從10月開始,松江新城板塊多個項目深度打折,該區(qū)域一手房的成交量得到帶動,但是二手樓市則“沉入海底”。 “從10月開始,我們沒有成交過一套二手房。 ”漢宇地產(chǎn)松江新城一門店的置業(yè)顧問黃琥說。

在黃琥所在的門店,只有他和另外一個同事看守門店。 “現(xiàn)在大家都在做一手房代理,二手房基本上也就帶著做做。 ”黃琥指著一套小戶型的房源介紹說:“房東報價150萬元,最少145萬元到手,而現(xiàn)在市面上的同類一手房總價才120萬元,差了30萬元,你說你會買這套二手房嗎這單子掛了快有3個月了,根本沒有市場。 ”

雖然黃琥和他的同事也時不時向二手房東介紹目前的行情,但是房東的議價空間始終維持在5%左右,只有很少的人讓到10%。來自上海中原研究咨詢部特別對部分降價樓盤所在板塊(嘉定新城板塊、松江新城板塊、周康板塊)的監(jiān)測顯示,各板塊內(nèi)二手房議價空間多數(shù)仍維持在3%—5%的水平,與10月份持平,一二手房價格倒掛現(xiàn)象嚴重。

在二手房業(yè)主遲遲不愿主動打破僵持局面的情況下,購房者向一手房分流現(xiàn)象嚴重。黃琥介紹稱,目前整個松江新城,近半個月內(nèi)的二手房成交量非常少,很多門店現(xiàn)在基本上都還沒有開張過。

以松江新城板塊為例,近期來客量及成交量依然維持在低位,購房者觀望情緒保持濃厚,片區(qū)內(nèi)一二手房價格倒掛現(xiàn)象較為明顯。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),當(dāng)前主要在售新盤的實際成交均價大致集中在1.1萬元/平方米—1.4萬元/平方米,但周邊類似品質(zhì)的二手房源掛牌價格卻普遍為1.4萬元/平方米—1.5萬元/平方米。另外,二手房的議價空間依然十分有限,僅為3%—5%,僅極個別急售客戶,議價空間能超過5%。這與10月份相比并沒有太大變化,業(yè)主抗跌心理依然十分強烈。

二手房購買者受一手房降價影響,對于房價下調(diào)的預(yù)期也在加大,普遍達到10%以上的降價期望,片區(qū)內(nèi)二手房市場依然延續(xù)上月的深度膠著。

對此,上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示,在臨近新盤大幅促銷的情況下,二手房掛牌業(yè)主遲遲不肯降價,主要原因在于業(yè)主方對后期 “救市”懷有僥幸心理;與此同時,二手房業(yè)主普遍擁有較為充足的資金實力,不會像開發(fā)商那樣普遍面臨資金壓力。但宋會雍坦言,新房市場的大幅降價正逐漸從前期的零星現(xiàn)象,逐漸演變?yōu)榻恿顟B(tài)。二手房買家后續(xù)所要面臨的壓力會呈與日俱增態(tài)勢,在一二手房價格倒掛的持續(xù)壓力下,5%的議價尺度仍有很大可能在年內(nèi)取得突破。

二手樓市僵持逼出租房熱

由于近期一手樓市促銷力度增大,使得二手房買家對于房價向下的預(yù)期日漸增強。多位接受記者采訪的中介門店經(jīng)理向記者抱怨,10%的議價空間已經(jīng)扭轉(zhuǎn)不了冷清的行情?；谶@種情況,除了重點轉(zhuǎn)向一手分銷業(yè)務(wù)外,目前中介門店的二手房業(yè)務(wù)也是以租賃為主。

中原地產(chǎn)中山公園分行的曹經(jīng)理表示,11月份以來該店二手業(yè)務(wù)租賃成交了3單,而買賣為0。近期買家的觀望氛圍日益嚴重,似乎都已肯定地看跌后市。 “一套中山公園的兩房,房東開550萬元的到手價,有一對小夫妻早已看中,對于戶型和位置都很滿意,已經(jīng)關(guān)注了近3個月。跟房東討價還價多次后,房東愿意讓價10%左右,到手價500萬元,已經(jīng)到了那對小夫妻原來的心理價位。盡管如此,他們現(xiàn)在仍不愿意出手,降價預(yù)期使得他們選擇繼續(xù)觀望。 ”曹經(jīng)理介紹道。

購房者選擇觀望租房,房東也同樣選擇轉(zhuǎn)售為租。據(jù)曹經(jīng)理介紹,其門店約有1/4的房東已經(jīng)轉(zhuǎn)售為租,但租賃市場并沒有因為掛牌量的增加而對租金產(chǎn)生較大影響,因為在年初該板塊的房租已經(jīng)上漲了10%—20%,目前依然維持著市場價格,年后可能會再經(jīng)歷租金上漲行情,但也是由于季節(jié)性影響,與慘淡的二手房買賣市場無較大關(guān)系。

“原則上說,租約的延續(xù)性,并不會因為買賣而中斷,眼下這種售和租之間的切換,給業(yè)主方帶來的實際利益有限。 ”宋會雍判斷道。在他看來,本次調(diào)控不同于以往,未來的價格調(diào)整步伐很有可能會加速發(fā)展,屆時由售轉(zhuǎn)租的意義將更加輕微。