從今年農(nóng)歷新年后,全國樓市回暖跡象明顯。

4月6日,國家稅務(wù)總局局長王軍出席國新辦發(fā)布會(huì)時(shí)介紹,一季度,住房消費(fèi)呈現(xiàn)回暖跡象,房地產(chǎn)業(yè)1~2月份銷售收入由負(fù)轉(zhuǎn)正,同比增長2.3%,較去年全年加快19.5個(gè)百分點(diǎn);3月份增速進(jìn)一步提升,同比增長17.9%。

但這背后是數(shù)個(gè)城市的政策“托舉”。據(jù)中指研究院監(jiān)測,2023年一季度已有超百省市(縣)出臺(tái)政策超170條,超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下,各地政策多采用提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼的方式,涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等。

樓市回暖能否持續(xù)未來又將朝著怎樣的方向發(fā)展目前看來,都充滿不確定性。

回暖背后

這輪樓市回暖最明顯的地區(qū),無疑是一線城市。

中指院披露的數(shù)據(jù)顯示,3月份一線城市強(qiáng)勢復(fù)蘇,新房成交環(huán)比上漲73%,同比上漲83.9%。

二手房市場同樣火熱。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,今年3月,北京二手住宅網(wǎng)簽22192套,環(huán)比、同比均有一定增幅。

3月,上海二手住宅成交23991套,環(huán)比增加24.43%,同比增加86.12%。這是近20個(gè)月以來成交的最高點(diǎn)。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年一季度貝殼50城二手房成交量指數(shù)同比增長,已接近2021年一季度水平;房價(jià)扭轉(zhuǎn)17個(gè)月連續(xù)下跌趨勢轉(zhuǎn)漲。

同樣,部分新一線城市樓市回暖也非常明顯。

以杭州為例,根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù),杭州市區(qū)(含富陽、臨安)3月二手房成交量達(dá)到了10828套,環(huán)比2月的7396套漲幅約46%,同比去年3月的4524套漲幅更是高達(dá)139%。

上一次杭州達(dá)到這一成交量,還是2021年4月。即便去年5月二手房新政釋放利好后,次月的成交量也不過6732套。

而成都3月二手房備案成交量合計(jì)達(dá)28188套,同比增長約103.41%,創(chuàng)下近7年來的月度新高。

這波樓市“小陽春”背后,原因是什么

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國新聞周刊,這波“小陽春”,有季節(jié)性因素,每年春節(jié)后都有這樣一個(gè)成交旺季?！叭ツ甑谒募径?疫情比較嚴(yán)重,導(dǎo)致很多需求被抑制,有一大部分需求被延后到今春釋放?！彼f。

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)告訴中國新聞周刊,春節(jié)假期結(jié)束以來,北京二手住房市場恢復(fù)態(tài)勢明顯,市場較快恢復(fù)的原因主要有兩方面,一是前期積壓需求的集中釋放,二是宏觀層面的預(yù)期引導(dǎo)。

此外,不少城市二手房掛牌量也大幅度提升。

以廣州為例,2022年3月份,廣州二手房掛牌量9.9萬套,2023年3月份攀至13.3萬套,同比增長了34%。

不少城市的情況類似。58安居客研究院統(tǒng)計(jì)顯示,今年3月份全國新增掛牌房源量環(huán)比上漲7.6%,深圳漲幅達(dá)11.2%,南昌、南寧、三亞、長沙、?？诘瘸鞘协h(huán)比漲幅均在30%以上。

數(shù)據(jù)往往具有一定滯后性?！暗?月末,隨著前期積壓需求的陸續(xù)釋放,市場成交節(jié)奏逐漸回歸常態(tài),近幾周成交量明顯不如2月份各周,但仍處于相對較高水平。”冷會(huì)說。

中國新聞周刊從多位在北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處了解到,大家普遍感受是,市場已不像一個(gè)月之前那么火熱。有中介總結(jié)稱,“三月最后一周帶看量,明顯沒有月初那么多。”

根據(jù)杭州貝殼研究院監(jiān)測,3月份二手房帶看量持續(xù)小幅回落,相比年后周度最高點(diǎn),帶看量下滑15%。

分化在加劇

雖然全國樓市在第一季度整體回暖,住房消費(fèi)同比增長17.9%,但與交易火熱的一二線城市相比,不少三四線城市的市場仍相對低迷。

今年4月,中指研究院發(fā)布的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示,百城新建住宅價(jià)格在止住“7連跌”及持平后開始轉(zhuǎn)漲,二手房則受掛牌量增加影響,價(jià)格波動(dòng)調(diào)整。

