88家房企搶一塊地、最低中簽率僅2.1%、底價成交頻現(xiàn)、流拍現(xiàn)象仍存……近日,土地拍賣市場局部高熱與部分城市土地拍賣表現(xiàn)冷淡同時出現(xiàn)。當(dāng)前,土拍市場有什么新變化反映了什么問題下半年土地拍賣市場走向如何
區(qū)域分化加劇
土地拍賣市場素來是房地產(chǎn)市場的晴雨表,也是投資風(fēng)向標(biāo)。
今年以來,局部土拍市場高光頻現(xiàn)。在北京,觸頂+溢價成交是主旋律;在廈門,144家房企競拍3宗地塊,其中88家房企搶一宗地,創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高;在杭州,地塊觸頂成交率一度高達(dá)80%,民企拿地金額占比超六成。
整體而言,核心城市核心地塊溢價率高,上海、杭州、成都、合肥多宗地塊拍賣至地價上限,但其非核心區(qū)域土地多以低價成交。此外,非核心城市底價成交則是主流,比如,無錫、天津、武漢等城市的土拍情緒仍較低。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至6月15日,22個重點城市土拍平均溢價率為8.5%,較去年同期提升4.0個百分點。同周期內(nèi),百強房企前5個月拿地總額同比下降8.4%,降幅進(jìn)一步收窄。
整體而言,城市分化及區(qū)域分化進(jìn)一步加劇。在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪看來,這與樓市交易端的差異化表現(xiàn)有關(guān)系。
關(guān)榮雪表示,樓市需求穩(wěn)健、去化良好的城市,土拍表現(xiàn)相對火熱;相反,樓市去化壓力較大,土拍往往表現(xiàn)平平,區(qū)域分化則體現(xiàn)在地塊的受關(guān)注度上。位置優(yōu)越、利潤空間較大、可操作性強的地塊,備受房企青睞;而開發(fā)難度較大、成本消耗較大的地塊,房企主要以觀望為主。
“今年土地供應(yīng)端的一個重要變化是‘提質(zhì)縮量’,即增加供應(yīng)城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊,使得局部市場熱度提升,表現(xiàn)為‘多輪競拍、觸頂搖號’、溢價率上升、流拍率降低等?！笨硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理楊科偉表示,這樣的分化體現(xiàn)在企業(yè)端就是投資策略進(jìn)一步聚焦為以銷定產(chǎn),樓市銷售向好的城市、區(qū)域、項目,開發(fā)商更有動力拿地。
“當(dāng)前,土拍市場進(jìn)入發(fā)展新階段,規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)日益透明,瘋狂搶地不再,成交價整體趨于平穩(wěn),局部市場漸趨活躍。這期間,企業(yè)競拍門檻降低,核心城市土拍競爭加劇,新企業(yè)拿地頻現(xiàn)?！北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超表示,在行業(yè)經(jīng)過大浪淘沙后,房地產(chǎn)企業(yè)對于片區(qū)和地塊的研判已趨于一致,核心要求是把控風(fēng)險以及保證去化率,核心城市核心地塊是首選,有利潤空間就積極參與。如果是地理位置不佳的地塊,往往難以吸引開發(fā)商的注意。
保證去化率是關(guān)鍵 土拍市場持續(xù)分化,銷售市場分化加劇是主因。
“受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響,拿地容錯率明顯下降,房企普遍采取‘以銷定投’,‘聚焦核心城市及區(qū)域’的策略?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜向記者表示,確定性的去化率成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一。
“在市場調(diào)整期,一線及強二線城市的投資項目具有更強的安全性和流動性,收益率也出現(xiàn)明顯回升?！苯鸬丶瘓F(tuán)董事兼總裁黃俊燦在答投資者問時這樣表示。金地集團(tuán)董事長凌克表示,今年以來,金地集團(tuán)已在上海、杭州、西安、東莞等城市的核心位置落地投資項目,未來將繼續(xù)依據(jù)市場形勢的發(fā)展保持合理的投資力度,主要聚焦于一線和較高能級的二線城市主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動性項目。
在此前的年報業(yè)績會上,萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海曾提到,過去項目投資要研究城市的宏觀指標(biāo),現(xiàn)在更關(guān)注市場板塊的典型特征,以便提升投資的精準(zhǔn)度。
龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠提到,龍湖集團(tuán)將嚴(yán)守投資刻度,盡可能優(yōu)中選優(yōu)。今年投資會堅持按照“20個主力城市+14個機會城市”來布局,并將投資聚焦在這些城市的核心區(qū)域。
“高品質(zhì)、高性價比土地被爭搶背后,是這些地塊通常位于城市核心區(qū)域或未來發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域,具有較高的投資價值和升值空間?！崩枘顺硎?對房企來說,風(fēng)險小、資金使用率高、回款快是其最看重的因素。
不難看出,在當(dāng)前市場情況下,保證去化率,讓有效回款盡快充盈現(xiàn)金流量表,已成為房企投資拿地的新規(guī)律。
下半年市場如何走 下半年土地市場將會如何走在黎乃超看來,首先,核心城市核心地塊競爭將更加激烈,觸頂成交地塊會繼續(xù)增加;其次,優(yōu)質(zhì)住宅地塊溢價表現(xiàn)較高,但商業(yè)辦公、工業(yè)類用途土地,鑒于資金沉淀較大,底價或流拍現(xiàn)象或會出現(xiàn)。即便是熱點城市樓市,也存在不確定性和波動性,房企拿地仍需避免盲目跟風(fēng)和過度投資。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果核心城市土地拍賣市場競爭持續(xù)加劇,不排除部分房企將投資戰(zhàn)線下沉,屆時部分三四線城市土拍或許會迎來活躍期。
“短期來看,全國土地供求縮量趨勢或會延續(xù),但土拍分化態(tài)勢將更加明顯,預(yù)計房企在核心城市補貨意愿提升,這些城市在供應(yīng)端改善下,樓市成交有望企穩(wěn),而在銷售市場調(diào)整壓力加大的城市,土地拍賣市場或仍表現(xiàn)低迷?！标愇撵o表示,整體來看,今年以來,核心城市明顯回暖,在部分城市,房企拿地信心得到修復(fù),但多數(shù)城市土地拍賣市場仍面臨較大壓力,未來能否全面回溫,有賴于房地產(chǎn)銷售的恢復(fù)程度。(證券日報記者 王麗新)