星河灣突然降價引發(fā)的“多米諾效應”,正在悄然顯現(xiàn)。

一周之后,一向最“抗跌”的上海市中心房價,跌幅明顯擴大,這是上海樓市多年來首次出現(xiàn)的市場狀況。最新市場數(shù)據(jù)顯示,滬中心城區(qū)近期二手房價進一步松動,跌幅在10%-15%,較11月份降幅放大了至少5個百分點。

上海中原經(jīng)理指數(shù)報告顯示,對滬中心城區(qū)價格看跌比重快速上升,達67%,比上周增加23個百分點。

上海已宣布限購政策延期。從郊區(qū)最低6折到市中心觸及8折,上海等一線城市開始的降價潮正在進一步演化,房價下跌的底線卻依然模糊。

中心區(qū)二手房跌幅擴大

上海市中心區(qū)域新項目供應極為有限,且個案性極強,樓市成交長期以二手房為主。因此,市中心二手房價格指標,更能代表市中心區(qū)域樓市的真正走勢,正如外圍區(qū)域樓市以新房走勢為代表。

“中心城區(qū)近期二手房價進一步松動,樓盤總價450-800萬之間的房源,跌幅在10%-15%左右,跌幅明顯放大。”上海中原研究咨詢部高級研究經(jīng)理龔敏告訴本報記者。

據(jù)上海中原經(jīng)理指數(shù)報告顯示,近期上海中心城區(qū)價格看跌比重出現(xiàn)明顯上升。如浦東陸家嘴、黃浦南京路、盧灣新天地、靜安長壽等中心區(qū)域,價格看跌的經(jīng)理人比重約在67%左右,預示著中心區(qū)域的價格或?qū)⑦M一步出現(xiàn)松動。

其中,靜安區(qū)二手房價跌幅,由原來的5%-10%擴大至10%-15%,如位于常德路“靜安楓景”原報價780萬/套,目前報價只有680萬/套,下跌幅度為13%。黃浦區(qū)的二手房也呈現(xiàn)出局部降價的現(xiàn)象,位于北京西路的“華盛大公館”112平方米的二房,10月份報價在480萬/套,11月調(diào)整為456萬/套,近期以400萬/套成交,比原掛牌價下跌16.7%。

龔敏分析,年底臨近,會有部分房源大幅降價急拋的現(xiàn)象出現(xiàn),中心城區(qū)尤為明顯。不過,眼下主要體現(xiàn)為局部松動,而非整體性動搖。加上元旦春節(jié)因素臨近,交易情緒會略微淡化,短期內(nèi)平穩(wěn)中體現(xiàn)分化仍會是主基調(diào)。

但也有分析認為,市中心二手房價格跌幅加劇,與近期出現(xiàn)的豪宅降價沖擊波存在連鎖關(guān)系。漢宇地產(chǎn)表示,在降價樓盤帶動下,連續(xù)兩周商品住宅成交量均表現(xiàn)出回升趨勢。

不僅在上海,中原集團研究中心報告指出,由于近期政策面不斷釋出“調(diào)控從緊”的信號,各地樓市看跌預期持續(xù)增強。

限購再成關(guān)鍵

中國指數(shù)研究院·中指調(diào)查和昆山樓市網(wǎng)聯(lián)合推出的2011中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人信心指數(shù)調(diào)查顯示,當前房地產(chǎn)經(jīng)紀人綜合信心指數(shù),比2010年的62.3分低11分左右。而經(jīng)紀人對2012年卻抱有較大信心,兩者相差近25分。

但左右市場行情的因素,不是從業(yè)人員的信心,而是限購等政策的進退。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為,雖然近期每周都有部分樓盤通過降價獲得熱銷,但樓市的總體降價幅度依然與購房者越來越強的降價預期有著一定的差距,市場回暖仍遇到較大的瓶頸。

值得注意的是,限購對市中心或豪宅項目的影響明顯較其他普通樓盤大。上海四季度幾個降幅在8折的豪宅,對比調(diào)價前期成交有所上升,但受限購影響客源仍有限。與此相對比,降價的中低端項目效果稍好。中海御景熙岸精裝公寓10月由23000元下調(diào)至17000元,降幅26%,11月總成交量499套;青浦萬源尚城11月由15500下調(diào)至11000元起,由3000元精裝改為2000元精裝,開盤兩日售出77套。

中房信分析師黃丹指出,以目前的市場走勢看,限購對市中心或豪宅市場正表現(xiàn)出“降價也無效”的影響。短期政策松動無望,除了少部分還在年底前搶出貨的開發(fā)商外,大部分企業(yè)提前進入“過節(jié)”狀態(tài)。