影響 明年一季度房?jī)r(jià)再降一兩成
昨天,北京市二手房網(wǎng)簽量?jī)H為82套,創(chuàng)下了工作日以來的最低點(diǎn)。可見正如業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),此次末班車過后,全市二手房將陷入極寒。
對(duì)此,我愛我家副總裁胡景暉表示,目前北京的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了15%左右,明年限購(gòu)限貸等調(diào)控政策仍將繼續(xù)堅(jiān)持,保守預(yù)計(jì)今年年底到明年一季度,二手房?jī)r(jià)還將有10%至15%左右的下跌空間。
昨天是本市新的二手房計(jì)稅價(jià)格出臺(tái)后的首個(gè)工作日,盡管計(jì)稅價(jià)格不對(duì)外公布,但各大中介已經(jīng)摸索出規(guī)律,即新價(jià)格是原來的三倍左右。
同時(shí),記者了解到,新的計(jì)稅價(jià)格要根據(jù)交易房屋所在的片區(qū)、樓層、戶型、朝向等不同因素來計(jì)算,也就是說,從今往后,每套二手房都可能有自己的最低計(jì)稅價(jià),跟以前按照片區(qū)制定統(tǒng)一的最低計(jì)稅價(jià)截然不同。
業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者,新的計(jì)稅價(jià)格與市場(chǎng)的實(shí)際成交價(jià)相差不大,再做“陰陽(yáng)合同”避稅已沒有意義。
變化一
新計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)實(shí)行一房一議
此次,地稅部門醞釀了兩三年制作出的二手房計(jì)稅系統(tǒng)比以往更加細(xì)致和嚴(yán)格。其先將北京市劃成若干片區(qū),確定每個(gè)片區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)格,然后將所在位置、環(huán)線、樓層、戶型、建筑面積等多個(gè)指標(biāo)作為修正系數(shù)。也就是說,每套房子價(jià)格都不一樣。
就像新樓盤一樣,樓層好、朝向好的房子要價(jià)肯定要比1層或者頂層的房子高。而舊的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)就是簡(jiǎn)單地將北京市劃成片區(qū),每個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)一樣。
以國(guó)奧村為例,同樣戶型的房屋,1層房屋的最低計(jì)稅價(jià)大約是3.6萬(wàn)元/平米,而9層房屋的計(jì)稅價(jià)為4萬(wàn)元/平米,價(jià)差達(dá)到4000元/平米。
二手房繳稅,最大頭的就是營(yíng)業(yè)稅,而未滿五年的房子要全額繳納營(yíng)業(yè)稅,所以新的計(jì)稅價(jià)格對(duì)未滿五年的二手房影響最大。
變化二
特殊樓盤增至1100個(gè)
據(jù)記者了解,最新的計(jì)稅方式將北京市的房屋分成“已購(gòu)公房”、“經(jīng)濟(jì)適用房再上市”、“二手商品房”等六個(gè)類別,僅二手商品房一項(xiàng)就分為上百個(gè)片區(qū)。
此外,原來約有100多個(gè)特殊樓盤,而在調(diào)整最低計(jì)稅價(jià)后,這類特殊樓盤一下子增至1100個(gè),增加了10倍左右。
所謂特殊樓盤,主要是指部分價(jià)格上漲過快、體量大的樓盤,以及部分中高端樓盤等。這些樓盤的最低計(jì)稅價(jià)與周邊區(qū)域的價(jià)格不同,如豐臺(tái)的珠江御景、石景山的遠(yuǎn)洋一方等。
變化三
全市二手房平均計(jì)稅價(jià)1.6萬(wàn)
雖然新的計(jì)稅價(jià)格不對(duì)外公布,但各大中介公司已經(jīng)摸索出規(guī)律,據(jù)鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)四大中介公司測(cè)算,新的標(biāo)準(zhǔn)將是原來的三倍左右。
