“買一套80平方米、總價160萬元的二手房,中介費竟然要4萬元?！倍寢屝缾傆X得有些難以承受。自從生育了第二個孩子,家里的小戶型房子顯得空間不足,一家人住得太擁擠了,因此她和家人盤算著要換房。

換房需要“一賣一買”,賣掉現(xiàn)有的住房,再買一套多一個房間的二手房。欣悅到地產(chǎn)中介門店一打聽,不僅買房需要花費中介費4萬元,賣房時如果需要信息優(yōu)先展示也要花費1萬多元。也就是說,自家換一次房要支付給地產(chǎn)中介5萬元以上。

對工薪家庭的欣悅來說,5萬元,需要她和丈夫一年多才能存下來,這是一筆需要慎重考慮的大額支出。尤其是生養(yǎng)了兩個孩子后,她們現(xiàn)階段一年的花費增加了很多。經(jīng)過一個多星期的考慮,最終,欣悅和丈夫決定放棄換房的計劃。

5月8日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》,其中明確提出,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用,鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價,引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。降低中介費,是很多購房人的期盼和呼聲,也關(guān)系到很多年輕人的生育意愿和生活成本,是民生大事。當(dāng)前,過高的中介費已明顯增加了房地產(chǎn)交易成本,加重了換房人群的負擔(dān),引發(fā)公眾質(zhì)疑。

然而,當(dāng)前市場上占有率高、居于行業(yè)優(yōu)勢地位的中介機構(gòu)仍然沒有主動下調(diào)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費的意愿,這需要主管部門、行業(yè)協(xié)會、金融機構(gòu)等多方合力,把措施做實做細,共同引導(dǎo)中介服務(wù)費下調(diào)。

動輒數(shù)萬元中介費

市民“頗有微詞”

當(dāng)前,天津地產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用一般是2.5%,尤其是占據(jù)優(yōu)勢地位的幾家中介機構(gòu),在五六年前不約而同地把經(jīng)紀(jì)費用從2%左右上調(diào)到2.5%左右,且沒有下調(diào)過。而且,由于房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場多年需求旺盛,供不應(yīng)求,因此經(jīng)紀(jì)費用大多由買家全部承擔(dān),這一傳統(tǒng)也一直延續(xù)到了現(xiàn)在。

由買家承擔(dān)全部的中介費用2.5%,能不能承受南開區(qū)一位72歲的王大爺對地產(chǎn)中介費“頗有微詞”。他住在一棟1998年建成的住宅樓的五樓,隨著身體衰老,上下樓越來越吃力。因此,他和家人商量著要換房,把五樓的房子賣了,在同一小區(qū)或者周圍小區(qū)購買一套一樓的房子,這樣,不用上下樓,生活能更加方便。

然而,他的孩子到地產(chǎn)中介門店咨詢得知,王大爺要賣的這套房子,是老舊小區(qū)的高樓層,不好賣。如果想盡快賣出去的話,需要在門店簽署一個流量扶持協(xié)議,約定收取賣出價格的1%。簽署協(xié)議后,地產(chǎn)中介把王大爺?shù)姆吭葱畔⒃诰W(wǎng)絡(luò)平臺優(yōu)先展示,讓更多的購房人看到。

王大爺要買一樓的住宅,價格上要貴一些,同面積、同小區(qū)的一樓住宅,比高樓層的住宅貴10萬元左右。而且,購買過程需要支付中介傭金,也就是中介費2.5%,這部分費用大概5萬多元。因此,王大爺需要自備至少15萬元以上,才可以按照自己的設(shè)想換房。

這15萬元難住了王大爺一家。他患有慢性病,要常年吃藥,已經(jīng)把自己的積蓄花得差不多了。自己的養(yǎng)老金也不多,這次換房需要兒女們支持。一家人坐下來商量,三個子女各出5萬元。但是,各家的經(jīng)濟條件不一,有的孩子拿不出5萬元。最終,因經(jīng)濟條件有限,王大爺沒能換購一樓的住宅。他只得繼續(xù)每天由人攙扶著上下五樓,也因此非常沮喪和失望。

