“如果你有朋友想買(mǎi)房,最好本月中旬前就定下來(lái)。”鏈家地產(chǎn)北京褡褳坡門(mén)店的業(yè)務(wù)員小王13日對(duì)客戶如是說(shuō)。隨著“地方版”調(diào)控細(xì)則出臺(tái)日期漸近,二手房交易將迎來(lái)個(gè)稅征收調(diào)整的大限。

按照目前的交易流程,如果要趕在3月底前完成網(wǎng)簽,本月中旬將是買(mǎi)賣(mài)雙方簽約的最后期限。隨著大限臨近,買(mǎi)賣(mài)雙方急于成交的心理迫切,越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始降低報(bào)價(jià)以盡快成交。

中介敦促盡快簽約

樓市調(diào)控的“新國(guó)五條”及細(xì)則出臺(tái)后,二手房交易呈現(xiàn)火爆局面,但隨著地方細(xì)則出臺(tái)時(shí)間窗口的臨近,這一局面恐難持久。按照住建部官員在今年全國(guó)兩會(huì)期間的表態(tài),從3月底開(kāi)始,各地將陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控細(xì)則。到目前為止,雖然沒(méi)有一個(gè)城市公布樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的時(shí)間表,但3月底已成為各家中介一致認(rèn)可的最后期限。按照目前的交易流程,如果要趕在3月底之前完成網(wǎng)簽,買(mǎi)賣(mài)雙方必須在中旬前完成簽約。

多家中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,對(duì)于商業(yè)貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō),按照正常的交易流程,從買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同到完成資質(zhì)審核,再到完成網(wǎng)簽,大約需要7、8個(gè)工作日。對(duì)于全款購(gòu)房者來(lái)說(shuō),從買(mǎi)賣(mài)雙方簽約到完成網(wǎng)簽約需5個(gè)工作日。如果使用公積金貸款,所需時(shí)間要長(zhǎng)得多。此外,出于保險(xiǎn)起見(jiàn),應(yīng)多留幾天富余的時(shí)間。

據(jù)統(tǒng)計(jì),在近期集中交易的二手房個(gè)案中,全款購(gòu)房者和公積金貸款購(gòu)房者所占比例較小,商業(yè)貸款購(gòu)房者占大多數(shù)。這意味著,多數(shù)交易個(gè)案的平均交易周期在10天左右。照此計(jì)算,交易雙方須在本月中旬前完成簽約,才能避開(kāi)可能在3月底實(shí)施的稅收新政。

業(yè)內(nèi)人士表示,一般情況下,完成網(wǎng)簽意味著交易完成,盡管此后還需經(jīng)歷批貸、交稅、過(guò)戶等流程,但只要在政策落地前完成網(wǎng)簽,就不必承受新增的個(gè)稅成本,除非另有規(guī)定出臺(tái)。

基于這一判斷,近期不少中介機(jī)構(gòu)都在趕工,力促買(mǎi)賣(mài)雙方盡快成交。一些中介門(mén)店甚至將交易大限明確定為3月20日,督促員工抓緊沖擊銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從下旬開(kāi)始,二手房市場(chǎng)可能逐步降溫。

部分業(yè)主降價(jià)急售

隨著大限的臨近,買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)開(kāi)始發(fā)生變化。中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),近期一些業(yè)主開(kāi)始降低報(bào)價(jià)以求盡快出手。

鏈家地產(chǎn)朝陽(yáng)北路某門(mén)店13日將一套小戶型房源貼上“速銷(xiāo)”標(biāo)簽,業(yè)主在此前報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上直降十萬(wàn)元。這套面積不到50平方米的商住房最初報(bào)價(jià)170萬(wàn)元,幾個(gè)買(mǎi)家均因價(jià)格過(guò)高而放棄購(gòu)買(mǎi),急于成交的業(yè)主只得降價(jià)出售。

市場(chǎng)人士分析,就北京二手房市場(chǎng)而言,隨著部分具有免稅資格的“滿五年唯一住房”銷(xiāo)售殆盡,剩余房源的銷(xiāo)售難度將越來(lái)越大。

上述門(mén)店店長(zhǎng)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,近期選擇降價(jià)銷(xiāo)售的業(yè)主開(kāi)始增多,降價(jià)幅度多在10萬(wàn)元及以上。一些未降價(jià)房源的議價(jià)空間也越來(lái)越大。在“新國(guó)五條”出臺(tái)前,一套二手房的議價(jià)范圍大多在3萬(wàn)元以內(nèi),多數(shù)賣(mài)家寧愿不賣(mài)也不降價(jià)。但在“新國(guó)五條”出臺(tái)后,二手房報(bào)價(jià)開(kāi)始松動(dòng),不少房源貼上“急售”標(biāo)簽。

該店長(zhǎng)表示,在“新國(guó)五條”出臺(tái)后的二手房交易熱潮中,其門(mén)店所在區(qū)域的報(bào)價(jià)開(kāi)始并無(wú)明顯變化,直到最近才有調(diào)低價(jià)格的現(xiàn)象。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè),北京多個(gè)二手房交易的熱點(diǎn)區(qū)域均在一定程度上存在降價(jià)出售的現(xiàn)象,這不僅是近期二手房交易旺盛的原因,也體現(xiàn)出業(yè)主看空未來(lái)市場(chǎng)的心態(tài)。

未來(lái)需求或已透支

報(bào)價(jià)降低的背后是部分區(qū)域隱現(xiàn)的降溫苗頭。近期在北京通州、亦莊、大興等郊區(qū)縣的部分區(qū)域,二手房交易開(kāi)始降溫。其中,大戶型豪宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售率先冷卻。

業(yè)內(nèi)人士分析,隨著二手房?jī)?yōu)質(zhì)房源陸續(xù)被消化,投機(jī)投資需求和部分改善型需求逐步退出市場(chǎng)或進(jìn)入觀望狀態(tài),以首套房為主的自住需求努力趕搭個(gè)稅調(diào)整前的“末班車(chē)”。與自住需求相比,投機(jī)投資需求和改善型需求對(duì)房屋地段和品質(zhì)的要求較高,對(duì)價(jià)格的敏感度較低,不急于出手。

蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向中國(guó)證券報(bào)記者表示,近期二手房交易的火爆在某種程度上是未來(lái)需求的提前釋放,所以未來(lái)市場(chǎng)降溫的可能性較大。

據(jù)記者了解,包括中介機(jī)構(gòu)和買(mǎi)賣(mài)雙方在內(nèi)的市場(chǎng)交易主體大多對(duì)后市不樂(lè)觀,部分購(gòu)房者已推遲了購(gòu)房計(jì)劃。

按照慣例,在政策細(xì)則落地后,往往會(huì)給購(gòu)房人一段緩沖時(shí)間,同時(shí)也可能為支持剛需而劃定二手房交易個(gè)稅免征“紅線”。但由于政策基調(diào)總體嚴(yán)厲,房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的預(yù)期較強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從3月下旬開(kāi)始,二手房市場(chǎng)的交易量將明顯下降,交易價(jià)格則保持穩(wěn)定。