臨近年關(guān),二手房市場(chǎng)“寒意”漸濃。拋盤量不斷攀高,但多數(shù)業(yè)主卻以試探性掛牌出售,不斷加劇二手房成交的“寒意”。

試探性掛牌進(jìn)入死循環(huán)

目前,“網(wǎng)上房地產(chǎn)”掛牌出售的二手房源已經(jīng)超過16.7萬套,與今年2月1日的14.7萬套相比增加2萬余套,創(chuàng)近年來新高。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師表示,剛開始時(shí),新增掛牌房源主要分為三類。一是針對(duì)剛需購房者的低價(jià)房源。這類房源多集中在浦東北蔡等地區(qū),但大多樓層和朝向不甚理想,因此需要一定的市場(chǎng)消化時(shí)間。二是置換型客戶名為掛牌、實(shí)為觀望的房子。因?yàn)槭艿较拶徚钣绊?部分置換型客戶并非有效掛牌,他們希望等找到好的房源后再將手中房源售出。三是部分投資者反復(fù)“試水”的房子。他們想先看看市場(chǎng)反應(yīng),等價(jià)格符合心理預(yù)期再出售。如今,除非是因個(gè)人原因或者置換因素而急于拋售房源,多數(shù)屬“試探性掛牌”。

試探性掛牌的業(yè)主,要么根據(jù)自己心理價(jià)位掛牌,要么略微調(diào)低價(jià)格,等待市場(chǎng)反應(yīng)。如果市場(chǎng)反響不佳,選擇繼續(xù)降價(jià)的,只有置換客。因?yàn)榻衲曩u房行情并不好,他們不能像往常那樣“先買后賣”,而是急于“先賣后買”。但二手房市場(chǎng)中,像他們這樣急需用錢而大幅讓步的業(yè)主比例不到10%,更多的是與購房者一起繼續(xù)觀望。誠心賣掉老房子,套現(xiàn)以便購買新房的,議價(jià)空間自然放大,10%的還價(jià)幅度最為普遍。還有些已經(jīng)看好一手房并且下定的業(yè)主,愿意讓步15%左右。

中原地產(chǎn)三林分行經(jīng)理許軍說,時(shí)至今日,二手房只有深度降價(jià)才能促成交易。比如他經(jīng)手的一套“盛源公寓”房源,面積約101平方米小三房,10月份“隨行就市”掛牌價(jià)格230萬元,11月份成交價(jià)為208萬元,比掛牌價(jià)格又下調(diào)了近一成。許軍表示,該賣家急需現(xiàn)金,所以才進(jìn)一步深度降價(jià),再加上該小區(qū)在售房源一向比較稀缺,因此促成買家快速出手。

但這種“筍盤”成交是個(gè)別案例,整體來看,購房者雖然愿意出來看房,但是觀望氣氛仍比較濃厚。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示,二手房報(bào)價(jià)下行現(xiàn)象正在由個(gè)別物業(yè)向個(gè)別板塊、由個(gè)別板塊向更多板塊蔓延,這意味著賣家信心被逐漸擊潰。受到二手房報(bào)價(jià)下行的吸引,買家看房意愿加大,掛牌價(jià)格低、房源稀缺的優(yōu)質(zhì)“筍盤”最先受到關(guān)注,再輔之以議價(jià)空間,能夠快速拉動(dòng)成交。這種成交案例也會(huì)刷新板塊價(jià)格新標(biāo)桿,成為下一輪降價(jià)的直接壓力。