伴隨9月份各地大力度推出樓市支持性政策,“十一”黃金周的樓市表現(xiàn)廣受關(guān)注。據(jù)《紅周刊》了解,“十一”期間,部分二三線城市樓市出現(xiàn)明顯復(fù)蘇勢(shì)頭,其表現(xiàn)遠(yuǎn)超一線城市。有業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示,樓市的復(fù)蘇趨勢(shì)有望持續(xù)。
“十一”期間,廣州樓市雖有區(qū)域亮點(diǎn),但整體平淡。一位企業(yè)人士向《紅周刊》表示,全國(guó)一線城市和廣州的情況差不多。不過(guò),濟(jì)南等二線及三線城市卻有出人意料的樓市復(fù)蘇跡象。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示,當(dāng)前樓市的分化可以看作是不同城市間的行情輪動(dòng),因?yàn)橹С址康禺a(chǎn)政策的時(shí)間和力度的差異,以及各地積壓的購(gòu)買力的不同,最終使得各地“十一”期間的樓市表現(xiàn)完全不同,但“部分二三線城市數(shù)據(jù)復(fù)蘇是個(gè)好信號(hào),至少說(shuō)明這類市場(chǎng)是有上升空間的。”
在企業(yè)層面,房企業(yè)績(jī)正在回暖,9月份百?gòu)?qiáng)房企銷售額以10%的環(huán)比增速呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示,這種回暖趨勢(shì)在四季度具備一定的可持續(xù)性。
“十一”樓市成績(jī)單出爐
二三線城市成交活躍
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在今年8月下旬開(kāi)啟了“百日行動(dòng)”計(jì)劃,即每個(gè)周末走訪三至四個(gè)在售項(xiàng)目,持續(xù)到12月份,屆時(shí)至少在廣州地區(qū)踩完30個(gè)項(xiàng)目?！笆弧逼陂g,黃韜也未停止看盤。
在他看來(lái),今年國(guó)慶假期樓市不夠理想,底部運(yùn)作可能仍要持續(xù)一段時(shí)間?！拔覀兂醪浇y(tǒng)計(jì)今年國(guó)慶期間廣州的新房成交量不到1000套,這個(gè)成交量放在近幾年來(lái)講也算比較低的。”黃韜向《紅周刊》表示,“9月份很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)搶跑,但談不上‘金九’。到了10月份,推貨數(shù)量、到訪量和成交量還是相對(duì)冷淡?！?br />
據(jù)介紹,廣州國(guó)慶假期在售項(xiàng)目的客流量整體高過(guò)平常,不過(guò)分化明顯。部分開(kāi)放組團(tuán)、開(kāi)放新產(chǎn)品的項(xiàng)目客流量更多,市中心的優(yōu)質(zhì)樓盤有成交量;外圍區(qū)域尤其是減價(jià)幅度小的項(xiàng)目,假期門可羅雀,存在滯銷現(xiàn)象。
在9月下旬各地密集出爐的樓市提振政策中,廣州也曾傳出新房限價(jià)幅度放寬消息,即新項(xiàng)目備案價(jià)格由原來(lái)按均價(jià)上下浮動(dòng)6%,調(diào)整為可上浮10%、下浮20%。黃韜對(duì)此表示,目前操作層面還是“只做不說(shuō)”:“廣州沒(méi)有價(jià)格可以下調(diào)20%的明文規(guī)定,但實(shí)際操作中降價(jià)是可以的,拿去備案可以通過(guò)?！?br />
不過(guò),當(dāng)?shù)亍笆弧逼陂g并未出現(xiàn)外界所解讀的大促銷。據(jù)介紹,廣州節(jié)日市場(chǎng)未能火爆的原因之一也在于沒(méi)有大范圍調(diào)價(jià)。其中大概七成樓盤沒(méi)有調(diào)價(jià),三成樓盤價(jià)格下調(diào)10%至15%,且減價(jià)幅度較大的項(xiàng)目主要局限在增城、花都、南沙等外圍區(qū)域。他解釋說(shuō),“一方面是國(guó)央企有避免國(guó)有資產(chǎn)流失等出于穩(wěn)定因素的考量;另一方面是為了規(guī)避市場(chǎng)恐慌情緒,尤其正在持續(xù)銷售的樓盤,不可能一邊降價(jià)一邊迎接退房。”
類似廣州樓市這樣需要再添一把火的城市還很多,黃韜介紹說(shuō),“就我們所觀察到的,其實(shí)全國(guó)大部分地區(qū)的行情也和廣州類似,重點(diǎn)城市的趨勢(shì)沒(méi)有太大轉(zhuǎn)變。”
