近日,「多地官方機(jī)構(gòu)回購商品房」消息持續(xù)發(fā)酵。

10月13日,有媒體報道稱,一份蘇州市官方部門擬「定向回購部分新房項(xiàng)目」的專家會議紀(jì)要流出,其中提到,蘇州擬對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。

根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),2022年09月,蘇州新建住宅價格的樣本價格中位數(shù)為24000元/平方米,如果官方部門帶頭回購1萬套新房,貨值將在百億以上。

「定向回購名單」中的樓盤已有相應(yīng)進(jìn)展,有消息顯示,位于蘇州工業(yè)園區(qū)的越秀悅見云庭共400多套;位于蘇州高校區(qū)的滸關(guān)運(yùn)河印象和官方商談后,整棟被回購。

據(jù)克而瑞蘇州披露的數(shù)據(jù)顯示,上述提到的越秀悅見云庭項(xiàng)目,在9月以526套的成交表現(xiàn)位居同板塊之首,其中包含有約400多套官方回購房源的網(wǎng)簽量。

一位蘇州工業(yè)園區(qū)新房代理商對36氪表示,自己負(fù)責(zé)的萬科東方雅苑樓盤,有部分樓棟被官方回購,該樓盤將在2023年5月底交房,日后有可能被官方用作保障房或人才引進(jìn)用途房。代理商指出,官方回購房都是單獨(dú)樓棟,不會影響到普通購房者購買的樓棟。

目前,蘇州市住建局已有相關(guān)人士承認(rèn)存在此事,但拒絕向公眾透露細(xì)則。除回購商品房用作人才保障房說法,有市場消息指出,此舉是一種新型「托市」動作,目標(biāo)是緩解開發(fā)商的流動性壓力。

具體操作為,蘇州官方對清單里的樓盤,先付30%首付進(jìn)行網(wǎng)簽,但允許開發(fā)商二次售賣,一旦有客戶,可改網(wǎng)簽更名。相當(dāng)于提供了一筆融資,給開發(fā)商注入流動性支持。

9月,蘇州樓市成交數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)同環(huán)比大幅增長?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示,9月份,蘇州市區(qū)商品住宅的成交面積約為122.99萬平方米,環(huán)比增加126.88%,同比增加93.34%,分析人士指出,數(shù)據(jù)大幅增長背后,是得益于官方回購。

不論是用作人才購房、還是為開發(fā)商提供融資貸款的方式,主要助力開發(fā)商回籠資金,有分析人士認(rèn)為,此舉目的也有可能是激活土地購買信心。

在9月28日結(jié)束的三批次集中供地環(huán)節(jié)中,蘇州總出讓含宅用地9幅,其中高新區(qū)4宗、相城區(qū)2宗、園區(qū)2宗、吳江區(qū)1宗。成交總金額達(dá)127.27億元。從整體拿地房企來看,國央企仍為拿地主力,9幅地塊中,6幅地塊均由國央企競得;另外3幅地塊由民企仁恒、金新城和禾盛置業(yè)競得。

當(dāng)?shù)胤治鋈耸空J(rèn)為,在政策端有所放松的情況下,房企的拿地意愿依舊不是很強(qiáng),這與上半年整體樓市低迷有很大的關(guān)系,房企資金回籠受限,自然無法去持幣搶地。

數(shù)據(jù)顯示,28城房價跌回三年前。據(jù)證券時報,國家統(tǒng)計(jì)局6月份數(shù)據(jù)顯示,全國70個大中城市有57個城市二手房價同比下跌,占比超八成。部分城市房價連年回撤,有的跌回到十七年前,還有3個城市跌回到十多年前。二手房價回到3年前的城市有28個。東北兩大省會全部跌回3年前,鄭州、石家莊、天津等跌回5年前。

新房方面,7月,一線城市新房成交量環(huán)比下跌12.9%,同比下跌5.9%。二線代表城市新房成交量環(huán)比下跌45.8%,同比下降44.7%。其中,蘇州新房成交量跌幅較大,環(huán)比跌幅高達(dá)72.1%,青島環(huán)比下跌68.9%,溫州下跌65.1%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,三季度來,已有多城出臺團(tuán)購方向優(yōu)惠政策,出臺城市多為三四線城市或二線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣,該類政策核心是開發(fā)商可給予購房者不同程度的價格優(yōu)惠促進(jìn)銷售,同時對價格下限進(jìn)行一定程度的定向放松。如巴中、諸暨,在團(tuán)購優(yōu)惠政策條款中備注「優(yōu)惠價格不計(jì)入商品房備案價格跌幅比例范圍」,而梧州的團(tuán)購優(yōu)惠條款則注明「優(yōu)惠幅度不超過備案價格的30%」,以團(tuán)購優(yōu)惠的方式促進(jìn)項(xiàng)目銷售。

同時官方收購方式亦可支持租賃市場發(fā)展,如濟(jì)南公開收購3000套房源,為社會提供住房租賃服務(wù)。定向回購的方式在緩解企業(yè)資金壓力方面有一定效果,但對地方官方財(cái)政支出亦會產(chǎn)生一定壓力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從市場趨勢看,此次蘇州官方直接收購房源不可能成為市場主流,而且也會干擾市場正常交易,但官方減少保障房的建設(shè),以房票等形式貨幣化安置,收購市場部分房源作為安置房、人才房,有利于緩解市場庫存壓力。