近期,針對民營企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資政策頻出。監(jiān)管部門陸續(xù)發(fā)布“第二支箭”、金融支持房地產(chǎn)16條、保函置換監(jiān)管資金等房地產(chǎn)金融支持政策,內(nèi)容涵蓋信貸、發(fā)債、“保交樓”、資金監(jiān)管等政策領(lǐng)域。其中,金融16條明確提出,支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。

信托業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示,截至2022年6月末,投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金余額為1.42萬億元。

中誠信托投資研究部11月17日發(fā)布的研究文章指出,近期房地產(chǎn)金融支持政策對房地產(chǎn)信托的影響主要有兩大方面,一是可促進房地產(chǎn)信托風(fēng)險化解,二是可引導(dǎo)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

促進房地產(chǎn)信托風(fēng)險化解

首先,短期來看存量房地產(chǎn)信托的兌付壓力可能有所緩解。

新政明確存量信托貸款可積極通過展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持,促進項目完工交付;未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

目前房地產(chǎn)信托存續(xù)規(guī)模仍高達1.4萬億,且合作對手多為民營房企,風(fēng)險敞口較大,對信托公司造成了較大的兌付壓力和輿情壓力。

因此,允許存量房地產(chǎn)信托展期對緩解信托公司兌付壓力具有重要意義。

此外,新政改善行業(yè)融資環(huán)境,降低房企短期流動性壓力,加上“保交樓”專項借款、紓困基金、并購貸款等增量資金的支持,房企的違約風(fēng)險有望明顯下降。

不過,新政的支持政策結(jié)構(gòu)性傾向于較為優(yōu)質(zhì)的房企和資產(chǎn),房地產(chǎn)信托風(fēng)險也將呈現(xiàn)分化特征。信托公司應(yīng)梳理存續(xù)項目特性,重點關(guān)注交易對手、項目區(qū)域市場情況、當(dāng)?shù)卣徒鹑跈C構(gòu)對項目的支持力度、項目未來盈利前景、操盤方運營實力和積極性等多方面因素。

另外,在政策引導(dǎo)下,“保交樓”、風(fēng)險處置、項目貸款等融資支持力度有望持續(xù)加強,地產(chǎn)風(fēng)險項目處置迎來重要“窗口期”。

對信托公司而言,當(dāng)下應(yīng)把握政策風(fēng)口期,積極對接政府、銀行、AMC、其他優(yōu)質(zhì)房企、紓困基金、專業(yè)投資機構(gòu)等渠道,推動風(fēng)險項目處置盤活。

引導(dǎo)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

一是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變,信托公司在展業(yè)時應(yīng)兼顧交易對手和資產(chǎn)質(zhì)量。

交易對手方面,應(yīng)選擇發(fā)展穩(wěn)健、治理完善、資質(zhì)良好的房企;資產(chǎn)質(zhì)量方面,應(yīng)選擇區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展良好、人口凈流入、去化前景明朗、未來盈利空間較大的優(yōu)質(zhì)項目。

二是以住宅開發(fā)為主向功能型物業(yè)轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)將由增量市場逐步過渡到存量市場,傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)模式的住宅開發(fā)市場將逐步收縮。在這一背景下,新政明確鼓勵信托公司加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,為商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。信托公司也應(yīng)積極響應(yīng)政策號召,探索布局物業(yè)管理、商業(yè)養(yǎng)老、住房租賃等新型存量地產(chǎn)領(lǐng)域,發(fā)揮資產(chǎn)隔離、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)服務(wù)等功能優(yōu)勢,打造房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)新增長點。

三是更加關(guān)注政策性、保障性住房項目。

新政明確提到加大住房租賃金融支持力度,并鼓勵信托公司為住房租賃建設(shè)提供支持。根據(jù)銀河證券測算,“十四五”期間全國70大中城市預(yù)計建設(shè)保障性租賃住房總套數(shù)1041萬套,預(yù)計總投資額超過2萬億。明確的政策導(dǎo)向加上巨大的規(guī)劃發(fā)展空間,為信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型指明道路。

四是重點拓展中長期資金渠道。

信托公司傳統(tǒng)的向自然人合格投資者募集的資金來源,已不能完全滿足未來房地產(chǎn)信托資產(chǎn)端的轉(zhuǎn)型需要。目前來看,保險、股權(quán)投資基金等機構(gòu)資金具有期限長的特點,可成為信托公司重點拓展的渠道;家族信托等長期財富管理業(yè)務(wù)也可提供長期資金支持。

那么,從房地產(chǎn)信托的融資方角度來說,哪些房企和地產(chǎn)項目受“暖風(fēng)”政策影響最大呢

對一二線區(qū)域、優(yōu)質(zhì)項目的影響更加突出

中誠信托在上述文章中指出,當(dāng)下市場區(qū)域分化的特點決定了政策對不同項目給予的支持強度也將有所差異。這是因為政策更強調(diào)項目層面的合理性金融支持,對房企債券融資的支持則需要謹慎判斷其合理性。這就導(dǎo)致有限的金融資源向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的傾斜,實際上加劇了市場復(fù)蘇的區(qū)域化特性。

對于位于一二線城市、區(qū)域位置較好、未來去化前景明朗的優(yōu)質(zhì)項目,通過提供金融支持可以短期內(nèi)有效解決流動性問題,順利推動項目交付和回款,取得良好的政策效果。而對于多數(shù)三四線城市的項目,短期流動性支持也并不能解決未來銷售去化的問題,政策支持意愿和效果都將大打折扣。

標(biāo)普信評亦在近期的一份報告中表示,此次支持并不是無限度、無標(biāo)準(zhǔn)的兜底,而是以市場化、法制化、公開透明的方式,重點支持那些治理結(jié)構(gòu)完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好,財務(wù)總體健康但面臨階段性流動性緊張的企業(yè)。

標(biāo)普信評認為,以下三類企業(yè)在未來有可能獲得投資人更好的認可度:

一是家底厚的企業(yè),表現(xiàn)為歷史上發(fā)展審慎,在手可動用現(xiàn)金可以覆蓋未來到期債務(wù)。

二是到期結(jié)構(gòu)好的企業(yè),表現(xiàn)為債券到期相對較晚,短期內(nèi)到期壓力不大。

三是對公開市場依賴度低的企業(yè)。這類企業(yè)融資以銀行貸款為主,相對容錯空間較大。