中年人程東,孩子14歲,就讀于本市河西區(qū)的一所初中。他在外環(huán)線以外居住,每天開車送孩子上學(xué),路程需要40分鐘。孩子班上的同學(xué)大部分在學(xué)校周邊五公里以內(nèi)居住,每天早上不用起那么早。

考慮到堵車以及孩子需要足夠睡眠時間等情況,程東計劃在孩子就讀學(xué)校附近買一套房子。他到地產(chǎn)中介咨詢得知,這里的二手房是學(xué)區(qū)房,價格非常高;而且由于總價高,交易傭金也相應(yīng)比較高,一套50平方米的房子,中介費就需要近6萬元。再加上評估費、擔(dān)保費等,房款之外的支出有可能達到8萬元。

考慮到交易成本這么高,最終,程東放棄了在孩子學(xué)校附近購買房屋的計劃。現(xiàn)在,他還是要每天早高峰時開車送孩子,孩子每天比同學(xué)提前1個小時起床。這樣的狀況,接下來仍要持續(xù)一年多。

大學(xué)畢業(yè)生娟子在天津工作四年了,四年里,她一直租住在一個40平方米的小房子里。然而,娟子的房東想賣掉這套房子,中介人員對房東說,當(dāng)前房子不好賣,想早點賣出去就得簽流量協(xié)議,支付流量費用。房東考慮到房子里租住著人,也不著急賣,就沒簽這個協(xié)議。

一年多的時間,房東的這套房子也沒賣出去。娟子了解了房東的意愿,她想把房東的房子買下來。只是她忙于工作,不知道二手房買賣的流程。于是她到地產(chǎn)中介咨詢,中介告知她可以通過中介辦理,全程放心,只不過要收中介費2萬多元。

娟子不想支付這2萬元中介費,畢竟,2萬元夠她給老家的父母買很多東西了,也夠她在天津生活半年了。她有房東的電話,想直接和房東簽買賣協(xié)議,省下這2萬元費用。于是,她到不動產(chǎn)交易中心咨詢,有工作人員介紹說個人和房東可以直接簽訂買賣協(xié)議,再去銀行申請貸款,也能辦理過戶。

高收費是否有優(yōu)質(zhì)服務(wù)支撐

就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場和中介收費標(biāo)準(zhǔn)來說,100萬元的房子就需要買方花費中介費2.5萬元。普通的兩居室房屋大概在160萬元左右,購買這樣的二手房,僅中介費就要4萬元。而滿足兩個孩子家庭居住的三居室房屋,大部分總價在200萬元以上,買這樣的一套二手房,中介費就需要5萬元。這筆大額支出已經(jīng)能購買一輛入門級轎車了,這樣的高收費合不合理

有購房者指出,合不合理,要看提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量。然而,大部分購房者反映,只要經(jīng)歷過一次二手房買賣的全流程,了解了地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的全部服務(wù)內(nèi)容,體驗過他們在收費前后的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量的轉(zhuǎn)變,就會做出判斷?！安恢怠薄安缓侠怼薄笆召M太高”是很多購房者的共同印象和體會。

大量針對地產(chǎn)中介的投訴也顯示,當(dāng)前地產(chǎn)中介的服務(wù)存在諸多問題。在房源信息方面,存在虛假信息,或者信息不全面,中介人員調(diào)查不夠充分,未盡到告知義務(wù)等。在撮合交易階段,存在虛假承諾、隱瞞重要信息等,更被一些人認為他們是對售房者和購房者“兩頭騙”。在交鑰匙、拿房本階段,中介人員已收取了傭金,服務(wù)開始縮水,態(tài)度大變臉,甚至推諉不辦,讓購房者自己和售房者交接。

西青區(qū)購房者張先生半年前購買了一套總價200萬元的二手房。在地產(chǎn)中介簽訂協(xié)議當(dāng)天,他支付了5萬元中介費,當(dāng)時,他有點不情愿也非常不理解?！拔业剿麄冮T店咨詢,中介人員對接,一個業(yè)務(wù)員就帶我看了三次房,確定了購買這套房子。價格方面,談得很順利。就帶著看了三次房,能有什么成本,就收我5萬元”張先生發(fā)出這樣的疑問。

