當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍在緩慢恢復(fù),需求不穩(wěn)已成主要制約因素。作為降成本、穩(wěn)需求的途徑之一,房貸利率近期再次下降。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,接下來要重點(diǎn)關(guān)注居民的收入預(yù)期、房價(jià)預(yù)期、市場風(fēng)險(xiǎn)等因素,多措并舉穩(wěn)定市場需求。

市場活力有待激發(fā)

6月20日,1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)下降10個(gè)基點(diǎn)至3.55%,5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。受此影響,根據(jù)目前商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的政策下限,首套房利率下限為“5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”,即從4.1%降至4%,二套房利率下限為“5年期以上LPR加60個(gè)基點(diǎn)”,即從4.9%降至4.8%。

盡管房貸利率的政策下限下降了,但具體到不同城市,房貸利率走勢將有所差別,實(shí)際執(zhí)行的房貸利率可能更低。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示,在“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”的作用下,截至今年3月末,已有83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限,約低于全國下限10個(gè)到40個(gè)基點(diǎn),低至3.7%到4%;此外,12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。

從整體看,今年以來,在多項(xiàng)政策措施推動(dòng)下,房貸利率持續(xù)下行。3月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.14%,同比下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示,6月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%,二套主流房貸利率平均為4.91%,均與上月基本持平。其中,6月份首套、二套主流房貸利率分別較去年同期回落42個(gè)基點(diǎn)、17個(gè)基點(diǎn)。

此次房貸利率為何再降從5月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體回升向好,但經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確提出,要進(jìn)一步穩(wěn)定社會預(yù)期,提振發(fā)展信心,激發(fā)市場活力,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)回升向好。“LPR下降有助于進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本,提振經(jīng)營主體的信心與預(yù)期,促進(jìn)信貸有效需求回升,幫助企業(yè)加快恢復(fù)和穩(wěn)健運(yùn)行,進(jìn)而帶動(dòng)投資修復(fù)性增長。”中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬說。

穩(wěn)定預(yù)期是關(guān)鍵

當(dāng)前,需求不穩(wěn)已成為制約房地產(chǎn)市場恢復(fù)的主要因素之一。“今年二三月份,隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行,前期受到壓抑的住房需求較快釋放,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定反彈,但隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐步恢復(fù)到正常軌道,房地產(chǎn)市場也逐步進(jìn)入常態(tài)化恢復(fù)運(yùn)行態(tài)勢?！眹医y(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉說。

反映到具體數(shù)據(jù)上,商品房銷售面積、銷售額均有所下滑,房價(jià)也在一定程度有所下降。前5個(gè)月,商品房銷售面積46440萬平方米,同比下降0.9%,較前4個(gè)月0.4%的降幅有所擴(kuò)大;商品房銷售額49787億元,增長8.4%,較前4個(gè)月8.8%的漲幅有所收窄。5月份,70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落,二手住宅環(huán)比下降?！靶陆ㄉ唐纷≌投肿≌N售價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有46個(gè)和15個(gè),比上月分別減少16個(gè)和21個(gè)?！眹医y(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶說。

需求不穩(wěn)主要受三方面因素影響,即收入預(yù)期、房價(jià)預(yù)期、市場風(fēng)險(xiǎn)。“收入預(yù)期不穩(wěn)導(dǎo)致居民的支出意愿不足,房價(jià)波動(dòng)也在一定程度上改變了‘只漲不跌’的預(yù)期,部分購房者因此持觀望態(tài)度,二者共同造成居民部門的購房支出意愿下降?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示,此外,由于此前部分房屋無法按時(shí)交付、爛尾,部分居民對一手房風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂有所上升,也影響了購房意愿。

“需求不足,房地產(chǎn)企業(yè)的銷售就難以修復(fù),資金回籠難,房企的高負(fù)債、甚至債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就難以化解,將進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑?！痹鴦傉f。

綜合施策提振信心

市場普遍認(rèn)為,本次房貸利率下降,將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求?！癓PR調(diào)降有助于降低購房成本,增強(qiáng)購房意愿?！睖乇蛘f,在內(nèi)需構(gòu)成中,規(guī)模龐大、上下游鏈條眾多且與居民資產(chǎn)負(fù)債表密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然較為重要,通過LPR下降帶動(dòng)房貸利率調(diào)降,將成為扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、促進(jìn)樓市企穩(wěn)的重要一環(huán)。

值得注意的是,此次房貸利率下降不僅涉及新發(fā)放貸款、首套房貸款,還覆蓋了存量貸款、二套房貸款,涉及面更廣、影響更大。“LPR下降有助于降低存量房貸利率,延緩居民降杠桿節(jié)奏,節(jié)約房貸利息,穩(wěn)定消費(fèi)預(yù)期?！睖乇蛘f。

具體來看,對于已購房群體來說,假設(shè)其購買的是首套房,商業(yè)性個(gè)人住房貸款100萬元、期限30年、等額本息還款,那么購房者的月供將減少約57元;若為二套房,月供將減少約60元。對于準(zhǔn)備入市的新購房者來說,由于目前部分城市已下調(diào)、取消首套房利率下限,其房貸利率可能在3.7%至4%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下行。

“但也要看到,除了貸款價(jià)格,影響居民購房意愿的因素還有收入預(yù)期、房價(jià)預(yù)期、保交樓等,因此,要綜合施策,多措并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心。”曾剛說,一是維持優(yōu)質(zhì)房企的流動(dòng)性,滿足其合理融資需求,避免風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo);二是因地制宜,進(jìn)一步優(yōu)化、執(zhí)行好差別化住房信貸政策,釋放合理住房需求;三是探索適度加大金融政策層面的支持力度?！斑€要持續(xù)做好穩(wěn)就業(yè)工作,落實(shí)落細(xì)就業(yè)優(yōu)先政策,改善居民的收入預(yù)期,提升各類主體信心?！敝袊]政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說。

“下階段,隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好,政策顯效,市場預(yù)期好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。”付凌暉說。 (經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者 郭子源)