2011年尾,嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策終于撼動了房價。在樓市進(jìn)入下行通道之時,2012年,房價將何去何從

日前,深圳地產(chǎn)中介紛紛回首2011年,展望2012年,并做出了“如果政策完全不放松,房價將下跌30%,回到2009年4月的水平”的預(yù)測。

中原地產(chǎn)華南(大深圳區(qū))董事總經(jīng)理李耀智說,2008年只要降價,成交量就會上來,但2011年降價后,成交量還沒有上來。干降無量的陰跌,對于房地產(chǎn)市場的傷害最大。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2011年深圳新建商品住房成交面積為272萬平方米,同比減少了15.26%,為連續(xù)11年以來的最低點(diǎn);二手住宅成交面積為530萬平方米,同比大幅減少55%,創(chuàng)歷史最大降幅。

李耀智預(yù)測,“如果政策完全不放松,房價還將下跌30%,回到2009年4月的水平。一二手房成交總量將萎縮至每月5000套左右。”

面對市場壓力,開發(fā)商已經(jīng)改變定價策略。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松說,在市場定價方面,此前業(yè)內(nèi)常用的比較法已經(jīng)失效,“現(xiàn)在開發(fā)商定價時,不再問競爭項目賣多少錢,而是會問多少錢才能賣掉,這是市場探底期的一大特征”。

然而,陳勁松認(rèn)為,為了防止降價引發(fā)的退房等問題,已經(jīng)開盤等待入伙的樓盤,大幅降價的可能性較小,所以2012年筑底的主力軍將是新開樓盤。

此前,房企的庫存規(guī)模決定了企業(yè)的利潤,但是當(dāng)市場轉(zhuǎn)向時,高庫存卻成為傷害企業(yè)的源頭。陳勁松說,“房企要趁早忙活債務(wù)問題,因?yàn)樽畋瘧K的事情就是,企業(yè)資產(chǎn)豐厚,但現(xiàn)金流跟不上,最后差一口氣,被憋死了。”因此,2012年將是個去存貨之年。“開發(fā)商應(yīng)該盡一切手段加快賣房速度,這不是要抄底,而是為保命。只要有量的反彈,筑底就算成功了。”

陳勁松認(rèn)為,出租回報率回歸社會資產(chǎn)平均回報率之時,樓市便完成了筑底。以中等戶型為例,租金回報率達(dá)到3%至5%比較合理。他預(yù)計,這一筑底將在2012年年中實(shí)現(xiàn),之后,樓市將步入緩慢復(fù)蘇期。

調(diào)控之下,房地產(chǎn)市場發(fā)生了不少變化:“市場為主、保障為輔”的市場格局逐漸形成,房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升,三四線城市成為新的市場空間,商業(yè)模式也從囤地獲取高溢價轉(zhuǎn)換為快周轉(zhuǎn)。陳勁松認(rèn)為,在這種變化之下,此前恐嚇營銷、囤地捂盤、VIP賣樓、三分鐘選房的做法,都將成為歷史。而“回歸房地產(chǎn)本源的事情都會發(fā)生”,比如房地產(chǎn)基金的介入等,房地產(chǎn)行業(yè)將正式進(jìn)入下半場。