“原來天壇附近最低計(jì)稅價(jià)是7000元/平米左右,現(xiàn)在變成每平米兩萬(wàn)多元了。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)鄭冀寧對(duì)記者表示。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),之前的全市平均計(jì)稅價(jià)格在6000元/平米左右,而目前的均價(jià)大概在1.5萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/平米。而根據(jù)同期出臺(tái)的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),2010年全市商品房均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平米,二手房均價(jià)應(yīng)該比商品房?jī)r(jià)格低10%-20%。
業(yè)內(nèi)人士指出,由于最低計(jì)稅價(jià)調(diào)整后,實(shí)際成交價(jià)與最低計(jì)稅價(jià)的差價(jià)已經(jīng)非常小,購(gòu)房者再做“陰陽(yáng)合同”顯然已沒有必要。
新舊計(jì)稅價(jià)對(duì)比
(單位:萬(wàn)元)
60平米 原計(jì)稅價(jià)36萬(wàn)元,現(xiàn)計(jì)稅價(jià)102萬(wàn)元
房齡 5年內(nèi) 5年內(nèi) 5年以上 5年以上
老標(biāo)準(zhǔn) 新標(biāo)準(zhǔn) 老標(biāo)準(zhǔn) 新標(biāo)準(zhǔn)
營(yíng)業(yè)稅 1.98 5.61 0 0
個(gè)稅 0.36 1.02 0 0
契稅 0.36 1.02 0.36 1.02
合計(jì) 2.7 7.65 0.36 1.02
差額 4.95 0.66
100平米 原計(jì)稅價(jià)60萬(wàn)元,現(xiàn)計(jì)稅價(jià)170萬(wàn)元
房齡 5年內(nèi) 5年內(nèi) 5年以上 5年以上
老標(biāo)準(zhǔn) 新標(biāo)準(zhǔn) 老標(biāo)準(zhǔn) 新標(biāo)準(zhǔn)
營(yíng)業(yè)稅 3.3 9.35 0 0
個(gè)稅 0.6 1.7 0 0
契稅 0.9 2.55 0.9 2.55
合計(jì) 4.8 13.6 0.9 2.55
差額 8.8 1.65
150平米 原計(jì)稅價(jià)90萬(wàn)元,現(xiàn)計(jì)稅價(jià)255萬(wàn)元
房齡 5年內(nèi) 5年內(nèi) 5年以上 5年以上
老標(biāo)準(zhǔn) 新標(biāo)準(zhǔn) 老標(biāo)準(zhǔn) 新標(biāo)準(zhǔn)
營(yíng)業(yè)稅 4.95 14.025 0.55 9.625
個(gè)稅 0.9 2.55 0 0
契稅 2.7 7.65 2.7 7.65
合計(jì) 8.55 24.225 3.25 17.275
差額 15.675 14.025
注:以原最低計(jì)稅價(jià)6000元/平米,現(xiàn)計(jì)稅價(jià)1.7萬(wàn)元/平米,且為家庭唯一住房計(jì)算。數(shù)據(jù)來源:北京中原地產(chǎn)。
也就是說,明年的二手房?jī)r(jià)與今年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)相比將回落25%至30%左右,房?jī)r(jià)的回落將抵消部分交易稅收的增加,購(gòu)房者仍將有動(dòng)力購(gòu)買二手房。
部分區(qū)域原計(jì)稅價(jià)與現(xiàn)計(jì)稅價(jià)對(duì)比
區(qū)域 原計(jì)稅價(jià) 預(yù)估當(dāng)前計(jì)稅價(jià) 差別
(元/平米) (元/平米) (倍)
右安門外、西羅園地區(qū) 5967 15500 2.6
大興區(qū)清源地區(qū) 3316 10188 3.1
豐臺(tái)區(qū)新發(fā)地地區(qū) 4066 12700 3.1
定慧寺地區(qū) 7500 20400 2.7
海淀區(qū)萬(wàn)柳地區(qū) 7937 24300 3.1
統(tǒng)計(jì)時(shí)間:2011.12.12數(shù)據(jù)來源:鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究