2005年和2008年,房產(chǎn)中介都遭遇了大規(guī)模倒閉潮,但等市場恢復,這一行業(yè)又會周期性地生長起來
上海七莘路萬科城市花園內(nèi),盤踞著20多家房產(chǎn)中介,滿眼盡是“售房信息”,只要有人在門前稍作停留,店主立刻出來打招呼,但這種“熱情”卻掩蓋不了整個行業(yè)的慘淡,因為僅這20多家中介中,大部分已“人去店空”。
“‘金九銀十’泡湯了,大家都過得很艱難,希望多拉點生意。”附近永慶房屋萬科店的工作人員告訴《國際金融報》記者,以往生意冷淡,至少也能在“金九銀十”攤平全年的經(jīng)營成本。然而今年卻遭遇“銅九鐵十”,房產(chǎn)中介正陪伴整個地產(chǎn)市場共度“寒冬”。
現(xiàn)狀:關(guān)店過冬
在房地產(chǎn)入冬之時,與之緊密相連的地產(chǎn)中介也“寒氣逼人”,中介公司倒閉傳聞不斷。僅這兩周,就先后傳出了中介龍頭中原地產(chǎn)“深圳裁員1000人,關(guān)閉60家門店”以及浙江最大不動產(chǎn)中介裕興“倒閉”,老總“跑路”的流言。
北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布研究統(tǒng)計顯示,今年以來,北京二手房中介關(guān)閉門店約1000家,其中僅10月份關(guān)閉門店就達177家,并且已經(jīng)連續(xù)多月單月關(guān)閉中介門店超過100家,關(guān)閉門店中約73%左右為中小經(jīng)紀機構(gòu)。另據(jù)報道,廣州、福州等地房產(chǎn)中介也開始撤鋪裁員。
這一現(xiàn)象上海也難以幸免。近日,有網(wǎng)友向記者反映,正為其服務的一家永慶房屋門店突然人去樓空。記者經(jīng)過調(diào)查了解到,這家位于新龍路1103號的“七寶三店”已經(jīng)合并到七莘路2909號的七寶店。與此同時,記者查閱永慶房屋官網(wǎng)發(fā)現(xiàn),雖然其簡介稱在上海有49家直營門店,但在實際分布圖上,記者只看到40家門店。
而去年,上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎還向媒體信誓旦旦地表示,“永慶房屋今年在上海的門店將達60家,并計劃往其他城市發(fā)展。”為此,記者多次前往永慶房屋的上?？偛窟M行求證,對方均以負責人外出招聘為由拒絕解答。
但可以肯定的是,在樓市寒冬的背景下,房屋中介正步步緊縮。這點得到了業(yè)內(nèi)人士的證實。“上海很多樓市板塊最近確實有不少倒閉的中介。”先原房產(chǎn)華山店的工作人員段文兵經(jīng)歷過2008年地產(chǎn)中介倒閉潮,所以非常留意業(yè)內(nèi)行情。在他看來,從2010年開始,便不斷有中介倒閉,只是不像2008年那樣幾家品牌中介一夜之間消失。
原因:買家看跌
“地產(chǎn)中介倒閉的根源在于之前出臺的限購、限貸政策,而由此導致的樓市低迷,則是最近各地中介紛紛關(guān)門歇業(yè)的導火索。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭分析。
21世紀不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,10月上海二手房成交量跌破萬套,為8100套,環(huán)比減少21.4%,同比降低40.2%,為2008年10月以來的最低水平。這也是上海二手房市場成交套數(shù)連續(xù)第三個月下降,環(huán)比降幅較9月擴大了13%。
“一手房降價體量大,買家也容易獲得貸款。”段文兵介紹,正因為如此,二手房性價比相對下降,買方也因此持看跌心態(tài),進一步加劇了二手房交易量的下跌。
交易量下降,部分門店開始入不敷出。據(jù)測算,按照上海商鋪的租金水平及工作人員基本薪資,每家房產(chǎn)中介門店的月度成本約10萬元。這意味著,一家門店每個月約需成交2到3單二手房交易,才能勉強實現(xiàn)盈虧平衡。而10月上海二手房成交量還不如房產(chǎn)中介數(shù)量,必定有中介月度“零成交”。
救市:租賃補位
楊紅旭認為,在目前的狀況下,大中連鎖房產(chǎn)中介收縮陣線,小型房產(chǎn)中介關(guān)停營業(yè),不失為中介“過冬”的策略之一。
“加盟店資金斷了就倒自己一家,而像永慶房屋那樣的直營店,因為統(tǒng)一管理,如果資金鏈斷裂就會影響其他門店的經(jīng)營,所以不如整合幾家服務范圍重疊的門店,以節(jié)省店鋪租金,等市場恢復再次擴張。”段文兵給出了兩種不同模式的“過冬”策略。
除了暫時收縮陣線外,房產(chǎn)中介還有其他手段。永慶房屋萬科店的工作人員向記者介紹,二手房生意難做,就開始挖掘租賃生意,“房子租得很快,租金也正不斷上漲”。不過,他也承認,雖然租賃客源、房源數(shù)量較為穩(wěn)定,但市場可挖潛力有限,而且大型連鎖中介開展租賃業(yè)務成本比較高,但在目前情況下,租賃也成了中介維持生計的重要手段。
除了租賃生意,該工作人員還告訴記者,目前也開始代理一手房出售。“二手房市場交易長期低落,迫使中介機構(gòu)向一手市場尋求發(fā)展機遇。在開發(fā)企業(yè)也面臨交易窘境的情況下,會更樂意與中介達成房源、客源共享合作機制。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示。
“冬來枯萎,春風吹又生。”楊紅旭認為,2005年和2008年,房產(chǎn)中介都遭遇了大規(guī)模倒閉潮,但等市場恢復,這一行業(yè)又會周期性地生長起來。