北京住建委官方網(wǎng)站上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2011年北京二手房住宅成交量同比下降38.2%,而與2009年相比,更是下降54.5%。

二手房成交慘淡也致使北京房產(chǎn)中介市場哀鴻遍野?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),相關(guān)中介公司的應(yīng)對辦法大致可分為四種:或關(guān)掉一些門店,減少開支,熬到下一個(gè)周期再圖發(fā)展;或直接退出中介行業(yè);或轉(zhuǎn)型求生,比如拓展一手房代理業(yè)務(wù)等。而另有個(gè)別資金實(shí)力比較雄厚的企業(yè),行業(yè)低谷時(shí)逆周期反向擴(kuò)張,甚至一些中介通過拿地介入新房開發(fā)領(lǐng)域。

主業(yè)大幅下滑近四成

北京住建委官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2011年北京二手房住宅成交套數(shù)為121512套,相比2010年的196547套,下降了38.2%。而與2009年的266854套相比,下降幅度更是達(dá)到了54.5%。去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2012年地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào):地產(chǎn)調(diào)控不放松。在調(diào)控持續(xù)的背景下,二手房成交低迷現(xiàn)象仍在繼續(xù):北京住建委官方網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示:2012年元旦前兩天,北京二手房住宅網(wǎng)簽量為12套,而去年同期為76套,大降約84%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)碌臏贤ㄖ?對方分析指出,元旦假期前兩天二手房網(wǎng)簽量僅為12套。該數(shù)據(jù)一方面反映出,目前整體房地產(chǎn)市場繼2011年連續(xù)10個(gè)月成交低位徘徊后,依然未見回暖之勢;另一方面,新年開端樓市成交吹出的冷空氣,奠定了當(dāng)前樓市的成交基調(diào)和觀望心態(tài)。預(yù)計(jì)春節(jié)前,除個(gè)別促銷力度大的項(xiàng)目外,成交會(huì)維持低谷狀態(tài),可能預(yù)示著2012年樓市的“真冬時(shí)代”。

中介熬冬

以促成二手房成交為主業(yè)的房產(chǎn)中介市場,因主業(yè)成交量大幅萎縮,房產(chǎn)中介市場一片號叫。

為了應(yīng)對嚴(yán)峻的形勢,一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)試圖斷臂求生。

北京中介市場,吹起關(guān)店號角的公司為北京中介行業(yè)排名前五的鑫尊地產(chǎn)。去年2月,就在“京15條”出臺(tái)前后,鑫尊地產(chǎn)閃電關(guān)閉50家門店,以減少開支。此后,關(guān)店計(jì)劃一直在悄然進(jìn)行中。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn),去年“京15條”出臺(tái)前的2月初,鑫尊地產(chǎn)在北京共有300家門店,然而截至今年1月3日,登記在冊的門店數(shù)只剩下96家。近11個(gè)月來,鑫尊地產(chǎn)合計(jì)關(guān)閉了204家門店,關(guān)閉門店量比例高達(dá)68%。

鑫尊地產(chǎn)并非個(gè)案,北京中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等也相繼在北京實(shí)施關(guān)店計(jì)劃。

關(guān)店以縮小規(guī)模和減少相應(yīng)開支,這是一種常規(guī)的御冬方式。而轉(zhuǎn)型求生,則是時(shí)下房產(chǎn)中介市場另一種常規(guī)的生存方式。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),轉(zhuǎn)型求生的一種方式為拓展二手房主業(yè)之外的副業(yè),以開拓收入渠道,其中的典型代表為北京中原地產(chǎn)。

位于北京北[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]三環(huán)的北京中原宏嘉麗園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]分行,門口映入眼簾的一幕令《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者大吃一驚:門口豎立著的展板上寫著 “代辦移民出國手續(xù)”,櫥窗上密密麻麻地張貼著多個(gè)新房樓盤的代理銷售信息,卻未見到一條二手房銷售或出租信息,一問之下,一位中原地產(chǎn)物業(yè)顧問相告,二手房銷售或出租的信息沒有被張貼出來,“因?yàn)槟壳斑@方面的需求太少。”但如果需要,屋內(nèi)有相關(guān)的宣傳單。

中介門店做起移民出國代理業(yè)務(wù)的字眼甚為扎眼。對此,這位工作人員介紹說,由于目前中國移民需求增長,因此公司利用自身貼近各大生活社區(qū)的門店網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢,特開辟了移民出國手續(xù)代辦服務(wù)。記者臨走之際,這位工作人員還特別留下了一張有關(guān)移民出國手續(xù)代辦業(yè)務(wù)的相關(guān)流程、收費(fèi)等資料傳單。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,除了移民出國手續(xù)代辦業(yè)務(wù)外,目前新房銷售代理已成為北京中原一些門店重點(diǎn)推薦的業(yè)務(wù)。代理的新房包括北京本地樓盤以及燕郊、天津、山東等跨區(qū)域樓盤。

北京中原向外公布的數(shù)據(jù)顯示,近幾個(gè)月來,北京中原代理商品房銷售的業(yè)績已占公司整體業(yè)績量的二成以上,且該比例仍在逐步上升中。

在調(diào)查中,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),我愛我家一些門店也在從事新房銷售代理業(yè)務(wù)。比如在北京昌平區(qū)天通苑北一區(qū)我愛我家門店門口的展板上,也張貼著各種新盤銷售信息,且該門店工作人員還極力向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者推薦不限購的廊坊潮白河孔雀城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]項(xiàng)目。

