城中村改造的重要性再度提升。

21日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。會(huì)議指出,要堅(jiān)持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任,加強(qiáng)組織實(shí)施,科學(xué)編制改造規(guī)劃計(jì)劃,多渠道籌措改造資金,高效綜合利用土地資源,統(tǒng)籌處理各方面利益訴求,并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用,更好發(fā)揮政府作用,加大對(duì)城中村改造的政策支持,積極創(chuàng)新改造模式,鼓勵(lì)和支持民間資本參與,努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài),實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

今年以來(lái),中央高級(jí)別會(huì)議已多次提及城中村改造問(wèn)題。今年4月28日召開的中央政治局會(huì)議提出,在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)有7個(gè)超大城市和 14 個(gè)特大城市。記者梳理發(fā)現(xiàn),截至7月上旬,今年已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細(xì)則要求或支持性政策。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,城中村改造,一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇;另一方面也是引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的必然選擇。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費(fèi)新格局新模式,也能夠逐步讓新市民年輕人外來(lái)人口升級(jí)自己的住房消費(fèi),從而為商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

雖然城中村改造被認(rèn)為是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措,但在業(yè)界人士看來(lái),由于新時(shí)期的舊改已脫離大拆大建的模式,加之當(dāng)下民間投資熱情尚待恢復(fù),城中村改造需要以地方功能性國(guó)企主導(dǎo),并為市場(chǎng)資金進(jìn)入創(chuàng)造更多有利條件。

“但目前民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的情緒還在修復(fù)中,短期內(nèi)吸引大量社會(huì)資本進(jìn)入存在難度。當(dāng)下,更有可能先由國(guó)企打頭來(lái)探索一些可行性的試點(diǎn)方案,形成示范效應(yīng),再慢慢提高市場(chǎng)比例?！崩钣罴握f(shuō)。

城中村如何改

城中村改造與棚改、舊改均為城市更新的重要手段。其中,“城中村改造”的更新對(duì)象是在城市化進(jìn)程中,逐漸被納入城市管理體制或被城市包圍形成的村落。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)介紹說(shuō),作為快速城市化中的一個(gè)歷史遺留問(wèn)題,城中村改造在各地已經(jīng)探索出多種不同的模式,如廣州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、鄭州模式等,各種模式在改造主體、拆遷補(bǔ)償方式、改建房屋類型、土地權(quán)屬變更及管理體制方面各有不同。

王業(yè)強(qiáng)舉例稱,在改造主體上,可以分為三種類型:政府主導(dǎo)型,如杭州;開發(fā)商主導(dǎo),如珠海;村集體為主導(dǎo),如廣州。在改造方式上,各地根據(jù)城市規(guī)劃、功能定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力分別選擇包括徹底重建、局部重建和綜合整治的方式。而根據(jù)補(bǔ)償?shù)姆绞絼t可以劃分兩類;一類是實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合,如鄭州,另一類是政府改造,并根據(jù)原有住房面積市場(chǎng)估價(jià)直接補(bǔ)償一定面積住房,如杭州。

根據(jù)住建部于2021年8月印發(fā)的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》,不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū),防止出現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難;同步做好保障性租賃住房建設(shè),統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題,城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

但即便如此,地方政府在城中村“規(guī)模化品質(zhì)化改造提升籌集保障性住房”的想法,也有可能與原住民、原租客的想法產(chǎn)生沖突。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦對(duì)記者表示,城中村改造是否可以順利實(shí)施,關(guān)鍵取決于資金來(lái)源、居民意愿等。一直以來(lái),由于居民意愿不統(tǒng)一、規(guī)劃調(diào)整困難大、資金平衡缺口大等原因,城中村改造往往難以無(wú)法落實(shí)或存在爛尾可能;只有當(dāng)居民意愿強(qiáng)、改造方案可行、改造主體落實(shí),并通過(guò)政府補(bǔ)貼、個(gè)人出資、配套增收等基本實(shí)現(xiàn)資金平衡,城中村項(xiàng)目才具備可以順利實(shí)施的基本條件。

“城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限,過(guò)去多以功能性國(guó)有企業(yè)為主,未來(lái)通過(guò)創(chuàng)新專項(xiàng)金融產(chǎn)品、實(shí)施更大的稅收優(yōu)惠、允許更大的規(guī)劃調(diào)整等,可以吸引更多的社會(huì)資本介入,加快城中村改造的步伐?！贝薰鉅N說(shuō)。

