)情況,上海、重慶的城市住房供給明顯增加,但需求沒有明顯減少,房價(jià)過快上漲的勢頭總體上得到控制,且對優(yōu)化當(dāng)?shù)刈》渴袌鼋Y(jié)構(gòu)有積極影響。但是,試點(diǎn)城市征收范圍過窄,房產(chǎn)稅并沒有發(fā)揮出真正的功效,兩地確定的最高稅率不超過1.2%,絕大多數(shù)納稅情況適用稅率在0.4%~0.6%,且主要針對兩套以上新購房和高檔別墅等增量房。

如果房價(jià)繼續(xù)升溫,房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)大,征收范圍擴(kuò)大在未來幾成定局。有市場人士預(yù)期,2013年,房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市將在沿海一帶展開。至于房產(chǎn)稅對樓市的影響,業(yè)內(nèi)人士持有不同觀點(diǎn)。包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》首席評論員葉檀在內(nèi)的大部分人士認(rèn)為,只要該政策一出,短期內(nèi)房價(jià)將立竿見影地下跌。而包括房地產(chǎn)開發(fā)商任志強(qiáng)在內(nèi)的有少數(shù)派則認(rèn)為,沒有一個(gè)國家房價(jià)因房產(chǎn)稅出臺而下跌,房價(jià)上漲的根本原因是供給不足。

某券商研究員告訴 記者,房產(chǎn)稅對行業(yè)影響“焉知非福”,開征房產(chǎn)稅是更為市場化的調(diào)控手段,且增加稅種也是長期政策,并非短期的權(quán)宜之計(jì),房產(chǎn)稅本身就是中性的。考慮到我國房地產(chǎn)市場的大背景,各種復(fù)雜因素交織,單從政策上看,若出臺房產(chǎn)稅,監(jiān)管層有可能在限購上放松,畢竟后者是非市場化的行政手段。從長達(dá)8年的房地產(chǎn)調(diào)控期看,雖然政策不斷出臺,限購、限貸、限價(jià)影響最大,若以房產(chǎn)稅代替,對改善性住房是一大利好。

八年調(diào)控 毛利率不降反升

在目前供需仍未平衡的階段,房產(chǎn)調(diào)控的負(fù)面效應(yīng)并沒有影響到房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績。從2004年政府對房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控以來,不斷出臺的政策雖然在一定程度上遏制了房價(jià)過快上漲勢頭,但房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長并未減速。

不管調(diào)控如何演變,以行業(yè)龍頭“招寶萬金”為例,四大房企每年的平均業(yè)績增速都在30%以上。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示,2003年前后,我國房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤率大致在20%左右,與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相近。但隨著房價(jià)的不斷上漲,房地產(chǎn)利潤率明顯上升。2007年之后,年均達(dá)到30%左右,超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn),國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

主要原因還是供不應(yīng)求。來自群益證券的數(shù)據(jù)顯示,若將“兩年前新開工面積”與“新房銷售”進(jìn)行對比,就會發(fā)現(xiàn),2005年至2011年,除了2008年的新房銷售面積小于 “兩年前新開工面積”外,其余年份都是銷售大于兩年前的開工面積。群益證券認(rèn)為,相比短期的市場波動,未來相對看好城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民住房要求提升以及舊屋改造對樓市需求的推動作用,而歷史數(shù)據(jù)已經(jīng)展示了強(qiáng)大的需求潛力。

安信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員徐勝利稱,目前A股市場的平均PE在13倍左右,而地產(chǎn)板塊平均PE在15倍左右。投資者關(guān)注焦點(diǎn)集中在行業(yè)基本面持續(xù)好轉(zhuǎn)所帶來的“風(fēng)險(xiǎn)偏好”,是否能超過房價(jià)上漲引發(fā)調(diào)控預(yù)期所帶來的“風(fēng)險(xiǎn)厭惡”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成的邏輯是 “房價(jià)上升速度越快,對地產(chǎn)企業(yè)超額收益的負(fù)面影響越大”。

不過,在調(diào)控收緊為主調(diào)的背景下,在房產(chǎn)稅出臺呼聲漸起之際,只要樓市供給關(guān)系沒有根本改變,那些具有地域優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、地方政策優(yōu)勢、創(chuàng)新模式優(yōu)勢的地產(chǎn)股,值得投資者關(guān)注。