近日,不動產(chǎn)咨詢機構(gòu)首佳顧問發(fā)布報告顯示,2022年,北京土地招拍掛市場共成交土地111宗,平均溢價率同比降低0.18個百分點,其中,住宅用地成交土地面積接近總量的5成,成交金額約占總額的近9成。隨著社會經(jīng)濟活力逐步恢復(fù),今年北京樓市活躍度明顯提升,呈現(xiàn)復(fù)蘇回暖態(tài)勢。機構(gòu)預(yù)計,土地市場將企穩(wěn)回升,新增住房供應(yīng)將以純商品房為主導(dǎo),改善型項目居多。


順義住宅用地成交規(guī)模居首

2022年,全市住宅集中供地共掛牌住宅用地65宗,土地規(guī)模292.68公頃、規(guī)劃建筑規(guī)模577.06萬平方米。與2021年相比,供地規(guī)模有所減少,供地批次由三批次調(diào)整為五批次。全年成交61宗,成交金額1747.19億元。

據(jù)統(tǒng)計,土地成交規(guī)模位居前三的依次為順義區(qū)、昌平區(qū)和豐臺區(qū);樓面成交均價排名前三的則是朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺區(qū);從溢價率來看,熱度最高的前三個區(qū)分別為海淀區(qū)、朝陽區(qū)和昌平區(qū);銷售指導(dǎo)價較高的地塊是朝陽區(qū)太陽宮地塊,豐臺區(qū)亞林西地塊、紀家廟地塊和造甲鄉(xiāng)地塊。

從分布情況看,在去年成交的61宗住宅用地中,中心城區(qū)28宗,多點及副中心地區(qū)28宗,生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)5宗。五環(huán)至六環(huán)區(qū)域為集中供地主要區(qū)域,共35宗,占比57%。

去年全市住宅用地成交樓面單價均值為3.25萬元/平方米,與2021年相比小幅下跌。分行政區(qū)看,住宅用地成交平均樓面單價高于全市均值的均為中心城區(qū),包括朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū)。

集中供地向改善類項目傾斜

“2022年北京市集中供地出現(xiàn)了諸多新變化。”首佳顧問在報告中提到,在掛牌條件設(shè)置上,減少配建、自持條件,搖號/抽簽成標(biāo)配;現(xiàn)房銷售趨勢明顯,實行現(xiàn)房銷售差異化定價。全年成交的61宗住宅用地中,59宗地為純商品項目;僅14宗設(shè)置“70/90”戶型要求,即90平方米以下的套型建筑面積占項目總面積的70%以上,整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)向改善類項目傾斜。

受年初儲備需求和市場預(yù)期回升影響,房企參與拍地意愿明顯回升。去年一批次供地成交17宗,成交率94.44%;二批次供地成交14宗,成交率82.35%;三批次至五批次供地全部成交。從市場表現(xiàn)看,除中心城區(qū)外,昌平區(qū)憑借產(chǎn)業(yè)資源、交通便利以及穩(wěn)步提高的教育、醫(yī)療等配套資源優(yōu)勢,土地市場表現(xiàn)可圈可點,熱度僅次于海淀和朝陽。

在非住宅用地方面,2022年,本市共成交商辦用地14宗,工業(yè)用地24宗,物流用地8宗,集體經(jīng)營性建設(shè)用地4宗。

從工業(yè)用地成交地塊產(chǎn)業(yè)類型看,集成電路產(chǎn)業(yè)占比近一半,醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)占四分之一,還包括設(shè)備制造、智能制造以及燃料電池類產(chǎn)業(yè),為推動建設(shè)國際科技創(chuàng)新中心、構(gòu)建高精尖經(jīng)濟結(jié)構(gòu)提供了用地保障。集體經(jīng)營性建設(shè)用地成交規(guī)模增幅達80%,以人才公寓和產(chǎn)業(yè)功能為主。機構(gòu)分析,從2023年一季度的供地規(guī)模來看,預(yù)計今年供應(yīng)量還會繼續(xù)放大,以支持集體土地租賃住房建設(shè)和產(chǎn)業(yè)需求。

今年首輪土拍吸引大量房企

數(shù)據(jù)顯示,今年1至2月,本市新建商品住宅銷售面積為72.4萬平方米,同比增加4%;二手房網(wǎng)簽套數(shù)23624套,同比增加17.33%。首佳顧問表示,從3月市場成交數(shù)據(jù)來看,新房、二手房成交量持續(xù)上漲,“小陽春”行情確立。

一季度,北京樓市“量升價穩(wěn)”的走勢給住宅土拍市場注入了信心,首輪土拍即吸引大量京外“生面孔”房企參與。其中,昌平區(qū)朱辛莊地塊獲得市場廣泛關(guān)注。該地塊有42家房企或聯(lián)合體報名,迅速觸及地價上限后,通過現(xiàn)場搖號方式由大華集團大連華旅置業(yè)有限公司以12.995億元競得,成交樓面地價35475元/平方米,未來商品住房的銷售指導(dǎo)價均價為6.2萬元/平方米。

在業(yè)內(nèi)看來,無論從地塊區(qū)位、去化周期還是資金體量看,該地塊都具有明顯優(yōu)勢,因此有較強吸引力。

“預(yù)計2023年北京土地市場會企穩(wěn)回升,新增住房供應(yīng)仍以純商品房為主導(dǎo),改善型項目居多,去化快地塊受追捧。”首佳顧問分析報告認為,在推動線上線下消費深度融合、推進科技自立自強、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、支持實體經(jīng)濟發(fā)展、建設(shè)高效順暢的物流體系等發(fā)展要求下,北京非住宅類土地成交預(yù)計也要好于2022年