李宇嘉表示,由于城中村改造要突出公益性,主要是解決公共短板缺失嚴(yán)重,增加保障性租賃住房,保留“低成本、區(qū)位優(yōu)”的租住和居住空間,所以,往后看,開發(fā)商主導(dǎo)的模式也不適宜,更有可能保持由地方功能性國(guó)企主導(dǎo)的模式,以確保改造的公共屬性。除主導(dǎo)國(guó)企之外,多方社會(huì)資金進(jìn)入應(yīng)該以租賃收入等經(jīng)營(yíng)性收入為主,而不是房地產(chǎn)銷售收入,避免過(guò)度房地產(chǎn)化。

而在一級(jí)開發(fā)層面,為進(jìn)一步提高城中村改造效率,廣州在今年3月印發(fā)的“支持統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作措施”中提出,舊改項(xiàng)目不再實(shí)施一家企業(yè)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的開發(fā)模式,轉(zhuǎn)為做地與土地收儲(chǔ)相分離的方案,由全資國(guó)企為做地主體。做地主體籌集資金,配合屬地政府在指定范圍內(nèi)開展征收補(bǔ)償安置工作。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)貸款、企業(yè)債、公司債等其他金融工具對(duì)做地主體予以做地資金支持。

該方案也為民企在土地開發(fā)環(huán)節(jié)的參與留有一定的空間,即“條件成熟的其他做地主體需專題報(bào)市政府審定”。

短期或增加住房需求

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示,在超大、特大城市進(jìn)行城中村改造對(duì)于增加優(yōu)質(zhì)租賃房源供給,改善城中村內(nèi)居民居住條件,提升整體市容市貌都有較大好處。

“值得關(guān)注的是改造本身也會(huì)帶來(lái)很多住房需求,導(dǎo)致城市中長(zhǎng)期購(gòu)房需求有所提升,短期來(lái)看,則可能會(huì)拉動(dòng)部分區(qū)域板塊的熱度提升?！睆埐ㄕf(shuō)。

國(guó)海證券認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)要走出量穩(wěn)價(jià)平的平穩(wěn)節(jié)奏,當(dāng)前市場(chǎng)需要從多角度共同發(fā)力。其中,政策端需要提升土地供給質(zhì)量。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造,一方面可以彌補(bǔ)投資,另一方面城中村改造可以騰出好地塊?！耙欢€城市核心土地資源稀缺,過(guò)去多通過(guò)棚改供應(yīng)核心土地,近年棚改量減少,可出讓的核心地塊也相應(yīng)變少,城中村改造可以有效彌補(bǔ)這部分空缺?！?br />
不過(guò),在李宇嘉看來(lái),之所以此次國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)是“超大、特大城市”,是因?yàn)槠渌鞘锌赡懿皇侨丝趦袅魅氤鞘?而城中村改造投入的資金體量又比較大,不太容易推廣。

“因?yàn)闆](méi)有那么大的改造需求,也難以實(shí)現(xiàn)資金平衡,非超大、特大城市或不會(huì)推廣城中村改造。”李宇嘉說(shuō)。

而在超大、特大城市,王業(yè)強(qiáng)也認(rèn)為,城中村改造最大困難也是資金問(wèn)題,這在當(dāng)前房地產(chǎn)整體比較低迷的背景下,或更加凸顯。

他表示,當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷無(wú)疑影響了社會(huì)資金參與城中村改造的積極性。此外,改造的方案如何設(shè)計(jì)城中村改造涉及多方利益主體,各地的情況都不一樣,如何因地制宜,選擇適合本地的改造方案也是一個(gè)關(guān)鍵。

但換個(gè)角度,王業(yè)強(qiáng)說(shuō),如果通過(guò)適合本地區(qū)的城中村改造方案,則有可能吸引社會(huì)資本的進(jìn)入意愿,這或許可以讓城中村改造成為超大、特大城市在樓市低迷期的一個(gè)亮點(diǎn)和增長(zhǎng)點(diǎn)。

“從過(guò)去城中村改造的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,政府主導(dǎo)的改造模式具有較大的優(yōu)勢(shì),有助于城中村改造符合城市更新的整體規(guī)劃。其中關(guān)鍵是形成一個(gè)政府主導(dǎo)的多方溝通協(xié)調(diào)機(jī)制,政府層面要積極打通現(xiàn)有政策的掣肘,為城中村改造創(chuàng)造一個(gè)良好的制度環(huán)境?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)說(shuō)。