現(xiàn)房銷售不能一蹴而就,更適宜逐步過渡。當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在積蓄各方面力量力求企穩(wěn)復(fù)蘇,如果現(xiàn)房銷售切換得過快,就可能會(huì)不利于企業(yè)緩解資金鏈吃緊的困境。因此,現(xiàn)房銷售可以找準(zhǔn)時(shí)機(jī),因城施策,逐步推廣。
不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹的一句話引起業(yè)界關(guān)注:“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)?！敝鞴懿块T明確提及現(xiàn)房銷售,表明未來,實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度面臨較大改革空間,現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀榇髣菟叀?br />
現(xiàn)房銷售與商品房預(yù)售制是兩種不同的銷售方法。商品房預(yù)售制是企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人提前支付房款的一種銷售方式。現(xiàn)房銷售是一手交錢一手交房;預(yù)售則是先交錢后交房。取消商品房預(yù)售制改為現(xiàn)房銷售的呼聲之所以一直存在,與預(yù)售制帶來的一些弊端有關(guān)。比如預(yù)售制下,有可能出現(xiàn)延遲交付,甚至形成爛尾樓,一旦開發(fā)商資金緊張甚至資金鏈斷裂,購房者既不能按時(shí)收房,預(yù)交的購房款也難以追回。還比如房屋質(zhì)量問題,此前房款已付,從原理上而言,消費(fèi)者很難再有約束開發(fā)企業(yè)提升房屋質(zhì)量或者遇到交房質(zhì)量問題時(shí)促其整改的砝碼,一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題,購房者可能更容易面臨維權(quán)難。
當(dāng)前,推進(jìn)商品房預(yù)售制逐步向現(xiàn)房銷售過渡的時(shí)機(jī)進(jìn)一步成熟。毋庸置疑,在我國住房制度改革至今20多年時(shí)間里,商品房預(yù)售制度為推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大,解決城鎮(zhèn)居民住房短缺功不可沒。商品房預(yù)售制條件下,拿地僅幾個(gè)月就開始銷售,與現(xiàn)房銷售需要兩三年建設(shè)周期相比,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以早早回籠銷售資金,縮短貸款期限,有利于降低資金成本,提高開發(fā)效率。然而商品房預(yù)售制也與過去房地產(chǎn)開發(fā)高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債“三高”模式緊密相連。同時(shí),我國商品房總體短缺的時(shí)代已基本結(jié)束。房地產(chǎn)市場發(fā)展從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三高”模式的弊端日益顯現(xiàn),難以為繼。房地產(chǎn)行業(yè)降“三高”的需要,使得商品房預(yù)售制改革箭在弦上。
實(shí)際上,近年來一些城市對(duì)于現(xiàn)房銷售多有探索,積累了經(jīng)驗(yàn)。無論是行業(yè)政策還是地方政府,都能看到一些推進(jìn)現(xiàn)房銷售的努力。公開資料顯示,山東省濟(jì)南市2022年現(xiàn)房銷售面積174萬平方米,盡管現(xiàn)房銷售面積僅占全市商品房銷售面積的14%,但實(shí)現(xiàn)了同比增長55%。鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售的舉措更多出現(xiàn)在土地出讓環(huán)節(jié)。如有的城市在土地拍賣時(shí)增加競現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié),當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格后,轉(zhuǎn)入“競現(xiàn)房銷售”面積,由現(xiàn)房銷售面積最高者中標(biāo)。有的城市還對(duì)期房和現(xiàn)房的銷售指導(dǎo)價(jià)給予區(qū)分,現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價(jià)略高于期房銷售指導(dǎo)價(jià),客觀上為房企的資金成本給予了一定“補(bǔ)償”。目前,北京、杭州、濟(jì)南、西安、福州、合肥、寧波等城市開始出現(xiàn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。從各地傳出的消息看,多省份將進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)房銷售。如山東、安徽等省份明確表態(tài),2023年將因地制宜鼓勵(lì)有條件的地方開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
現(xiàn)房銷售有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益,但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營能力是個(gè)挑戰(zhàn)。對(duì)比期房供應(yīng)的不確定性,現(xiàn)房銷售在購房時(shí)所見即所得,有助于確保房屋質(zhì)量,減少購房糾紛,對(duì)開發(fā)企業(yè)的交付行為進(jìn)行約束,有利于“保交樓,穩(wěn)民生”。對(duì)開發(fā)企業(yè)而言,現(xiàn)房銷售回款周期拉長帶來的現(xiàn)金流壓力會(huì)有所加大,這無疑會(huì)增加資金成本,有可能影響開發(fā)企業(yè)的利潤。隨著大形勢的改變,特別是行業(yè)正由高速發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段,開發(fā)企業(yè)也應(yīng)從更加注重開發(fā)速度、依賴金融杠桿,轉(zhuǎn)而向提升開發(fā)品質(zhì)、提高企業(yè)經(jīng)營管理能力要效益。
現(xiàn)房銷售不能一蹴而就,更適宜逐步過渡。當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在積蓄各方面力量力求企穩(wěn)復(fù)蘇,如果現(xiàn)房銷售切換得過快,就可能會(huì)不利于企業(yè)緩解資金鏈吃緊的困境。因此,現(xiàn)房銷售可以找準(zhǔn)時(shí)機(jī),因城施策,逐步推廣。
預(yù)售制在短期之內(nèi)還是主要銷售模式的背景之下,應(yīng)優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。對(duì)于預(yù)售資金,既要管好也要用好。一方面,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn);另一方面,也要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管,如在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上,商業(yè)銀行可與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù),支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金,防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。(來源:經(jīng)濟(jì)日報(bào) 作者:亢舒)