據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道,二手房交易迎來重大變化。3月30日,自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。這意味著,“帶押過戶”從地方性政策走向了全國(guó)化、常態(tài)化和全面推進(jìn)階段。事實(shí)上,根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),2022年以來全國(guó)已有超百城出臺(tái)二手房“帶押過戶”政策,包括深圳、濟(jì)南、大連等多個(gè)省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。而且,天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份也已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”工作。

《通知》是對(duì)多城“帶押過戶”實(shí)踐的頂層確認(rèn),也是通過“紅頭文件”的方式讓“帶押過戶”更加規(guī)范。要讓萎靡的樓市活起來好起來,既要看新建商品房交易,也要關(guān)注二手房交易。二手房交易好起來,能一定程度激發(fā)新建商品房交易活力,有利于盤活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

近期二手房市場(chǎng)的火熱,一定程度上與多城推動(dòng)“帶押過戶”有關(guān)。具體來看,3月杭州二手房成交量突破萬套,成都則突破2.6萬套。3月份,北京樓市“小陽春”也如期而至。當(dāng)月北京二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量為22192套,環(huán)比、同比均有一定增長(zhǎng)。同為一線城市的廣州,3月二手住宅共網(wǎng)簽12260宗、119萬平方米,環(huán)比大幅增長(zhǎng)23%和24%,同比增長(zhǎng)46%和44%,網(wǎng)簽宗數(shù)創(chuàng)下2021年5月以來的新高。三四線城市的二手房銷售要弱一些,但在二手房市場(chǎng)大勢(shì)的傳導(dǎo)下,也迎來了向好預(yù)期。

“帶押過戶”政策,不僅是對(duì)樓市新周期亟需“加油鼓勁”的回應(yīng),也是對(duì)樓市基層實(shí)踐或者說底層智慧的認(rèn)可。眾所周知,在購房政策的理解上,尤其是存在政策堵點(diǎn)的情況下,房產(chǎn)中介往往有自己的解決辦法。當(dāng)然,這樣的辦法存在不合規(guī)的瑕疵,過度炒作時(shí)會(huì)引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在樓市過熱出現(xiàn)泡沫時(shí)是需要嚴(yán)厲禁止的,譬如所謂的首付貸。但是,如果樓市處于低迷狀態(tài),剛需群體受制于政策限制而不能購房,改善住房群體需要售出二手房購買新建商品房時(shí),就需要底層智慧或房地產(chǎn)管理部門在執(zhí)行層面予以破局,打通二手房市場(chǎng)梗阻,帶動(dòng)新建商品房交易,從而激活樓市良性循環(huán)。

“帶押過戶”不僅可以解決剛需和改善住房群體的安居需求,給萎靡的樓市注入活力,而且基層實(shí)踐得到了“紅頭文件”的確認(rèn)。這涉及民生福祉、市場(chǎng)紅利,也體現(xiàn)了法治精神。

民法典第四百零六條明確規(guī)定:“抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響?！边@不僅為不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”提供了法律依據(jù),也為激活樓市提供了可資借鑒的標(biāo)本。

“帶押過戶”很容易理解,“帶押過戶”是指在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí),無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記,即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù),實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。這樣就可縮短交易流程,減輕交易雙方的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本,提高二手房交易效率。專業(yè)人士對(duì)“帶押過戶”有生動(dòng)解讀:“按100萬元總價(jià),貸款金額約70萬元,貸款本金余額50萬元為例,如果按照過去的交易模式,賣房人需要先籌集50萬元?dú)w還貸款才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照‘帶押過戶’政策,這50萬元的提前支付成本可以省略,這自然使得二手房的交易明顯加快?！?br />
“帶押過戶”已經(jīng)在多城試點(diǎn)中釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào),現(xiàn)在有了兩部委頂層設(shè)計(jì)的“紅頭文件”托底,在執(zhí)行中可以預(yù)期會(huì)有更好的實(shí)踐效果。當(dāng)然,“帶押過戶”政策要在所有城市落地,還需要耐心。按照《通知》要求,“帶押過戶”有穩(wěn)健的路線圖:以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過戶”:推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn),并逐步向其他市縣拓展;推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn),并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展;推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn),并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋,常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

中國(guó)樓市具有典型的差別化特點(diǎn)。一線城市樓市雖有周期性波動(dòng),但從來不愁賣,無論新建商品房還是二手房;二線熱點(diǎn)城市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的樓市周期性波動(dòng)更大一些,二手房交易能夠作為這類城市樓市的晴雨表;三四線城市樓市壓力較大,存量房矛盾不少,二手房交易遲滯是市場(chǎng)常態(tài)。在此情勢(shì)下,“帶押過戶”執(zhí)行有序進(jìn)行,由點(diǎn)到面,自是應(yīng)有之義。通過一線、二線城市等活躍樓市二手房“帶押過戶”的實(shí)踐,會(huì)使政策執(zhí)行更完善,程序更科學(xué)更便捷。而且,執(zhí)行這一政策,銀行是重要的參與主體,沒有銀行配合,無法實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”的無縫對(duì)接。

“帶押過戶”政策是二手房交易的利好,也有助于激活整個(gè)樓市的良性循環(huán)。

(作者系中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員)

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