事實(shí)上,面對(duì)今年“金九銀十”銷售旺季,盡管房企提前鋪排供貨、積極營(yíng)銷去化,但成交數(shù)據(jù)不及去年同期。據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),2022年國(guó)慶假期期間,其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的21城新建商品住宅成交面積為66.93萬(wàn)平方米,同比下降37.7%。其中,廣州、上海、深圳、北京4大一線城市的日均成交面積同比下降21%、47%、49%、64%。
不過(guò),據(jù)中指研究院報(bào)告,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性,預(yù)計(jì)后續(xù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)或有好轉(zhuǎn)。另外,政策持續(xù)優(yōu)化下部分二三線城市成交回暖,例如濟(jì)南、沈陽(yáng)、揚(yáng)州、淮北、岳陽(yáng)、南充今年國(guó)慶假期的新建商品住宅成交面積錄得同比增長(zhǎng)。其中,濟(jì)南、沈陽(yáng)的新房成交面積分別為6.73萬(wàn)平方米、7.15萬(wàn)平方米,日均成交面積不僅較去年同比增長(zhǎng)46%、30%,較2019年—2021年國(guó)慶假期亦增長(zhǎng)37%、16%。
位于濟(jì)南云璟湖畔某樓盤的置業(yè)顧問(wèn)就此向《紅周刊》表示,今年“十一”期間,其負(fù)責(zé)樓盤的到訪量和成交量高于去年,購(gòu)房政策放寬成為市場(chǎng)主導(dǎo)因素,“濟(jì)南之前政策不夠明朗,9月份限購(gòu)放開(kāi),最低三成首付降到兩成,而且低利率,月供壓力沒(méi)那么大,還是很吸引購(gòu)房人的。現(xiàn)在客戶到訪的目的性比較強(qiáng),看盤后或者回去稍加考慮就能敲定。”
面對(duì)部分二三線城市市場(chǎng)活躍度的上升,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《紅周刊》表示,“不少二三線城市通過(guò)加大購(gòu)房補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券等營(yíng)銷活動(dòng)提供消費(fèi)者購(gòu)房積極性,返鄉(xiāng)置業(yè)也使得這類城市‘十一’期間成交穩(wěn)中有升。”
嚴(yán)躍進(jìn)將當(dāng)前樓市分化歸為不同城市間的行情輪動(dòng),“有的城市此前經(jīng)歷了一輪市場(chǎng)抬升,所以現(xiàn)在行情相對(duì)弱一點(diǎn);有的城市前三季度的數(shù)據(jù)不夠好,所以這輪政策刺激下能一定程度釋放積壓需求?！彼颉都t周刊》表示,“部分二三線城市數(shù)據(jù)復(fù)蘇是個(gè)好信號(hào),至少說(shuō)明這類市場(chǎng)是有上升空間的?！?br />
事實(shí)上,濟(jì)南從9月中下旬迎來(lái)較大力度的房地產(chǎn)寬松政策,包括對(duì)二環(huán)外區(qū)域及部分二環(huán)內(nèi)區(qū)域取消限購(gòu),非限購(gòu)區(qū)首套房首付比例降至20%,首套房利率與二套房利率年內(nèi)第四次下調(diào)至4.1%、4.9%等。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商推貨力度也有所加大,據(jù)濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù),9月26日-10月9日兩周,濟(jì)南加推2123套房源,房源供應(yīng)超過(guò)8月份整月的1668套。
在某種程度上,濟(jì)南“十一”期間樓盤銷售數(shù)據(jù)攀升是對(duì)之前的積壓購(gòu)買力的釋放?！都t周刊》查詢濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)了解到,當(dāng)?shù)?月份至9月份的商品房網(wǎng)簽量依次為13049套、10727套、10832套,環(huán)比變化依次為-10%、 -18%、 1%。
《紅周刊》了解到,龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科等全國(guó)性房企或是濟(jì)南樓市“贏家”。中指研究院披露的房企銷售榜單中,龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科分別以82.4億元、78.7億元、71.4億元的銷售額位居1—9月濟(jì)南房企銷售榜單TOP3。
