城市更新模式下,改造從地產(chǎn)主導(dǎo),全面回歸公益主導(dǎo),國(guó)企和政府平臺(tái)作為先遣部隊(duì)進(jìn)入。

李宇嘉

筆者注意到,今年的“兩會(huì)”,不管是政府工作報(bào)告,還是代表委員的提案議案,都十分強(qiáng)調(diào)城市更新。什么是城市更新呢簡(jiǎn)單講,就是對(duì)不合理的城市空間重新布局,生產(chǎn)、生活、生態(tài)各得其所;水電管氣路網(wǎng)等公共設(shè)施,該補(bǔ)的補(bǔ)、該換的換;修復(fù)和完善社區(qū)的功能,有物業(yè)、有服務(wù),打造5-15分鐘的社區(qū)生活圈,老人、大人和小孩都有想要的空間。

城市更新,不僅是擴(kuò)大內(nèi)需的必經(jīng)路徑,也是樓市可持續(xù)發(fā)展的主要空間。對(duì)此,筆者先舉個(gè)例子。房子和車子都是支柱產(chǎn)業(yè),但發(fā)展境遇完全不同。近期,燃油車踩踏式降價(jià),而樓市已經(jīng)復(fù)蘇。業(yè)內(nèi)人士說,現(xiàn)在的轎車,性能、質(zhì)量、外觀等,比20年前不知道好多少倍,但價(jià)格只有原來的一半。房子呢高速發(fā)展了這么多年,質(zhì)量乏善可陳,甚至還在為交樓發(fā)愁。

幾場(chǎng)討論會(huì)上,都有領(lǐng)導(dǎo)或?qū)＜疫@樣認(rèn)為,從量上看,房子夠多了,但仔細(xì)瞧瞧大家的居住質(zhì)量、配套設(shè)施、社區(qū)服務(wù)、片區(qū)面貌,發(fā)現(xiàn)與城市光鮮的外表格格不入,難言高質(zhì)量發(fā)展。特別是,70%的人口集中在主城區(qū),但主城區(qū)的房子可謂“老破小”主導(dǎo),樓齡多在20年以上,還在用罐子煤氣,各種線路老化,采光通風(fēng)不佳,設(shè)計(jì)落后,外墻和樓道破舊。

很多人說,問題這么多,為啥不早改造呢很簡(jiǎn)單,這些區(qū)域沒啥騰挪空間,產(chǎn)權(quán)主體多,各有各的訴求,改起來難度大,不如繞道外圍的凈地空間。而且,過去20年各大城市都在大搞新區(qū)、開發(fā)區(qū)、副中心等,產(chǎn)業(yè)布局很宏偉、很先進(jìn),軌道交通也在向外延伸。各方在業(yè)績(jī)?cè)V求上求快、求大,還有這樣的“規(guī)劃紅利”加持,老城區(qū)就被擱置在一邊了。

樓市高舉高打了20年,主戰(zhàn)場(chǎng)就在老城區(qū)外圍。地賣了不少、房子也建了不少,但羅馬城絕不是一天建成的?，F(xiàn)在來看,房地產(chǎn)成了“造城”的融資工具,各種宏偉的大手筆規(guī)劃,很多都沒有落地(也不可能在短期落地),規(guī)劃紅利異化為樓市熱潮,引來的是各方投資客。當(dāng)漲價(jià)預(yù)期褪去,當(dāng)需求開始退潮,而真正想住在這里的發(fā)現(xiàn)不靠譜,結(jié)果就是用腳投票。

這時(shí)候,發(fā)現(xiàn)還是中心區(qū)、老城區(qū)有煙火氣、有溫度、有人情味兒。問題是,在過去20多年樓市繁榮過后,中心城區(qū)或老城區(qū)的房子盡管老舊,房?jī)r(jià)也上了幾個(gè)臺(tái)階。更要命的是,由于回旋余地小,供應(yīng)沒彈性,老城區(qū)、中心區(qū)的房?jī)r(jià)死貴死貴的。這些年,但凡中心區(qū)有新房供應(yīng),不管是新地供應(yīng),還是拆遷舊改,很多是見縫插針、高聳入云式的單體樓。

城市更新的前身就是拆遷主導(dǎo)的舊改,房地產(chǎn)主導(dǎo),房地產(chǎn)買單。拆遷要價(jià)一波高過一波,沒有最高只有更高,根本沒有能力補(bǔ)上配套設(shè)施、修復(fù)生態(tài)環(huán)境,不僅原有的“城市病”治不了,還增加了未來的治理隱患。比如,每個(gè)新項(xiàng)目都向上要空間、向上要投資回報(bào),整個(gè)片區(qū)地上地下的管網(wǎng)壓力更大了,交通更擁堵了,學(xué)位更緊張了,排澇的壓力也更大了。

城市更新模式下,改造從地產(chǎn)主導(dǎo),全面回歸公益主導(dǎo),國(guó)企和政府平臺(tái)作為先遣部隊(duì)進(jìn)入,借助專項(xiàng)債、更新基金、財(cái)政補(bǔ)貼、政策性銀行低息貸款等,先把片區(qū)內(nèi)要補(bǔ)的公共設(shè)施、生態(tài)修復(fù)等等,全部補(bǔ)上。該拆掉的要拆,但公益屬性把護(hù)下,不要妄想“補(bǔ)償造富”了。要高價(jià)補(bǔ)償?shù)?會(huì)被晾在一邊,先推動(dòng)國(guó)有舊工業(yè)、商業(yè)改造,先推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和招商。

降成本、補(bǔ)配套的更新邏輯下,密集人口的支撐下,片區(qū)內(nèi)商業(yè)、居住、產(chǎn)業(yè)都開始活躍起來,沉睡的活化起來,消費(fèi)內(nèi)需也增長(zhǎng)起來。從地產(chǎn)的角度看,原來無人理睬的“老破小”,現(xiàn)在成了總價(jià)可控(小戶型為主)、配套成熟、可青睞的“上車盤”,原業(yè)主也借此換了新房。即便不交易的,主人也紛紛開啟二次裝修的“消費(fèi)升級(jí)”,自住或出租“兩相宜”,整個(gè)城市的房屋循環(huán)撬動(dòng)起來了。這既是房地產(chǎn)健康發(fā)展的表征,也是可持續(xù)發(fā)展的表征。

(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

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