2011年12月,上海二手房指數(shù)為2586點,較上月下降6點,環(huán)比下跌0.22%,跌幅比上月擴大0.02個百分點。與3月指數(shù)持平。這是指數(shù)自10月以來的連續(xù)第三個月下降,且跌幅持續(xù)擴大。

在指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的所有板塊中,80%下跌,18%走平,僅以2%微弱比例上漲。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為,在上海宣布2012年繼續(xù)執(zhí)行限購令后,二手房市場反應(yīng)看似依然“慢一拍”,但已步入實質(zhì)性降價階段隨著年底 房產(chǎn)稅 試點擴大及加碼的傳聞,掛牌價下調(diào)和議價空間再次擴大,一二手 房價

格倒掛現(xiàn)象減緩,顯示業(yè)主堅守的信心開始動搖。

延續(xù)一年多的樓市調(diào)控,到了2011年底繼續(xù)釋放“不放松”的信號:2011年12月12日至14日召開的 中央經(jīng)濟工作會議 指出,要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,促進(jìn)房價合理回歸,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展;12月20日,上海市新聞辦公室官方

發(fā)布消息稱,2012年上海將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家有關(guān)調(diào)控政策,繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度,繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。市區(qū)跌幅繼續(xù)擴大

經(jīng)統(tǒng)計,上海市區(qū)全部8個區(qū)總體下跌0.22%,跌幅比2011年11月擴大0.07個百分點。4個市中心區(qū)及浦東 陸家嘴 ( 600663 , 股吧 )12月下跌0.20%,跌幅比11月擴大0.14個百分點。長寧下跌0.23%,靜安和徐匯均下跌0.21%,黃浦下跌0.17%。受到局域性新房價格支撐和好地段“保值”概念影響,中心城區(qū)二手房價格調(diào)整遲緩,大部分業(yè)主議價空間仍停留在4%-6%之間,低于全市10%的水平,只有少數(shù)用于置換的老工房、總價高的次新房降幅會稍大,這種價格行情造成成交量的稀少。

市區(qū)跌幅擴大的主要原因有二:一是臨近年底,連續(xù)走低的成交量行情遇到調(diào)控預(yù)期不見放松,動搖了原本堅持的市區(qū) 投資

客,部分業(yè)主降價拋售總價300萬元-1000萬元的中高端住宅;二是看中新房并已下定的置換型業(yè)主誠意出售老房,往往降價15%左右以促成交,如楊浦東外灘等板塊出現(xiàn)此類成交,導(dǎo)致楊浦12月下跌0.25%。

新興城區(qū)2011年12月下跌0.23%,跌幅比上月擴大0.01個百分點。在此輪降幅中,新興城區(qū)二手房受到外圍新盤集體促銷影響最大,平均議價空間已超過上月的10%,但也難以改變成交頹勢。2011年12月,外圍新盤降價打折幅度在7-8折,二手房業(yè)主紛紛降低姿態(tài),將議價空間放大至15%左右。松江、嘉定、寶山近市區(qū)部分掛牌價下降的二手房吸引了眾多購房者看房,促成了一定的成交量。2011年12月,松江、嘉定、寶山近市區(qū)部分分別下跌0.28%、0.25%和0.21%。

非新興中心城區(qū)2011年12月下跌0.18%,跌幅比11月縮小0.10個百分點。奉賢下跌0.31%,金山下跌0.20%,崇明下跌0.09%。盡管非新興中心城區(qū)跌幅最小,但跌幅達(dá)到0.40%的板塊有兩個在該區(qū)域,即浦東曹路和奉賢海灣板塊,均下跌0.40%。顯示了非新興中心城區(qū)板塊價格差異較大。下跌板塊超過八成

經(jīng)統(tǒng)計,2011年12月上海市128個板塊中,下跌103個(比上月增加7個),持平23個,上漲2個。下跌板塊數(shù)量占八成以上。

下跌板塊12月平均下跌0.27%,跌幅與上月持平。下跌板塊數(shù)量增多且跌幅擴大,這是因為,政策預(yù)期導(dǎo)致市場恐慌使得投資客拋盤,不少高端住宅出現(xiàn)明顯拋售跡象,有的議價空間甚至達(dá)到20%。2011年12月,黃浦人民廣場、靜安曹家渡和浦東 世博

濱江板塊分別下跌0.42%、0.38%和0.33%。同時,在部分外圍區(qū)域,急需套現(xiàn)的業(yè)主主動大幅降價,關(guān)注市場較久的客戶迅速接盤,如青浦徐涇板塊下跌0.35%。此外,近期新房供應(yīng)量相對穩(wěn)定且降價幅度大,各大中介紛紛轉(zhuǎn)投新房市場,導(dǎo)致本就冷淡的二手房市場“雪上加霜”。

2011年12月持平板塊有閔行顓橋、金山亭林、崇明陳家鎮(zhèn)和長興島等地段偏遠(yuǎn)且基本無成交量的板塊。

2011年12月上漲板塊平均上漲只有0.02%,漲幅比上月縮小了三分之二以上,漲幅甚至可以忽略不計。僅有的兩個上漲板塊為閔行金虹橋和黃浦濱江板塊,分別上漲0.02%和0.01%。板塊內(nèi)某些房型好、 裝修

到位、可快速入住的房源露面,贏得購房者青睞。一年呈現(xiàn)分段式行情

上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為,作為調(diào)控異常嚴(yán)厲的2011年,上海二手房指數(shù)呈現(xiàn)分段式行情。其中,1—6月是上漲期,漲幅呈逐月縮小趨勢。1月延續(xù)2010年末翹尾行情,但隨著1月底和2月初迎來嚴(yán)格的調(diào)控政策和年內(nèi)首次 加息

,走暖行情戛然而止,成交量大跳水。3—6月指數(shù)在波動中小幅上揚,4月初年內(nèi)第二次加息,二手房市場在政策消化過程中開始出現(xiàn)觀望情緒并逐漸轉(zhuǎn)為博弈,演繹多方分化行情。7—12月是調(diào)整期,先平后降。其中7-9月指數(shù)連續(xù)三月基本走平,7月7日迎來年內(nèi)第三次加息,7月24日新“滬4條”叫停“補稅購房”,市場陷入深度博弈期。10—12月指數(shù)連續(xù)下降,降幅逐月擴大,樓市進(jìn)入回調(diào)期,2011年二手房市場在慘淡交易中收尾。

樓市“限”字令,使得投資型需求基本被清場,但也傷及了部分剛性和改善型需求。2011年房價上漲得到了一定抑制。2012年的政策已明確不會放松,隨著新的一年價格走勢進(jìn)一步明朗,買方或?qū)⒄紦?jù)心理上的優(yōu)勢。如果跌勢延續(xù),出現(xiàn)同比下降的格局,那么事實上將宣告房地產(chǎn)市場拐點的來臨。