經(jīng)歷了長(zhǎng)期“筑底”的房地產(chǎn)市場(chǎng),終于迎來(lái)了價(jià)格信號(hào)的真正改善。

2月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化情況。數(shù)據(jù)顯示,今年1月,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市有36個(gè),數(shù)量為近17個(gè)月以來(lái)的新高;二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有13個(gè),為近6個(gè)月以來(lái)的新高。

其中,一線城市新房?jī)r(jià)格漲幅最大,二線城市次之,三線城市仍處于環(huán)比下降狀態(tài),但降幅收窄。

價(jià)格信號(hào)是市場(chǎng)信心最直觀的體現(xiàn)。雖然房?jī)r(jià)尚未全面上漲,但這種變化足夠令人振奮。過(guò)去一年多來(lái),各級(jí)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)了多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策,力度和頻次都堪稱(chēng)空前。期間,市場(chǎng)交易間或有所起色,但難以持續(xù),房?jī)r(jià)則一直表現(xiàn)低迷。

如今,房地產(chǎn)市場(chǎng)終于實(shí)現(xiàn)量與價(jià)的同步回溫。今年1月,熱點(diǎn)城市新房的推盤(pán)、交易量明顯上漲,二手房的帶看指標(biāo)、信心指數(shù)也有所改善。

多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),今年一季度市場(chǎng)會(huì)保持復(fù)蘇的勢(shì)頭,樓市“小陽(yáng)春”可期。雖然對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇程度的預(yù)期不宜過(guò)高,但這種局面至少會(huì)在短期內(nèi)為房?jī)r(jià)提供支撐。

熱點(diǎn)一二線城市領(lǐng)漲

在本輪調(diào)整中,各類(lèi)城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)都在改善,這也使得整體房?jī)r(jià)降幅出現(xiàn)收窄。

今年1月,一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月的持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%,二手房?jī)r(jià)格由下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%,二手房?jī)r(jià)格下降0.3%,降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%,降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn),二手房?jī)r(jià)格下降0.4%,降幅持平。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示,1月房?jī)r(jià)整體跌幅收窄,上漲城市個(gè)數(shù)增多,這是市場(chǎng)底部修復(fù)的表現(xiàn)。市場(chǎng)修復(fù)有兩方面原因帶動(dòng),一是防疫政策優(yōu)化,居民觀望情緒減弱;二是行業(yè)限制性調(diào)控政策優(yōu)化、房貸利率降低,有助于降低購(gòu)房成本、促進(jìn)住房需求釋放。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還指出,經(jīng)過(guò)持續(xù)的房?jī)r(jià)下跌后,很多項(xiàng)目和房源的性?xún)r(jià)比凸顯,也是吸引購(gòu)房者入市的重要原因。

2022年以來(lái),各級(jí)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策,意在穩(wěn)定市場(chǎng)信心、促進(jìn)合理需求釋放。政策效果的疊加,使得當(dāng)前的購(gòu)房門(mén)檻降至歷史低位。

截至今年1月31日,貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中,首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)。其中有4個(gè)城市的最低首套房貸利率達(dá)到3.7%,為當(dāng)前商業(yè)貸款利率的最低水平。分析人士普遍認(rèn)為,未來(lái)將有更多的城市房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。

其中,熱點(diǎn)一二線城市再度表現(xiàn)出韌性,并成為領(lǐng)漲者。新房方面,上海、合肥兩地的價(jià)格環(huán)比漲幅最高,為0.7%;二手房方面,北京漲幅最高,為0.9%。

從區(qū)域分布來(lái)看,上海、合肥、寧波等長(zhǎng)三角城市,成都、長(zhǎng)沙等區(qū)域中心城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)亮眼。

劉麗杰指出,這是由城市基本面帶動(dòng)的,一線城市和核心二線城市的經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面較好,住房需求支撐性強(qiáng),政策利好更易在這類(lèi)城市產(chǎn)生效果。

