二手房交易到目前為止這一波降價幅度究竟如何基于二手房業(yè)主定價的主觀性,怎樣來定義二手房整體市場的價格下行

近2個月來,受一手房促銷大戰(zhàn)影響,二手房業(yè)主心態(tài)松動。市場不乏大幅降價成交案例,有關(guān)“二手房市場整體降價”的猜想也悄悄增多。為此,本周《新聞晨報-地產(chǎn)周刊》請多位業(yè)內(nèi)人士對此市場關(guān)注的話題進行了熱議。結(jié)果他們的觀點較為一致:判斷二手房是否降價要衡量成交價格和掛牌價格的變化,議價空間的放大不作為降價評估指標。此外,降價成交的個案也不能代表整體市場價格下行。目前降價的二手房數(shù)量仍屬個案范疇,整體市場價格依舊很平穩(wěn)。

“二手房市場降價”概念:

30%以上房源降價+直接降價幅度超10%

“二手房終于降價啦!我們小區(qū)內(nèi)一套房子降價30萬元成交。”

“二手房價格根本沒降!我們小區(qū)內(nèi)這個月成交一套房子,均價比上半年成交的那套還漲了500元/平方米。”

近期,不管是在各大網(wǎng)站論壇,還是在街頭巷尾,都不難看到、聽到關(guān)于“二手房是否降價”的爭論。持“降”和“沒降”觀點的兩派都能舉出身邊的交易實例支撐自己的說法。那么,對于二手房降價與否,業(yè)內(nèi)是如何判定的

二手房降價成交個案增多

市場仍未到達整體下行階段

市場降價的概念已經(jīng)確定,那么現(xiàn)實中,二手房價格降了沒降“整體市場價格沒降。據(jù)我了解到的資料,目前,降價現(xiàn)象仍未脫離個案范疇。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟說。而從多家房產(chǎn)中介門店經(jīng)理透露的信息來看,目前降價現(xiàn)象的范圍以及幅度也均未達到業(yè)內(nèi)規(guī)定的降價臨界點。

德佑地產(chǎn)中遠店經(jīng)理王兢表示,近期,區(qū)域內(nèi)主動調(diào)低掛牌價的房東非常少,遠沒有達到30%的占比。在降價成交的個案中,降價幅度也多在10%以內(nèi)。有些小區(qū)內(nèi)因為近一年來都沒有成交一套房源,價格變動沒有比對參照物。

上海中原閘北區(qū)閘北公園板塊區(qū)域經(jīng)理寧澤青則透露,板塊內(nèi)自住客比較多,板塊軌道交通以及其他配套完善,因此需求非常旺盛而房源數(shù)量不多。目前,板塊內(nèi)60%的房東心態(tài)是“賣不賣無所謂”,絲毫不肯降價,部分房源掛牌價格甚至比市場成交均價略高。20%的房東誠意出售房源,但賣房急切度較弱,因此降價幅度微乎其微。剩余的20%房東屬于急售型,大多是存在置換購房需求的業(yè)主。他們對于價格的心理預期較前期普遍下跌了5%,但絕大多數(shù)都以議價空間來體現(xiàn),透露口風給經(jīng)紀人“價格好商量”,直接調(diào)低掛牌價的房東非常少。“有些戶型需求多而掛牌量少,也會出現(xiàn)掛牌價格高于市場價的現(xiàn)象。比如我們所在板塊內(nèi)改善型置業(yè)者居多,因此附近小區(qū)的大三房比較搶手。這類房源的掛牌價格就比區(qū)域均價高出10%左右。”寧澤青補充道。

合富置業(yè)區(qū)域經(jīng)理陸新美則透露,就其門店接觸的業(yè)主來看,50%的房東心態(tài)有所松動,但直接調(diào)低掛牌價者幾乎沒有。同時,近期成交個案均價較7、8月份降幅最多不超過2%。“目前,愿意降價成交的二手房業(yè)主不超過10%,平均降價幅度也在10%左右。”上海中原宋會雍說。

大幅降價房源不一定能成交

二手房整體市場降價可能性不大

既然整體市場價格變化不大,是否目前大幅降價的房源性價比就能得以凸顯,進而迅速成交呢從多個區(qū)域中介門店透露情況來看,降價幅度很難和成交速度“畫等號”。

漢宇地產(chǎn)肇嘉浜分行經(jīng)理夏子蓮表示,有些業(yè)主急用資金,需要在一定時間節(jié)點內(nèi)成交,大多要求購房者一次性付款,無疑縮小了潛在買家的范圍,因此成交難度很大。另外,有些房源議價空間可以高達15%甚至20%,聽起來頗為誘人,但房源使用方面的利用率相對不高,成交的速度也比較慢。比如有的房子是一房一廳結(jié)構(gòu),只有一間臥室,適合2口之家,但其戶型面積卻有50平方米以上,總價不低。因此這類房子就不如小面積的一室戶,或者緊湊的兩房一廳受歡迎。“目前的購房者選房不只看價格,更看房源的品質(zhì)。他們都想趁目前成交量較低時淘一淘優(yōu)質(zhì)的戶型。有些房源如果有瑕疵,比如朝向西,衛(wèi)生間為暗窗等,即便房東大幅降價,也未必能成交。”上海中原西站分行經(jīng)理張光堂表示。

對于未來二手房整體市場是否將進入普降階段,同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為,按照業(yè)內(nèi)對于二手房市場降價的定義,未來出現(xiàn)整體市場降價的可能性不大。上海中原閘北區(qū)閘北公園板塊區(qū)域經(jīng)理寧澤青也表示,未來區(qū)域內(nèi)降價幅度有可能會繼續(xù)放大,但不會超過10%。“現(xiàn)在購房貸款政策仍然很嚴格,利率水平較高,目前換房成本太高了。因此未來急售房源的置換型房東數(shù)量也不會越來越多。”