對于中介門店兼職售樓業(yè)務(wù)的做法,北京中原地產(chǎn)三級市場部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說,類似做法在國外以及中國香港已較普遍。因?yàn)橹薪殚T店兼做售樓業(yè)務(wù),具備一些相對競爭優(yōu)勢。首先,中介公司旗下滲透進(jìn)小區(qū)的門店網(wǎng)絡(luò),可以將樓盤銷售信息更好地傳遞至需求端,滿足開發(fā)商的促銷需求和買方的購房信息需求;其次,對于中介公司而言,在不需要過多增加人員及設(shè)備成本的基礎(chǔ)上,可以充分挖掘目前已有的經(jīng)紀(jì)人資源,在主業(yè)受阻背景下開拓額外業(yè)務(wù),以獲得額外的增值收入。

此外,中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中,商業(yè)地產(chǎn)成為中介樂于開拓的另一塊業(yè)務(wù)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,在上海、武漢、深圳、鄭州、重慶、南京、杭州、福州、成都等地,一些中介公司紛紛通過加碼商業(yè)地產(chǎn),以尋求新的利潤增長極,避免過于依賴住宅業(yè)的單一業(yè)務(wù)線。

在行業(yè)低谷之時(shí),并非所有的公司都采取收縮或轉(zhuǎn)型之路,另有一些資金充足的公司抓住機(jī)會(huì),實(shí)施逆勢擴(kuò)張,比如鏈家地產(chǎn)就是其中的代表。

去年中旬,鏈家地產(chǎn)宣布在未來四年,公司在全國的區(qū)域布局將從目前的北京、大連、天津、南京4個(gè)城市擴(kuò)展到15個(gè)城市,也就是每年新開拓兩三個(gè)城市。公司董事長左暉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí),對新開拓的業(yè)務(wù)城市提出了三個(gè)選擇指標(biāo):目標(biāo)城市的市場容量、未來發(fā)展空間以及市場的規(guī)范程度。

介入新房開發(fā)領(lǐng)域

嚴(yán)冬背景下中介公司逆勢操作的另一種“異樣”表現(xiàn)形式就是直接介入新房開發(fā)。

本報(bào)記者注意到,去年3月7日,21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)宣布,該公司已簽署一項(xiàng)收購北京上古公司大部分股權(quán)的協(xié)議。據(jù)公開的信息顯示,北京上古公司是一家位于北京地區(qū)的房地產(chǎn)中介服務(wù)商,其業(yè)務(wù)主要集中于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的咨詢和銷售,目前該公司擁有商業(yè)地產(chǎn)建筑總面積約257萬平方米,其中可供銷售的近26萬平方米。因此通過收購北京上古公司,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)可直接橫向跨入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)中介服務(wù)行業(yè)。

無獨(dú)有偶,就在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施上述收購后的去年3月9日,北京市土地整理儲(chǔ)備中心官方網(wǎng)站的資料顯示,當(dāng)天北京青田房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和林新武聯(lián)合體以1.94億元的價(jià)格拿下北京房山區(qū)青龍湖[簡介 最新動(dòng)態(tài)]水庫北庫一期項(xiàng)目用地,從而介入新房開發(fā)領(lǐng)域。

北京市工商局網(wǎng)站上資料顯示,北京青田房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2007年10月24日注冊成立,注冊資本僅100萬元。法定代表人為李廣田,公司從事的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信息咨詢(中介除外)和企業(yè)形象策劃業(yè)務(wù)。

對于類似現(xiàn)象,在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí),北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊分析指出,中介通過拿地或收購,介入新房開發(fā)領(lǐng)域,發(fā)生時(shí)間在去年3月前后,這是中介公司面對調(diào)控新政后的快速反應(yīng)結(jié)果。其目的就是希望通過二手房主業(yè)提供現(xiàn)金流來培育一手房開發(fā)業(yè)務(wù)。

張磊補(bǔ)充說,類似中介公司會(huì)面臨兩大挑戰(zhàn):首先,平衡原有主業(yè)與一手開發(fā)業(yè)務(wù)間的關(guān)系;其次,一手開發(fā)領(lǐng)域的資金鏈管理,畢竟對于中介公司來說,由于目前基本已全面代理一手業(yè)務(wù),因此后期營銷賣房不會(huì)成為太大問題,且具備門店網(wǎng)點(diǎn)賣房優(yōu)勢,但地產(chǎn)開發(fā)中的資金平衡問題是個(gè)全新挑戰(zhàn)。此外,去年地產(chǎn)新政后,一些中介快速介入新房開發(fā),本準(zhǔn)備通過二手房業(yè)務(wù)提供現(xiàn)金流,以慢慢培育新業(yè)務(wù)點(diǎn),但下半年伴隨二手房業(yè)務(wù)的全面萎縮,主業(yè)本身已面臨生存挑戰(zhàn),不少中介公司已不得不重新將工作重點(diǎn)投放回主業(yè),搶救主業(yè)。所以向一手開發(fā)領(lǐng)域提供現(xiàn)金流更可能流產(chǎn),后期一手開發(fā)業(yè)務(wù)的資金來源可能會(huì)是個(gè)大問題。