經(jīng)歷了持續(xù)低迷,部分城市房地產(chǎn)市場在今年年初呈現(xiàn)成交量增、價格企穩(wěn)的回暖跡象。如何看待一些城市房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇房地產(chǎn)市場調(diào)控政策還可從哪些方面進一步優(yōu)化

部分城市市場回暖

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶介紹,1月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有36個和13個,比上月分別增加21個和6個。一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢趨緩;一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比下降。

上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴榮表示,當前房地產(chǎn)市場運行狀況有所改善,具體表現(xiàn)為市場信心總體在增強,房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售面積的降幅逐步收窄,部分城市住房租賃市場和二手房市場成交量有所增加。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,當前二手房市場處于修復(fù)階段,表現(xiàn)在交易量出現(xiàn)恢復(fù)性增長。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2月前兩周重點監(jiān)測的50城二手房日均成交量較1月份同期水平提高約90%,節(jié)后兩周的成交水平超過去年同期約40%。

國海證券政策和地產(chǎn)首席分析師夏磊認為,二手房市場回暖相對明顯,分城市看,一線城市春節(jié)后成交量增多,同比看,廣深企穩(wěn)速度較快;北京成交量也較為活躍;部分二線城市市場修復(fù)較為明顯,如南京二手房市場明顯回暖,天津、石家莊等城市也在恢復(fù);三四線城市呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性恢復(fù)的特點,企穩(wěn)回升集中在部分三四線城市。

專家表示,部分城市房地產(chǎn)市場回暖,表明“保交樓”支持政策、金融支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展政策及各地因城施策調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策都在顯現(xiàn)效果。供給端,“三箭齊發(fā)”支持房企融資后,一些企業(yè)資金鏈吃緊狀況正慢慢改善;需求端,各地積極支持剛需和改善性住房需求,通過優(yōu)化限購、限貸等限制性措施,出臺購房補貼、降首付、降購房貸款利率等舉措,對促進住房合理消費起到積極作用。

市場分化將加劇

當前,房地產(chǎn)市場政策暖風(fēng)頻吹,一二線城市成交量出現(xiàn)回升態(tài)勢。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員王瑞民認為,就此判斷樓市總體明顯企穩(wěn)還言之尚早。嚴榮也認為,部分城市增加的成交量中有一定比例是前期累積需求的釋放,部分有改善需求的購房者還在期待更有力的政策支持。

對于今年全年房地產(chǎn)市場走勢,許小樂認為,當前我國經(jīng)濟和居民收入正在逐步修復(fù)。在前期政策支持下,預(yù)計市場能夠在去年基礎(chǔ)上溫和復(fù)蘇,緩解庫存壓力,價格總體能夠保持平穩(wěn)。

嚴榮認為,今年房地產(chǎn)市場總體有望呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢,但市場分化將加劇。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長,為宏觀經(jīng)濟增長提供更加堅實支撐。但是,不同城市表現(xiàn)或?qū)⒂胁町?。北京、上海、深圳、杭州、成都等熱點城市復(fù)蘇程度將更為明顯,大多數(shù)中小城市樓市還將面臨一定下行壓力。

從成交看,長三角、珠三角、成渝區(qū)域內(nèi)重點城市修復(fù)較好。一方面,防疫政策調(diào)整后,人們出行更方便,早期觀望情緒減弱;同時,限制性調(diào)控政策優(yōu)化、房貸利率降低,有助于降低購房成本、促進住房需求釋放。整體看,這類利好更容易在經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面較好的區(qū)域釋放出來。

嚴榮認為,當前市場風(fēng)險總體可控,但仍需高度重視個別城市或部分市場主體的風(fēng)險隱患。尤其需要警惕,個別企業(yè)再度出現(xiàn)資金鏈斷裂、延遲交付的狀況,從而影響社會對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的信心。同時,更多城市步入存量房時代,隨著全國住房總量不斷增長,人均住房建筑面積顯著增加,越來越多的城市二手房交易成交占比將穩(wěn)步上升。

仍需進一步增信心

為更好發(fā)揮房地產(chǎn)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的作用,還應(yīng)持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控舉措,積極促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。具體看,還要因城施策,著力改善預(yù)期,擴大有效需求,支持落實生育政策和人才政策。特別是加大對改善性住房需求的支持力度,更好發(fā)揮金融對房地產(chǎn)支持作用,進一步降低剛需和改善性購房需求的購房成本等。

嚴榮建議,促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升,要注重穩(wěn)預(yù)期、增信心。一方面,要充分發(fā)揮有為政府和有效市場作用,盡早實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由負轉(zhuǎn)正,為增強市場預(yù)期夯實基礎(chǔ)。另一方面,要更加注重精準施策,特別是聚焦釋放剛性和改善性住房需求,打通影響需求釋放的政策堵點,推出效果更好的政策舉措。

夏磊認為,對于一線城市而言,限購和限貸政策是影響購房需求的主要因素。首套房認定標準、普宅非普宅的界定標準是否會調(diào)整廣受關(guān)注。二線城市方面,首付比例、首套房認定標準,根據(jù)市場形勢變化,應(yīng)該還有調(diào)整空間。三四線城市方面,限購限貸等調(diào)控政策已比較寬松,收購商品房作為保障性租賃住房或是新的需求提振點。

許小樂建議,政策仍然要進一步促進市場信心恢復(fù)。一是保持已出臺政策的穩(wěn)定性,確保市場預(yù)期平穩(wěn)修復(fù)。二是加大對改善性住房消費的支持力度。當前包括一線城市在內(nèi)的重點城市限購、首套房認定等方面仍有優(yōu)化空間。