年內(nèi)四次松綁樓市后,銷售端仍不及預(yù)期,東莞再次出手助力房企沖業(yè)績(jī)。
11月9日,東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)管理的通知(東建房〔2022〕22號(hào))》(下稱“《銷售價(jià)格申報(bào)通知》”)。
值得注意的是,《銷售價(jià)格申報(bào)通知》內(nèi)容提到,開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)簽銷售價(jià)格不得高于房屋申報(bào)價(jià)格,且比申報(bào)價(jià)格下浮不超過(guò)15%。值得注意的是,此前這一下浮幅度還僅為10%,也就是說(shuō),此次政策之后,東莞新房銷售的折扣可以低至85折。
另外,已辦理預(yù)(現(xiàn))售但未售出的新建商品住房需調(diào)整銷售價(jià)格的,自取得預(yù)售許可證(或現(xiàn)售備案證書(shū))之日起滿360天方可上浮調(diào)整,上浮幅度不超過(guò)5%(含),滿180天方可下浮調(diào)整,下浮幅度不限。
中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)表示,相比此前規(guī)定的新盤(pán)只能下浮10%,東莞此次新盤(pán)銷售價(jià)格下浮幅度增加了5%,同時(shí),取得預(yù)售許可證滿180天新盤(pán)價(jià)格下浮幅度不限,這主要與當(dāng)前東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷有關(guān)。年底開(kāi)發(fā)商為沖業(yè)績(jī)促回款,將會(huì)采取一定的降價(jià)銷售策略,而此次限價(jià)政策的調(diào)整也給了開(kāi)發(fā)商較大的自主定價(jià)權(quán)。
今年以來(lái),東莞已四次發(fā)布房地產(chǎn)松綁政策。4月,東莞恢復(fù)個(gè)稅購(gòu)房政策,既認(rèn)社保、也認(rèn)個(gè)稅,另外,將“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計(jì)繳納”;5月,東莞將增值稅免征年限由5年改為2年,將限售政策由3年調(diào)整為2年,二孩或三孩的居民家庭,允許多購(gòu)買(mǎi)一套商品住房;7月,東莞放開(kāi)了外圍非限購(gòu)區(qū)域的購(gòu)房資格驗(yàn)證;8月底,東莞將居民家庭購(gòu)買(mǎi)第二套的首付降至3成或4成。
7月份的政策力度尤其較大,短期內(nèi)也帶動(dòng)了市場(chǎng)成交的回升。合富研究院數(shù)據(jù)顯示,東莞7、8、9月的新房成交套數(shù)均超過(guò)3000套。
然而,市場(chǎng)信心不足,疊加十月中下旬東莞疫情多段散發(fā),房企正常供貨節(jié)奏被打亂,10月,東莞樓市需求進(jìn)一步走弱,新房成交2885套,環(huán)比減少22%,同比減少4成。截至10月底,東莞新房庫(kù)存在連續(xù)4個(gè)月下降后小幅回升至9.8個(gè)月。
合富研究院數(shù)據(jù)顯示,今年前十個(gè)月,東莞新房網(wǎng)簽面積僅287萬(wàn)平,僅略高于2008年同期,前十個(gè)月東莞新房成交量處于歷史低位。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,在深圳樓市繼續(xù)低迷背景下,東莞樓市來(lái)自深圳的購(gòu)買(mǎi)力下降,與此同時(shí),以外來(lái)人口為主的東莞本地,實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力較弱,難以消化過(guò)去幾年抬起來(lái)的高地價(jià)、高房?jī)r(jià),因此,東莞不得不將新房預(yù)售審批后的價(jià)格,在銷售時(shí)可以下浮的幅度從10%調(diào)至15%。
李宇嘉表示,從市場(chǎng)實(shí)際調(diào)研來(lái)看,房?jī)r(jià)下浮幅度擴(kuò)大,確實(shí)能帶動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力提升,當(dāng)房?jī)r(jià)打8折、7折后,市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力確實(shí)有所回升。
值得注意的是,東莞新房降價(jià)并不是無(wú)序降價(jià),而是在取得預(yù)售證滿180天后才能降價(jià),較原本的90天間隔更長(zhǎng)。李宇嘉表示,拉長(zhǎng)下調(diào)時(shí)間間隔,一方面是為了避免給市場(chǎng)傳達(dá)不斷下降的預(yù)期,穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期;同時(shí)也變相鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商有節(jié)奏地降價(jià),實(shí)現(xiàn)有效需求釋放,實(shí)現(xiàn)在價(jià)格上的供需匹配。