新年以來,多省市出臺了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施,其中“穩(wěn)樓市”是個(gè)中關(guān)鍵。廣東更是首提專項(xiàng)借款目標(biāo),要求今年做好新增1500億元“保交樓”專項(xiàng)借款申請和投放準(zhǔn)備工作,助力房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

著眼消費(fèi)端,各地紛紛為購房者松綁,不斷降低購房門檻和購房成本。春節(jié)后,鄭州、長春下調(diào)首套房貸款利率至3.8%;珠海下調(diào)至3.7%;南京則支持提取住房公積金支付購房首付款,以進(jìn)一步減輕購房人資金周轉(zhuǎn)壓力。

業(yè)內(nèi)人士表示,提振樓市需求、促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,政策層面仍有進(jìn)一步松綁空間。要給予企業(yè)端和需求端更大的支持,才能真實(shí)拉動(dòng)市場消費(fèi),從供需兩個(gè)層面盤活整個(gè)市場。

廣東首提“保交樓”專項(xiàng)借款目標(biāo)

“廣東房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中占比高、影響大,產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過8%,房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定投資近四成。推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展對穩(wěn)住廣東經(jīng)濟(jì)大盤具有重要意義?！?月8日,廣東銀保監(jiān)局副局長王吳慶接受上海證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。

王吳慶稱,今年廣東銀保監(jiān)局將大力配合做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”等相關(guān)工作。在首批“保交樓”專項(xiàng)借款一個(gè)月內(nèi)發(fā)放到位的基礎(chǔ)上,做好新增1500億元專項(xiàng)借款申請和投放準(zhǔn)備工作,執(zhí)行好“保交樓”貸款支持計(jì)劃。繼續(xù)實(shí)施受疫情影響的按揭貸款客戶紓困政策,支持剛性和改善性住房需求,助力房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

據(jù)悉,“金融16條”實(shí)施以來,廣東(不含深圳,下同)37家銀行機(jī)構(gòu)與超90家廣東優(yōu)質(zhì)房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,合計(jì)授信1.52萬億元。開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)2.06億元,新發(fā)放房地產(chǎn)并購貸款35.32億元,積極拓寬房企融資渠道。2022年,廣東房地產(chǎn)貸款總量超過5萬億元,同比增長4%,年度增量超過2000億元,全年投放的房地產(chǎn)并購貸規(guī)模是2021年的4.25倍。

廣東省僅是一個(gè)縮影。今年以來,河南省、江蘇省、遼寧省、四川省等地均出臺了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)若干措施,穩(wěn)樓市是其中關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)。2月7日,四川省發(fā)布36條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策措施,其中就包括推動(dòng)商業(yè)銀行穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款和建筑企業(yè)信貸投放,實(shí)施“建筑強(qiáng)企”培育行動(dòng)等穩(wěn)樓市舉措。

2月6日,湖南省人民政府出臺的“穩(wěn)增長20條”明確,支持房地產(chǎn)項(xiàng)目和參建企業(yè)、材料供應(yīng)企業(yè)合理融資需求;落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期政策,幫助企業(yè)緩解短期償債壓力;用足用好保交樓專項(xiàng)借款和保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大配套融資支持力度。

降門檻降利率,各地為購房者松綁

各地持續(xù)落實(shí)“因城施策”,為購房者松綁,不斷降低購房門檻和購房成本。

整體來看,2023年開年以來,各地樓市政策包括優(yōu)化住房限購、限售、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),降低首付比例及房貸利率、提高公積金貸款額度等。

記者從四大行在珠海的分支機(jī)構(gòu)獲悉,四大行目前在珠海的首套房貸款利率均按照最低3.7%執(zhí)行,即最新一期LPR減60個(gè)基點(diǎn)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),截至1月31日,多地節(jié)后下調(diào)首套房貸款利率,已有超20城降低利率下限至4%以下。

各地公積金管理部門也出臺新政穩(wěn)定市場,包括優(yōu)化公積金提取、提高公積金可貸額度,向多子女家庭傾斜資源等。例如,1月30日,長沙市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)文明確,長沙市繳存職工(含省直分中心)可貸額度按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的16倍計(jì)算。2022年及2021年均為15倍。

為了鼓勵(lì)存量房交易,各地還在推行“帶押過戶”模式。據(jù)了解,近期,成都、深圳、廈門、昆明、?？诘榷喑鞘型瞥龆址繋У盅哼^戶模式。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為,二手房“帶押過戶”意味著居民在購買尚存按揭貸款的二手房時(shí),不用先還清按揭貸款就可以過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款。此方式在節(jié)省資金成本的同時(shí),也可以提高二手房交易效率,有利于激發(fā)二手房市場交易活力,促進(jìn)住房消費(fèi)。

積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售

在促進(jìn)住房消費(fèi)的同時(shí),監(jiān)管部門也在關(guān)注防風(fēng)險(xiǎn)措施的落地。

“廣東各地將根據(jù)市場變化增強(qiáng)房地產(chǎn)政策的精準(zhǔn)性、協(xié)調(diào)性,穩(wěn)妥推進(jìn)個(gè)別房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作,切實(shí)保交樓、穩(wěn)民生。此外,將優(yōu)化企業(yè)資質(zhì)、商品房預(yù)售等審批流程,壓減聯(lián)合審批時(shí)限。優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,支持商業(yè)銀行出具保函置換商品房預(yù)售資金?！睆V東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記張勇近期表示。

不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示:“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”

業(yè)內(nèi)認(rèn)為,主管部門明確提及現(xiàn)房銷售,表明實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度未來或?qū)⒚媾R較大改革空間。

2月7日,河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在鄭州召開,會(huì)議明確,今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管,逐步提高預(yù)售門檻,以鄭州、開封為試點(diǎn),積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。2月6日,安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,現(xiàn)售取代預(yù)售,可以解決爛尾樓、保交樓的壓力和問題。不過,更重要的是,加強(qiáng)流程和資金的監(jiān)管。

“從期房到現(xiàn)房,房貸的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略其實(shí)已經(jīng)難以為繼。”華南一家大型房企負(fù)責(zé)人表示。