報(bào)告顯示,2023年3月,全國100個(gè)城市新建住宅環(huán)比上漲0.02%,為2022年下半年以來月度環(huán)比首次轉(zhuǎn)漲。百城二手住宅環(huán)比下跌0.05%,跌幅較上月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。

甚至以“重倉”三四線城市聞名的開發(fā)商碧桂園,在2022年度業(yè)績會(huì)上宣布,碧桂園原先的土儲(chǔ)和產(chǎn)品偏重于三四線城市,未來會(huì)轉(zhuǎn)向一二線和三四線城市50%和50%的布局。

除了城市之間分化,城市內(nèi)部板塊之間的分化也十分明顯,以北京為例,從去年末至今,本輪樓市的回暖也存在分化。

“在疫情防控優(yōu)化調(diào)整的大背景下,中心城區(qū)二手住房市場率先復(fù)蘇,春節(jié)后市場熱度傳導(dǎo)至外圍區(qū)域,導(dǎo)致2月份外圍城區(qū)成交占比明顯提升。”冷會(huì)分析。

在北京從事房產(chǎn)中介工作的王明磊對此深有感觸,他告訴中國新聞周刊,自從今年樓市回暖之后其重點(diǎn)關(guān)注的板塊,西城的金融街、月壇和德勝門一帶,量價(jià)齊升,甚至有優(yōu)質(zhì)房源高價(jià)成交。

不少普通板塊的二手房,則遠(yuǎn)沒有這樣的行情。

北京市民李豐有一套位于北京南三環(huán)與南四環(huán)之間的“老破小”住宅,戶型優(yōu)越,緊鄰地鐵,但有著近30年的房齡,他本想借著這波樓市“小陽春”出售,但現(xiàn)實(shí)與預(yù)期相距甚遠(yuǎn)。他說,“小區(qū)里,有二十多套掛牌房源,從去年下半年到現(xiàn)在,一套都沒有賣掉,最近的‘小陽春’,也鮮有看房者?！?br />
中介告訴他,由于房齡和學(xué)區(qū),除非大幅度降價(jià),不然房子沒可能賣出去。

而在新一線城市,這樣的趨勢也比較明顯。在樓市多年來不溫不火、平穩(wěn)發(fā)展的長沙,優(yōu)質(zhì)房源近期備受追捧。有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱,熱門樓盤鈺龍?zhí)煜陆衲暝俣然鸨?新晉熱盤陽光麗城,今年至今已經(jīng)賣出幾十套二手房,甚至超過去年一整年的成交套數(shù)。

但上述房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也稱,與此相對應(yīng)的是,望城區(qū)不少位置不佳的住宅,則少有人問津,甚至有業(yè)主降價(jià)20萬依然無人問津。

核心地段房源、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源受到青睞背后,與市場主流人群息息相關(guān)。

李宇嘉分析,實(shí)際上從疫情之后,房產(chǎn)銷售一直就以改善需求為主,特別在新房銷售中占據(jù)主導(dǎo),主要因?yàn)楦纳菩腿巳菏芤咔榈挠绊懕容^小,其收入水平也相對較高。而城市非核心區(qū)域或者說外圍地區(qū)的房子,一方面供應(yīng)量較大,另外一方面受眾以剛需為主,所以目前看沒有同步回暖。

“小陽春”會(huì)持續(xù)嗎

實(shí)際上,這波樓市“小陽春”,與政策推動(dòng)息息相關(guān)。

據(jù)中指研究院監(jiān)測,2023年一季度已有超百省市(縣)出臺(tái)政策超170條,超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。不少城區(qū)取消了持續(xù)幾年的限購政策。

最近,從中央到地方,又出臺(tái)了不少樓市新政。

近日,自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》,要求在全國范圍內(nèi)全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”。

這意味著今后交易二手房時(shí)無需再提前結(jié)清貸款“贖樓”,大大減少了二手房買賣中的手續(xù)。

而不少城市,對樓市的“松綁”力度,也進(jìn)一步加大。

比如4月4日,合肥出臺(tái)了四條限購松綁政策,針對郊區(qū)工業(yè)區(qū)和旅游區(qū)的住房取消限購。合肥的限購放松具有雙重效應(yīng),既允許在此類郊區(qū)獲得購房資格,同時(shí)此類房產(chǎn)不計(jì)入家庭住房套數(shù)。

但在李宇嘉看來,雖然房價(jià)企穩(wěn)回升了,但政策松綁空間也越來越小。

他分析,目前樓市依然具有一定潛力,但潛力需求不等于現(xiàn)實(shí)需求,這是當(dāng)前制約樓市穩(wěn)定最關(guān)鍵的因素。