11月份二手房市場整體冷淡,交易量連續(xù)五個月下滑后勢頭有所收斂,但仍保持低位徘徊,成交均價繼續(xù)微幅下挫,這樣的走勢與一手房市場頗為相似。在一手房降價潮中,二手房也不可能獨善其身。

市中心仍難尋低價房源

就10月份上海市二手房成交情況來看,該月本市二手房交易過程中總價低于百萬的房源約占總成交數(shù)的一半。其中浦東周康、川沙;寶山月浦、顧村;閔行顓橋、老閔行等板塊是該種總價低于百萬級別的超低價二手房源成交較為集中的區(qū)域。

另據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心對旗下門店抽樣調(diào)查顯示,目前樓市總價低于百萬的二手房源類型多集中于以下三類,中心老公房、外圍動遷房和使用權(quán)房。

拋開使用權(quán)房,其中作為市中心區(qū)域的二手房源,因自身單價的高企,最終成交總價往往也偏高。購房者如想以百萬元以內(nèi)的預算購買市中心區(qū)域二手房,則只能對房源本身的品質(zhì)、面積等一系列條件做出“降級修正”。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場分析師羅寅申表示,虹口曲陽、閘北彭浦、浦東上南等老公房聚集區(qū)域無疑是滿足購房者百萬購房需求的首選。以曲陽板塊為例,板塊內(nèi)總價低于百萬元的二手房源多為房齡在25年以上的老式公房,小面積、高房齡是其總價低廉的主要因素。

據(jù)了解,上述市中心區(qū)域的小戶型老公房無論是購買抑或是租賃需求皆較大,故其售價較為堅挺,難有議價空間出現(xiàn)。不過近期因經(jīng)適房分配的影響,也有局部小戶型老公房集中板塊出現(xiàn)了二手房東急售讓利10-15%的案例。

此外,位于外圍區(qū)域的動遷房源雖較老公房房齡較新、面積更大,但仍有不少總價不足百萬元的二手房源存在,但其也有交通不便、配套不成熟等“硬傷”。

置換型業(yè)主掛牌增多

一手房降價不僅對二手房市場的買家有影響,也對二手房掛牌業(yè)主產(chǎn)生觸動。

據(jù)了解,近期部分板塊掛牌業(yè)主中有置換需求的比例明顯放大,雖然掛牌價格基本與前期持平,但議價空間增大,有的甚至超過了15%。但像這樣急需用錢而大幅讓步的業(yè)主在市場中的比重占比不到10%,更多的業(yè)主則選擇與購房者一起繼續(xù)觀望。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示,新盤集中的低價供應,喚起部分房東的置換需求,部分資金有限的房東們急于拋售原有房源,以便購買新看中的物業(yè),所以在出價方面也比較誠心,讓步較大。

另一方面,一手房的集中降價沖擊,房價上漲的預期逐漸被削弱,房東的心態(tài)開始進一步動搖。從之前的零星業(yè)主讓步發(fā)展到接近10%的業(yè)主,雖然調(diào)整步伐緩慢,但二手市場價格已經(jīng)步步向購房者的心理價位靠攏。

外圍區(qū)域客源流向新房

經(jīng)歷了成交量大幅萎縮的10月、11月,二手房市場的總體狀況依舊沒有復蘇跡象,反而陷入了相較于新房市場更為嚴酷的情形。

一般情況下,二手房的價格優(yōu)勢是不少買家選擇他們的原因,而目前,面對以價換量的新房“救市”行動,尤其是那些新房項目較集中的外圍區(qū)域,二手房的的競爭壓力前所未有,除了價格優(yōu)勢的不斷削弱,更為棘手的是客源的不斷流失。

據(jù)漢宇地產(chǎn)松江新城分行的一位置業(yè)顧問介紹,近期由于部分一手項目降價幅度明顯,與周邊二手房的價差幾乎達到每平方米2000-3000元左右,令不少原本區(qū)域內(nèi)購房意向并不明朗的購房者,轉(zhuǎn)向新房市場。松江新城的購房者表現(xiàn)是目前外圍二手房市場的一個縮影,購房客源的流失令二手房市場更顯慘淡。