而在今年9月26日-10月9日,前述房企旗下中?！とA山瓏城、雪山萬(wàn)科城、龍湖九里熙上項(xiàng)目依舊以1.33萬(wàn)平方米、0.89萬(wàn)平方米、0.44萬(wàn)平方米的銷售面積入圍濟(jì)南商品住宅簽約面積TOP5,按各項(xiàng)目銷售均價(jià)測(cè)算,前述項(xiàng)目?jī)芍軆?nèi)收金約1.9億元、1.3億元、0.6億元。
另值得一提的是,長(zhǎng)三角地區(qū)亦是今年“十一”房企密集披露銷售捷報(bào)的區(qū)域。比如,旭輝江蘇區(qū)域累計(jì)銷售10億元,龍湖滬蘇區(qū)域成交額7億元,蘇南綠城成交5.8億元。當(dāng)?shù)仄髽I(yè)密集推出特價(jià)房、折扣房、買房送車位等各類營(yíng)銷活動(dòng)。
高端樓盤局部火熱
助力房企單月銷售額增長(zhǎng)回正 《紅周刊》了解到,在各地樓市表現(xiàn)分化下,高端住宅市場(chǎng)近期仍傳出局部火熱消息?！皟?yōu)質(zhì)的樓盤始終是得到市場(chǎng)認(rèn)同的。比如9月份中原在北京地區(qū)銷售一個(gè)14萬(wàn)元/平方米的高端樓盤,開(kāi)盤即賣出50多個(gè)億。”黃韜補(bǔ)充說(shuō),“豪宅類客戶資金相對(duì)充足,購(gòu)買力強(qiáng),在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不夠景氣的背景下,部分客戶愿意把資金用來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)?！?br />
位于北京朝陽(yáng)區(qū)某中高端樓盤項(xiàng)目的某置業(yè)顧問(wèn)同樣向《紅周刊》表示,其項(xiàng)目沒(méi)有折扣活動(dòng),銷售情況不錯(cuò),“項(xiàng)目套均總價(jià)大概1000萬(wàn)元,國(guó)慶期間每天客戶到訪量100組左右,成交了5個(gè)多億?！?br />
《紅周刊》了解到,基于項(xiàng)目稀缺性和保值性特點(diǎn),高端住宅市場(chǎng)的周期韌性更強(qiáng)。尤其在一線城市,部分單價(jià)“10萬(wàn)+”豪宅盤近期占據(jù)銷冠地位。例如,北京東城區(qū)的城建·天壇府9月份以170套網(wǎng)簽量、38.7億元成交額成為北京月度“雙料銷冠”;上海楊浦區(qū)的仁恒·海上源則以191億元的銷售額占據(jù)今年1—9月上海“銷冠”寶座。據(jù)房天下信息,該樓盤四批次共計(jì)266套房源,曾在8月18日線上選購(gòu)開(kāi)盤當(dāng)日售罄收官。
高端樓盤火熱也助益部分房企銷售額同比轉(zhuǎn)正。典型的如招商蛇口(001979),9月份銷售額達(dá)350.48億元,環(huán)比增長(zhǎng)47%、同比增長(zhǎng)50%。在這背后,招商蛇口多個(gè)豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼,當(dāng)中最受關(guān)注的便是深圳太子灣的招商璽家園,項(xiàng)目于9月21日首開(kāi)選房即售罄,成為今年繼海德園之后深圳第二個(gè)“日光盤”。該項(xiàng)目備案均價(jià)為12萬(wàn)元/平方米,套均總價(jià)1917萬(wàn)元,604套住宅收金或超115億元,為招商蛇口9月份銷售額貢獻(xiàn)占比達(dá)32%。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示,豪宅市場(chǎng)一般可以反映市場(chǎng)資金的流向,不過(guò)與深圳和上海相比,此前北京的豪宅交易其實(shí)相對(duì)滯后,城市輪動(dòng)下,當(dāng)?shù)馗叨俗≌袌?chǎng)興起是遲早的事。
關(guān)榮雪認(rèn)為,購(gòu)買優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目本身可以極大滿足住戶功能多元化的住房需求,近期政策端對(duì)改善性住房需求的支持力度加大,改善型群體勢(shì)必會(huì)抓住較佳時(shí)機(jī)入市。
樓市復(fù)蘇具備持續(xù)性