而且,他期待著中介機構(gòu)能在后續(xù)的交易過程中提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但是,交易的過程中,中介人員突然告知,賣房人名下有二套房,因此需要張先生額外支出2萬元的個稅。而這個情況,當(dāng)初中介人員根本沒有告知他,令他措手不及。到了交鑰匙階段,他進了房屋,發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)已經(jīng)拆走了很多家具家電,墻體暴露的部分存在發(fā)霉發(fā)潮等現(xiàn)象,這也和中介人員當(dāng)初所說的“不存在漏雨,防水質(zhì)量過關(guān)”等信息不符。他住上一個月后又發(fā)現(xiàn),該房的原房主存在拖欠物業(yè)費、水費的情況,而對于這些糾紛,中介人員置之不理,讓他聯(lián)系原房主解決。

支付了5萬元中介費,卻經(jīng)歷了這樣的煩心事,讓張先生非常氣憤和無奈。“5萬元的費用,實際上提供的服務(wù)連5000元都不值。中介人員缺乏基本的職業(yè)道德和職業(yè)素養(yǎng),服務(wù)不專業(yè),態(tài)度不端正,收錢之后大變臉?！睆埾壬@樣評價地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。

張先生的經(jīng)歷不是個例。5月8日,在住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》中,直接指出了當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)存在收取過高費用、未明碼標(biāo)價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等諸多問題,加重了交易當(dāng)事人負擔(dān),侵害交易方的合法權(quán)益等,因此需要出臺文件予以規(guī)范。

打破壟斷勢在必行

《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》出臺當(dāng)天,地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)頭部機構(gòu)、在美國上市的貝殼公司股價大跌9%。然而,一個月之后,市場并未傳出該地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)降低傭金的確切消息。5月30日,福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)傭金標(biāo)準(zhǔn)、促進房產(chǎn)消費復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》,其中提出,調(diào)整由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法,轉(zhuǎn)為由買、賣雙方各支付傭金1.5%。

此前,市場主流傭金比例為2.5%,全部由買家承擔(dān)?，F(xiàn)在,將買賣雙方傭金比例確定為1.5%,表面上看是降低了買房者的負擔(dān),但實際上是將傭金提高到了3%。這種“明降暗升”的做法引發(fā)公眾批評,不少網(wǎng)友指出:“他們這是陽奉陰違,變著花樣提高收費?！痹谳浾摰膲毫χ?福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會收回了相關(guān)文件,并公開致歉。

有專業(yè)人士指出,地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的頭部機構(gòu)已具有壟斷地位,他們可以通過多種手段濫用支配地位,從而控制和決定傭金水平。住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布的文件中提出,嚴禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費,防止行業(yè)壟斷;市場監(jiān)管部門將會同有關(guān)部門依法查處不按規(guī)定明碼標(biāo)價、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費等違反價格和反壟斷法律法規(guī)的行為。

對此,一位地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員指出,當(dāng)前二手房交易并非只能通過地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)辦理。購房者和房主可以在不動產(chǎn)交易中心直接簽署買賣協(xié)議,后續(xù)自行辦理貸款、過戶等手續(xù)。當(dāng)前,普通市民對于二手房交易流程、注意事項缺乏了解,應(yīng)加強這方面的查詢和學(xué)習(xí),避免被地產(chǎn)中介人員欺詐和誤導(dǎo)。

“帶押過戶”政策,給了銀行等金融結(jié)構(gòu)介入二手房買賣的機會。在銀行的主導(dǎo)下,可以弱化地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在二手房交易流程中的作用,由銀行推動二手房的買賣。因此,站在反壟斷的角度,銀行應(yīng)主動參與,大力推動“帶押過戶”,這樣也能促使地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)下調(diào)傭金,降低房產(chǎn)交易成本。