來(lái)自上海中原地產(chǎn)的一份調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示,12月,上海非中心城區(qū)二手房買賣市場(chǎng)成交仍顯低迷,房主紛紛降低姿態(tài),議價(jià)空間逐漸放大至10%左右,但成交難度依然較大。該統(tǒng)計(jì)還顯示,12月上海中心城區(qū)二手房降價(jià)動(dòng)力仍不足,房主議價(jià)空間與上月相比并無(wú)太大變化,在3%~5%之間。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為,上海中心城區(qū)二手房有區(qū)位優(yōu)勢(shì)及稀缺性,此類房源難找到替代品,需求人群持續(xù)保持旺盛,這支撐了價(jià)格。而非中心城區(qū)的不少板塊,眼下已出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛,二手房低價(jià)優(yōu)勢(shì)消失,降價(jià)壓力加大。
宋會(huì)雍判斷,在樓市持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)下,滬上中心城區(qū)二手房房東的信心將逐步瓦解,但降價(jià)幅度依然不及非中心城區(qū)。
外圍區(qū)域降價(jià)壓力大
上海中原對(duì)旗下門店的調(diào)查顯示,外圍區(qū)域二手房業(yè)主的降價(jià)動(dòng)力更大。
據(jù)該機(jī)構(gòu)顧村分行經(jīng)理介紹,12月上旬,該分行二手買賣交易依舊低迷,觀望依然是購(gòu)房者的主流心態(tài)。目前二手房房東面對(duì)意向客戶,議價(jià)空間普遍能夠達(dá)到10%,相較于11月份的5%,降價(jià)意愿更強(qiáng)些。不過(guò)購(gòu)房者入市意愿仍不強(qiáng)。如該分行近期掛出的一套總價(jià)120萬(wàn)元的房源,由于無(wú)人問(wèn)津,房主直接降到108萬(wàn)元,降幅為10%,但尚無(wú)人接手。
上述中原顧村分行經(jīng)理還提到,12月該門店來(lái)客量與11月一樣,處于較低水平,受此影響,該門店已將業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向一手樓盤。
類似的情況,還出現(xiàn)在上海中原嘉定新城分行。
據(jù)上海中原嘉定新城分行經(jīng)理稱,12月以來(lái),該分行代理的二手房議價(jià)空間也放大至10%,但購(gòu)房者入市意愿仍然不強(qiáng)。近期該分行掛出的一套二手房源,房東將總價(jià)由87萬(wàn)元降至75萬(wàn)元,降幅達(dá)到12%,但仍未成交。而在上個(gè)月,二手房議價(jià)空間僅在5%左右徘徊。
上述分行經(jīng)理判斷,房東對(duì)價(jià)格繼續(xù)走低的擔(dān)憂開(kāi)始蔓延,上述區(qū)域二手房進(jìn)一步降價(jià)的空間依然存在。
宋會(huì)雍認(rèn)為,在上海非中心城區(qū),很多樓盤推出了較大幅度的降價(jià)促銷,吸引購(gòu)房者轉(zhuǎn)向,這使得這些區(qū)域二手房源降價(jià)力度加大。
漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡提供的數(shù)據(jù)顯示,在外圍地區(qū),由于很多新房降價(jià)幅度在7-8折,二手房房東即便做出10%~15%的價(jià)格讓步,也無(wú)法與一手房競(jìng)爭(zhēng)。
中心區(qū)域陷入僵持
相對(duì)來(lái)說(shuō),中心城區(qū)的二手房?jī)r(jià)格依然“堅(jiān)挺”。
據(jù)德佑地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理張劍東介紹,就德佑地產(chǎn)代理的業(yè)務(wù)情況來(lái)看,12月的議價(jià)空間與11月相比相差不大。
不過(guò),張建東也提到,現(xiàn)在房東和客戶的誠(chéng)意度都變高了,“以前討價(jià)還價(jià)好多回,也不見(jiàn)成交,現(xiàn)在只要房子滿意,價(jià)格能接受就能很快成交。”
張劍東稱,德佑代理的二手房源主要集中在上海市區(qū)。
對(duì)于滬上中心區(qū)域二手房的降價(jià)空間,上海中原婁山關(guān)路分行經(jīng)理稱,該門店所在區(qū)域,優(yōu)質(zhì)房源的議價(jià)空間一直保持在5%以內(nèi),難以取得進(jìn)一步突破,而次等房源議價(jià)空間則普遍能夠達(dá)到甚至超過(guò)5%。
上述上海中原婁山關(guān)路分行經(jīng)理直言,眼下該區(qū)域二手房成交,依然處于“歷史冰點(diǎn)”。該區(qū)域二手房意向客戶量充足,且普遍關(guān)注優(yōu)質(zhì)房源降價(jià)幅度,其期望的降價(jià)幅度為10%,“供需雙方僵持局面仍在持續(xù)”。
施宏叡同樣提到,滬上中心區(qū)域,二手房議價(jià)空間更小,“7%~10%的議價(jià)幅度,已經(jīng)是大多數(shù)房東所能承受的極限,即便如此,客戶的砍價(jià)也在10%~15%。”
在施宏叡看來(lái),12月以來(lái),滬上二手房成交沒(méi)有任何起色,買賣雙方對(duì)價(jià)格預(yù)期的差距過(guò)大,仍是制約成交的主要原因。
“總體來(lái)說(shuō),房東能夠接受的議價(jià)空間在5%~8%,而客戶的心理預(yù)期在15%~25%。”施宏叡說(shuō)。
“轉(zhuǎn)機(jī)起碼要等春節(jié)后”
德佑的成交數(shù)據(jù)相對(duì)樂(lè)觀。
據(jù)張劍東稱,12月至今,在德佑成交的中高端二手房源達(dá)50套,而11月此類房源成交量?jī)H20多套。張劍東所說(shuō)的中高端房源,指的是總價(jià)在300萬(wàn)-1000萬(wàn)元的房源。
不過(guò),張劍東強(qiáng)調(diào),這并不是市場(chǎng)回暖的表現(xiàn)。
“這是因?yàn)榍懊嬉粋€(gè)多月,很多中介放棄了二手房業(yè)務(wù),紛紛去參與一手房代理,使得二手房市場(chǎng)積累了一定量的未消化客戶。”張劍東說(shuō),由于參與代理一手房項(xiàng)目期間,開(kāi)發(fā)商支付傭金速度太慢,目前德佑已將經(jīng)營(yíng)重心重新回歸到二手。
張劍東認(rèn)為,12月上海的二手房成交量不會(huì)樂(lè)觀,明年1月份將是最困難的時(shí)期,“由于春節(jié)因素,看房買房的人會(huì)很少。而且,明年1月能夠做業(yè)務(wù)的時(shí)間,頂多也就20天。”
施宏叡則預(yù)計(jì),12月上海二手房成交量仍會(huì)維持在7000套左右,和11月持平。
“要想看到轉(zhuǎn)機(jī),起碼要等到春節(jié)以后。”施宏叡說(shuō)。