隨著“疫情三年,房價漲回來只用了一周”消息在不少上海中介的朋友圈內(nèi)大肆傳播,一時間,上海市場“小陽春”將至的消息甚囂塵上。

隨著疫情影響漸消、春節(jié)假期結(jié)束,上海也緊鑼密鼓地掀起了新盤入市潮。

2022年底,上海披露了當(dāng)年第八批集中上市新盤名單,29個過會項目多數(shù)在2023年進行認購、開盤。這些新盤的表現(xiàn)也成了上海年初市場最直觀的檢驗。

據(jù)《國際金融報》記者統(tǒng)計,截至2月21日,2022年上海第八批新盤中有24個已經(jīng)開盤或認購,另有5個暫未開啟認購。24個基本落定的項目中,觸發(fā)積分制的有10個,其中包括今年首個“天花板”百分盤和超97分的高分盤,這兩盤也是2022年八批次新盤中入圍分最高的兩個項目。

從這一角度來看,上海新房市場似乎正在走熱,伴隨著“疫情三年,房價漲回來只用了一周”消息在不少上海中介的朋友圈內(nèi)大肆傳播,一時間,上海市場“小陽春”將至的消息甚囂塵上。

百分盤再現(xiàn)

2023年首個百分盤海德壹號位于近些年大火的浦東前灘板塊,也是板塊內(nèi)為數(shù)不多的全新盤。

1月9日-13日午間,其進行了為期4天半的認購活動,163套取證房源獲得647組意向客戶認購,認購率近400%,成功觸發(fā)積分制,入圍分數(shù)線達100.85分,有293組客戶被攔在了這一關(guān)卡未能入圍,只能參與第二場搖號。

顯然,入圍的337組客戶均是“高分選手”,按基礎(chǔ)分60分、0.19分/月的社保繳納系數(shù)計算,至少需要繳納215個月的社保(約18年)。2月8日開盤當(dāng)天,海德壹號官方公眾號也曬出了售罄海報,實現(xiàn)日光。

這一單價近13萬元、總價900萬-8500萬元的中環(huán)項目的認購結(jié)果讓市場沸騰,上海上一次出現(xiàn)百分盤還是2021年入市的內(nèi)環(huán)豪宅項目:112.8分的復(fù)興瓏御和102.24分的翠湖五集。

海德壹號的高分成績離不開板塊內(nèi)的一二手房價倒掛以及稀缺的資源屬性。

2018年前灘板塊內(nèi)首個住宅項目中糧前灘海景壹號入市,超3000人認籌的熱潮讓該板塊一炮而紅,隨后的晶耀名邸、東方逸品,乃至疫情時期的東方惠雅、晶鴻名邸、東方悅瀾等均創(chuàng)下了不菲佳績,新盤的取證單價也一路從8萬+飆升至近13萬元。據(jù)兔博士數(shù)據(jù),之前前灘板塊的二手房掛牌價在17萬元/平方米以上,與新房價格形成明顯倒掛。

與此同時,隨著6年來前灘板塊新盤的不斷入市,區(qū)域內(nèi)新房資源愈發(fā)緊俏,購房者們緊盯著板塊內(nèi)少量“余糧”,也引發(fā)搶購。

海德壹號之前,1月開盤的第八批次新盤黃浦董家渡板塊綠城外灘蘭庭,也創(chuàng)下了97.12分的高入圍分。該項目取證單價14.5萬元,總價在2600萬-5000萬元間,供應(yīng)的111套新房獲超440組客戶認購,認購率近400%,開盤當(dāng)日售罄。

據(jù)記者統(tǒng)計,2022年上海公示的八批新盤中,10個“高分”選手依次為海德壹號(100.85分)、綠城外灘蘭庭(97.12分)、前灘東方悅瀾(96.9分)、百匯園(94.96分)、御江廷(92.75分)、綠寶園(92.1分)、上海蟠龍?zhí)斓?91.22分)、森蘭名苑(88.86分)、招商虹璽(86.8分)、森蘭壹公館(85.92分)。

理性看待市場復(fù)蘇

一個月內(nèi),新盤入圍分數(shù)線兩度刷新,市場上關(guān)于上海樓市回暖的消息也愈傳愈兇。

有媒體報道稱,2月的前兩周,鏈家門店的成交量較此前增長50%-60%,帶看量增長30%-40%;1月上海楊浦區(qū)、浦東新區(qū)、靜安區(qū)、長寧區(qū)、嘉定區(qū)等區(qū)域的二手房價均同比上漲超4%,最高者超6%?！耙咔槿?房價漲回來只用了一周”的消息也在上海中介的朋友圈內(nèi)廣泛傳播。

“市場的確在復(fù)蘇,最近的帶看量與掛牌量均有明顯上漲,市場偏暖的氛圍買家都能感受到,也有助于成交量增加?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦告訴記者,預(yù)計2月二手房成交量在1.4萬套左右,相比1月有明顯增加,但相較于2019年2月的1.9萬套還是有不少差距,因此需要理性看待市場復(fù)蘇。

中金研報指出,北京及上海存量房市場均有回暖跡象,上海市復(fù)蘇時點或晚于北京市,在新房市場方面,上海市延續(xù)較好去化表現(xiàn),北京市于去年末初現(xiàn)復(fù)蘇。該機構(gòu)認為,新房市場回溫較快除受購房者預(yù)期改善影響外,亦有疫情過峰后購房需求延后集中釋放的原因,后市持續(xù)性有待繼續(xù)觀察。

市場雖有回暖,但也并非“雨露均沾”。

新房市場上,2022年上海第八批新盤雖有兩個高分盤,但也與同期其它項目形成“斷層”,分數(shù)稍高一些的匯成南街里入圍分72.58分,68.8分的保利·瓏譽、66.6分的中鐵·湖光逸景、55.28分的象嶼招商·公園1872……

同時,第八批中的青浦徐涇板塊的招商象嶼蟠龍府雖觸發(fā)積分制,但45.95分的入圍線相比上次開盤的58.69分出現(xiàn)了明顯下滑;未觸發(fā)積分制的寶山顧村板塊建發(fā)·熙和府此番認購率約88%,較往期的超200%亦有明顯下降;嘉定遠香湖板塊的璀璨湖畔從此前的觸發(fā)積分制轉(zhuǎn)為不觸發(fā),認購率亦從152%下滑至81%;海德壹號的入圍分數(shù)線雖高,但由于戶型等問題,棄號率也超過50%。

從新盤觸發(fā)積分制的比例(已完成認購的項目)來看,2022年八批次依次為39.39%、41.3%、48.72%、34.21%、34.48%、42.86%、35.09%、41.67%,受不同時期的防疫政策以及供盤結(jié)構(gòu)影響,觸發(fā)比例會有一定浮動,但懸殊并不明顯。

2月初,上海披露了今年第一批入市新盤共25個,截至21日尚在認購期或已結(jié)束認購的項目有9個,其中象嶼招商·公園1872、安聯(lián)湖山悅預(yù)計將觸發(fā)積分制,有市場消息預(yù)測兩盤入圍分數(shù)線在55分、45分左右。

盧文曦稱,近期一二手房的看房人數(shù)均有明顯提升,這些信號有助于提振市場信心。不過新房市場由于供應(yīng)節(jié)奏的問題,近期成交數(shù)據(jù)有一定下滑,預(yù)計接下來新盤的開盤節(jié)奏會加快,疊加月末翹尾因素,本月最后一周的成交量將會迎來反彈。