當(dāng)前兩類房企或有較大作為 從房地產(chǎn)政策角度而言,支持行業(yè)健康發(fā)展的政策仍在持續(xù)推出。據(jù)中指監(jiān)測(cè),9月政策發(fā)布頻次較7-8月大幅提升。比如,9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,對(duì)6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降等符合條件的城市,可自主決定在2022年底前階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。9月30日,改善性住房需求方面也迎來(lái)政策利好,財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告實(shí)施“賣一買一”退個(gè)稅,即現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人,對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠。地方新一輪的政策優(yōu)化也拉開(kāi)序幕,近一個(gè)月56個(gè)城市出臺(tái)59次放松政策,涉及松綁“四限”、開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶”試點(diǎn)等。
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況也隨政策而動(dòng),據(jù)克而瑞等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)披露的銷售榜單,9月份樓市已呈“弱復(fù)蘇”跡象,該月TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5709億元,同比降幅收窄至25%,環(huán)比增長(zhǎng)10%;超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企當(dāng)月實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng),其中華潤(rùn)置業(yè)、招商蛇口、綠地控股(600606)、越秀地產(chǎn)、仁恒置地等25家企業(yè)的環(huán)比增幅在30%以上。結(jié)合1—9月房企銷售榜單,目前位居TOP3陣營(yíng)碧桂園、保利發(fā)展(600048)、萬(wàn)科地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額均超過(guò)3000億元。
在房企貨值儲(chǔ)備情況方面,由于9月份重點(diǎn)城市第三批次集中土拍密集開(kāi)拍,TOP50房企單月拿地金額較前三季度均值高出50%,不過(guò)由于部分土拍傾向底價(jià)成交,拿地金額同比仍下跌29%。從企業(yè)主體看,國(guó)央企仍是拿地主力,目前華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)分別以2090億元、1899億元、1589億元占據(jù)今年1-9月新增貨值榜單TOP3。民營(yíng)房企中以濱江集團(tuán)(002244)、龍湖集團(tuán)、偉星房產(chǎn)表現(xiàn)相對(duì)積極,分別以1448億元、497億元、255億元排名1-9月新增貨值榜單TOP4、TOP13、TOP22.
就房企的復(fù)蘇趨勢(shì)而言,嚴(yán)躍進(jìn)指出,這種趨勢(shì)具有一定的可持續(xù)性。作為后續(xù)市場(chǎng)的主力代表,在現(xiàn)在的利好政策下,這類房企有望迎接購(gòu)房需求的繼續(xù)釋放。具體到哪類房企具有“先發(fā)”優(yōu)勢(shì)方面,在他看來(lái),“主打國(guó)企牌或主打現(xiàn)房牌,在市場(chǎng)需求偏弱的情況下會(huì)有更好作為。”
關(guān)榮雪認(rèn)為,在行業(yè)處于緩慢修復(fù)的階段下,儲(chǔ)備精良、財(cái)務(wù)指標(biāo)安全、市場(chǎng)認(rèn)可度高是衡量房企競(jìng)爭(zhēng)力的指標(biāo),“儲(chǔ)備精良即企業(yè)具有較高的產(chǎn)品力和可觀的發(fā)展規(guī)模,后續(xù)能夠拉長(zhǎng)戰(zhàn)線;財(cái)務(wù)安全上除了債務(wù)量可承受,資金回籠規(guī)模需要保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展;另外要有具備維系客群的品牌影響力。”
在黃韜看來(lái),房地產(chǎn)業(yè)在謀求高質(zhì)量發(fā)展,而這需要一個(gè)過(guò)程,“需要忍耐一段時(shí)間才能走到健康狀態(tài)?！?