6月13日,中國(guó)人民銀行發(fā)布公告,為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕,人民銀行當(dāng)天以利率招標(biāo)方式開(kāi)展了20億元逆回購(gòu)操作;期限7天,中標(biāo)利率為1.90%,較6月12日2%的利率水平下降10個(gè)基點(diǎn)。這是2022年8月以來(lái),7天期逆回購(gòu)操作利率的首次調(diào)整。.

對(duì)樓市將會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響

第一,降息傳遞了明確的政策信號(hào),要進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)最大核心是行業(yè)信心問(wèn)題,因此,降息在一定程度上將從寬信貸、穩(wěn)信心方面產(chǎn)生較大利好作用。

第二,降息目的雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行救市,但穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效用客觀上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。降息,特別是非對(duì)稱降息,代表了信貸政策會(huì)繼續(xù)寬松,這對(duì)樓市是利好。目前,從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,整體降息政策主要目的依然是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度。

隨著本次央行宣布降息,市場(chǎng)聲音多認(rèn)為5年期LPR有望跟降。而5年期LPR一旦降息落地,必然帶來(lái)整體社會(huì)資金面變化,有利于穩(wěn)定當(dāng)前樓市市場(chǎng)情況。

第三,有利于進(jìn)一步促進(jìn)房貸利率下調(diào)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)已有超過(guò)80個(gè)城市的首套房利率進(jìn)入“3字頭”,最低首套房利率已經(jīng)拉低到3.7%的房貸利率下限,達(dá)到2019年以來(lái)的新低。

隨著降息持續(xù),預(yù)計(jì)全國(guó)多地的房貸利率有望降到4%以下。目前,三四線城市房貸利率基本已處在4%以下的水平,一二線等重點(diǎn)城市房貸利率仍在較高水平,多地房貸利率仍有下調(diào)空間。

建議穩(wěn)樓市政策力度繼續(xù)升級(jí)

2023年上半年,隨著前期積壓的購(gòu)房需求釋放,樓市顯現(xiàn)出一波小陽(yáng)春,但后續(xù)政策效應(yīng)在減弱。

5月,房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊際效用繼續(xù)轉(zhuǎn)弱,多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì),市場(chǎng)信心不足,特別是一線城市的公積金政策相對(duì)覆蓋面有限,難以拉動(dòng)改善性需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后,與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng),當(dāng)前購(gòu)房者信心不足,而房企暴雷又在一定程度上影響了購(gòu)房者安全感,多重因素使得諸多寬松政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用低于預(yù)期。

目前,房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題,拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看,多個(gè)城市利率均出現(xiàn)輕微變化。但影響購(gòu)房的重要因素,短期看是收入穩(wěn)定問(wèn)題,長(zhǎng)期看是人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題。因此,我們需要警惕市場(chǎng)再次出現(xiàn)明顯下滑。

我們建議穩(wěn)樓市的政策力度應(yīng)繼續(xù)升級(jí),可針對(duì)一線城市進(jìn)行“微調(diào)式松綁”。比如調(diào)整第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),在更多范圍內(nèi)推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,以進(jìn)一步調(diào)動(dòng)“賣一買一”的改善需求的積極性。

2023年,有兩大政策值得期待:其一,5年期LPR降息政策,其二,一線城市調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。如果兩大政策能真正落地,樓市不排除再來(lái)一個(gè)成交小陽(yáng)春的可能。