近十年來(lái),高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控,房?jī)r(jià)卻屢調(diào)屢漲。中央希望調(diào)控出手“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠”,但往往事與愿違。“十年調(diào)控十年價(jià)漲”的現(xiàn)實(shí)窘境給未來(lái)調(diào)控政策帶來(lái)諸多難題。究竟是什么原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面調(diào)控中所涉及的開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行與購(gòu)房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)系在近日的調(diào)研中,《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者試圖找到答案。

地方政府:調(diào)控代價(jià)“耗不起”

業(yè)內(nèi)人士指出,地方政府作為“地根”控制者,擁有較強(qiáng)的主導(dǎo)權(quán)。但每當(dāng)中央出臺(tái)新的調(diào)控政策,地方政府在執(zhí)行過(guò)程中卻沒(méi)了“底氣”。

從2012年全國(guó)土地出讓情況來(lái)看,全年全國(guó)土地出讓合同價(jià)款2.69萬(wàn)億元,同比2011年的3.15萬(wàn)億元,下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)的局面。

浙江省2012年基金預(yù)算執(zhí)行情況和2013年基金預(yù)算的文件顯示,2012年,浙江國(guó)有土地出讓金收入1973億元,同比下降46.4%。對(duì)此,浙江省財(cái)政局解釋稱(chēng):“收入下降,主要是土地出讓市場(chǎng)行情不景氣。”以杭州為例,2009年杭州的土地出讓金總額超過(guò)1000億元,超過(guò)上海、北京,躍居全國(guó)第一。而隨著國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái),杭州土地出讓收入連年收窄。2010年,杭州市本級(jí)土地出讓金收入922.57億元;2011年,跌到了427.37億元;2012年土地出讓金再度縮水,為350.80億。

其它省市情況類(lèi)似。按照上海市2011年國(guó)有土地所有權(quán)出讓收入占政府性基金收入的比例85%計(jì)算,2012年上海市土地出讓金為1100億元,同比銳減43%。

由于上述原因,相關(guān)省份都相繼調(diào)低了今年土地出讓金預(yù)算增速,部分省份甚至預(yù)計(jì)負(fù)增長(zhǎng)。

山西一位地方住建局負(fù)責(zé)人在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,我國(guó)房地產(chǎn)政策一時(shí)一變,經(jīng)歷了從過(guò)去鼓勵(lì)發(fā)展到現(xiàn)在嚴(yán)厲調(diào)控的歷程,而經(jīng)過(guò)高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)如今卻難以調(diào)控,造成十年調(diào)控十年價(jià)漲。

在他看來(lái),國(guó)家調(diào)控對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)影響較小。“因?yàn)槲覀冞@屬于小城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)都是剛性需求,發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)?？赡軐?duì)于需求較大的大型城市影響大些。”

專(zhuān)家解析:“由于土地財(cái)政占地方財(cái)政收入很大部分,因此,地方對(duì)土地依賴(lài)較大。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛指出。

“地方政府是政策執(zhí)行者也是城市責(zé)任者。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示,地方政府微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因是,其不像房企可以耗時(shí)間,它沒(méi)有資金,城市就不能發(fā)展,人民生活就不能改善,城市G D P也會(huì)完不成指標(biāo)。

銀行:共同籌碼“輸不起”

房地產(chǎn)業(yè)仍然是各家銀行放貸的重要項(xiàng)目。有機(jī)構(gòu)測(cè)試認(rèn)為,如果房?jī)r(jià)下跌50%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款違約率上升至5%,同時(shí)將侵蝕銀行利潤(rùn)15%至25%。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”。

不過(guò),此輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),銀行開(kāi)發(fā)貸在開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源占比在波動(dòng)性下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中,國(guó)內(nèi)貸款占比從2008年的19.2%,下降到2011年的15.1%,2012年輕微上升至15.3%。

據(jù)了解,在一、二線(xiàn)城市房屋交易量回暖,房企資金流動(dòng)性狀況已有所緩解的情況下,今年,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款普遍采取“定向?qū)捤?rdquo;的措施。這將在一定程度上進(jìn)一步有利于增加普通商品住宅的供給、保證部分優(yōu)質(zhì)在建項(xiàng)目的進(jìn)度。不過(guò),在房地產(chǎn)貸款投放的增量上依然有所控制,并且繼續(xù)強(qiáng)化名單制管理。

“我們對(duì)原有的房企貸款客戶(hù)投放貸款時(shí),會(huì)考量其資金狀況,盡量保證其續(xù)建項(xiàng)目,防止?fàn)€尾工程,給銀行帶來(lái)不良風(fēng)險(xiǎn)。另外,對(duì)于優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商,銀行會(huì)作為大客戶(hù)繼續(xù)放貸。”一位股份制銀行人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,“在利率方面,銀行根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況給予一定上浮比例,一般是10%至20%。”

也有銀行業(yè)人士透露,目前銀行給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單筆貸款或授信額度早已有所縮減,審批權(quán)上收至總行。一位國(guó)有大行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理坦言,“實(shí)際上,銀行貸與不貸都是基于對(duì)行業(yè)和某企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的商業(yè)行為,畢竟房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款投放的比重依然較大,短期內(nèi)這種局面不會(huì)改變。因此,對(duì)于資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的房企,銀行會(huì)在盡可能減少損失的情況下逐步退出,而優(yōu)質(zhì)房企依然會(huì)作為大客戶(hù)進(jìn)行放貸。”

從16家上市銀行最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占銀行全部信貸資產(chǎn)的近五分之一(2012年二季度為19%),如果再加上住房貸款,房地產(chǎn)部門(mén)的直接貸款占全部信貸資產(chǎn)的近三成(2012年二季度末為31.5%)。

2012年上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額共29.6萬(wàn)億元,較2011年底增加3.03%,但其中,有4家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較2011年末有所下降,11家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較2011年底有所下降。

具體而言,在四大行中,除了中行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸較上年末有所增長(zhǎng)外,其余三大行均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。工行房地產(chǎn)相關(guān)貸款余額4991億元,較上年末下降130億元;農(nóng)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款余額4602.91億元,較上年末驟減369.5億元;建行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額4177 .66億元,較上年末也減少了13 .94億元。中小股份制商業(yè)銀行中,浦發(fā)銀行上半年房地產(chǎn)行業(yè)貸款較上年末減少了77.26億元。

從不良率來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的不良率平均水平在1%左右。一線(xiàn)城市中,截至2012年末,上海地區(qū)房地產(chǎn)不良貸款余額41億元,不良貸款率0.38%,比年初下降0.02個(gè)百分點(diǎn),低于全行業(yè)平均不良貸款水平。

專(zhuān)家解析:倪鵬飛指出,由于銀行本身信貸考核機(jī)制與性質(zhì),造成銀行投資方向的固定,房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較高、風(fēng)險(xiǎn)較小,所以這也使得銀行大量介入了房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款。