市場(chǎng)繼續(xù)回溫

1月房?jī)r(jià)明顯改善,實(shí)際上早有先兆。歲末年初,多個(gè)省市召開(kāi)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及住建工作會(huì)議,把穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、提振住房消費(fèi)納入新一年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架中,同時(shí)也為今年的房地產(chǎn)政策進(jìn)行定調(diào)。在這些表態(tài)中,房地產(chǎn)的“支柱地位”再度被肯定。

經(jīng)過(guò)去年緊鑼密鼓的政策落地后,穩(wěn)樓市政策仍在繼續(xù)出臺(tái)。1月5日,央行發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》,賦予房?jī)r(jià)疲軟城市自主下調(diào)房貸利率的權(quán)限。同時(shí),限購(gòu)、限售、限貸等限制性措施也在加速退出。

這些舉措不僅能起到提振市場(chǎng)信心的作用,還可以進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻,促進(jìn)住房消費(fèi)。

2023年1月,雖有春節(jié)假期因素的影響,樓市的表現(xiàn)仍然“可圈可點(diǎn)”。新房方面,在各項(xiàng)優(yōu)惠措施下,部分三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)仍有熱度,一些“促銷(xiāo)”力度較大的二線城市也表現(xiàn)較好;二手房市場(chǎng)的帶看、價(jià)格等指標(biāo)也較為樂(lè)觀。

從更長(zhǎng)的周期來(lái)看,房?jī)r(jià)的調(diào)整也不可避免。貝殼研究院指出,自2021年下半年以來(lái),全國(guó)多地房?jī)r(jià)陸續(xù)進(jìn)入調(diào)整期,至2022年末,市場(chǎng)成交縮量跌價(jià)較為充分,不少城市價(jià)格出清近尾聲,跌幅已自然收窄。從貝殼平臺(tái)業(yè)主端調(diào)價(jià)行為(景氣度)來(lái)看,代表消費(fèi)預(yù)期的業(yè)主快速降價(jià)行為已在去年10-11月筑底。

該機(jī)構(gòu)表示,根據(jù)景氣度拐點(diǎn)領(lǐng)先價(jià)格的規(guī)律,接下來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期企穩(wěn)的可能性較高。

前期政策的累積效應(yīng)也不可忽視。貝殼研究院表示,2022年多地陸續(xù)出臺(tái)了支持剛性和改善性住房需求的舉措,盡管政策效果持續(xù)性欠佳,但伴隨著市場(chǎng)量?jī)r(jià)筑底和預(yù)期修復(fù),前期支持政策和當(dāng)下各地的精準(zhǔn)施策將發(fā)揮重要作用。

進(jìn)入2月,市場(chǎng)回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)仍在繼續(xù)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道近期對(duì)北京、上海、蘇州、深圳等地的調(diào)研顯示,這些城市的新房和二手房市場(chǎng)均在2月繼續(xù)回溫。其中,蘇州的部分新房項(xiàng)目開(kāi)始取消價(jià)格優(yōu)惠。

機(jī)構(gòu)也普遍預(yù)測(cè),今年一季度市場(chǎng)會(huì)保持復(fù)蘇的勢(shì)頭,樓市“小陽(yáng)春”可期,這將繼續(xù)為房?jī)r(jià)提供支撐。

但李宇嘉提醒,本輪需求釋放,多半是滯后和預(yù)期適度修復(fù)帶動(dòng)的,成交結(jié)構(gòu)以剛需和換房需求為主。這部分需求預(yù)計(jì)在上半年釋放殆盡,且對(duì)價(jià)格較為敏感,預(yù)計(jì)后續(xù)價(jià)格反彈的力度會(huì)比較小。他表示,后續(xù)樓市企穩(wěn)還有待政策的進(jìn)一步紓困和居民收入的修復(fù),但這是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。整體來(lái)看,今年市場(chǎng)弱勢(shì)回升。