經歷年初短暫的“小陽春”行情之后,一線城市樓市交易出現(xiàn)回落。專家表示,5月一線城市購房者信心指數(shù)和經紀人信心也出現(xiàn)暫時性下挫。從二手房來看,房東側的議價空間加大,掛牌房源的在架時長也有所增加。

市場回歸理性

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,1-5月,一線城市新房累計成交面積同比增長近40%,但5月一線城市的市場活躍度較4月進一步回落,新房成交面積環(huán)比下降約10%。中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示,5月,一線城市新建住宅價格環(huán)比上漲,二手住宅價格環(huán)比轉跌。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,4月一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降19%,同比下降47%。

“雖然4、5月一線城市成交面積環(huán)比連續(xù)下降,但在成交規(guī)模上,一線城市仍保持在相對高位,表現(xiàn)出較強的韌性。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴中國經濟時報記者。

58安居客研究院院長張波告訴中國經濟時報記者,從安居客線上找房熱度來看,5月一線城市成交面積呈現(xiàn)一定的下滑,這與近期一二手房成交面積下滑呈現(xiàn)同步正相關,購房者信心指數(shù)和經紀人信心也出現(xiàn)暫時性下挫。從二手房來看,房東側的議價空間加大,掛牌房源的在架時長也有所增加。

以北京為例,4月,北京樓市網簽13928套,環(huán)比3月的網簽下降37.2%,同比去年同期下降2.2%。5月,北京市存量房網上簽約14907套,其中,住宅12982套。

“今年‘小陽春’前期積壓購房需求較多,成交量創(chuàng)下近年來的新高,相對而言,4月份成交量回調明顯、市場回歸理性?！北本┳≌康禺a業(yè)商會會長黎乃超告訴中國經濟時報記者。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,4月份,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲2.0%,漲幅比上月擴大0.3個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲0.9%,漲幅比上月回落0.2個百分點。

中國人民大學發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大表示,目前,一線城市一手房和二手房房價4月份漲幅較上月小幅下降,但房價水平仍有小幅上漲。這表明,一線城市樓市反彈速度有所下降,但并不意味著一線城市樓市“降溫”,只是樓市由大幅反彈到平穩(wěn)發(fā)展階段。

不過,陳文靜認為,經過前期積壓需求釋放完成后,整體購房需求釋放動能減弱,再加上房企供給端偏弱,在一定程度上拖累了住房需求釋放。近兩個月多個城市二手房掛牌量持續(xù)增長,在需求減弱的情況下,二手房議價空間增大,市場情緒進一步降低,購房者觀望情緒也影響新房市場活躍度。

張波預計,今年樓市的復蘇總體依然會呈現(xiàn)波折性,上漲及下降趨勢交錯呈現(xiàn),整個市場面的成交量預計在下半年會恢復到正常狀態(tài)。

政策須進一步優(yōu)化

2022年下半年以來,一線城市房地產政策以微調為主,限購政策基本無松動,只有上海針對人才端優(yōu)化了限購政策,另外給予老年家庭、職住平衡家庭等一定的政策支持,整體力度較小,政策效果相對有限。

“當前,一線城市調控政策仍較為嚴格,政策調整空間較大,若政策能夠跟進優(yōu)化,有望向市場釋放更加積極的信號,有利于穩(wěn)定市場預期、提振市場信心。從政策空間來看,北京、上海的普宅認定標準仍有待進一步放松,降低非普宅的首付比例和稅費,降低合理購房需求的購房成本和購房門檻?！标愇撵o表示。

據(jù)中國經濟時報記者了解,當前,北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺的普宅、非普宅標準。中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示,2022年12月,北京、上海新建住宅價格較2014年12月分別上漲約40%、59%,新房平均價格均超過4萬元/平方米,二手住宅平均價格均超6萬元/平方米。2022年,北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價均值分別為914萬元、610萬元、395萬元,上海內環(huán)內、內外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價均值分別達1726萬元、1165萬元、537萬元,均明顯高于普宅標準線。

如何推動一線城市樓市平穩(wěn)發(fā)展張波認為,一方面要針對改善性需求給予更為實質性的政策,不僅降低利率,還可以延續(xù)2022年的換房退稅政策,并加大退稅力度,實實在在降低交易的門檻,讓改善需求積極入市。同時,在一線城市落地“認房不認貸”的政策,從而降低首付和利率水平,“認房又認貸”的政策誤傷了大量的改善需求。另一方面,針對房企的資金支持力度仍須實質性加大,目前包括“三支箭”在內的政策已出,但政策的推出和實際落地的效果還有較大差距,需要推進政策面對于資金落地效果的呈現(xiàn),對于房企的信心側增強,更有助于土地市場復蘇、交易市場的穩(wěn)定性以及整體房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。

在黎乃超看來,應進一步優(yōu)化商辦類項目政策,對商辦項目進行改造,打造其成為適用于年輕創(chuàng)業(yè)者初期的過渡產品。同時,建議政府通過甄選開發(fā)企業(yè)綜合指標,將其部分庫存納入保障性住房和老舊危改項目,解決一部分庫存積壓。

“當前樓市處于穩(wěn)定健康發(fā)展階段,仍須進一步恢復消費者預期,繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求,形成穩(wěn)定的房價預期,防止悲觀預期對樓市產生不利影響。”況偉大表示。