嚴(yán)厲的調(diào)控政策并未影響到房屋租賃市場(chǎng)一路飛漲的行情。1月4日,鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部最新發(fā)布的《2011年北京租賃市場(chǎng)年度報(bào)告》指出,基于一線城市的人口快速增長(zhǎng),租賃需求激增,供需矛盾擴(kuò)大使得去年北京房租漲幅居北上廣深一線城市之首。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)赂嬖V記者,2011年一線城市的租金水平整體均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì),其中北京租賃市場(chǎng)增長(zhǎng)最高,成交月平均租金3280元,年度(同比2010年)漲幅為13%。對(duì)比2011年11月和2011年1月的租金來看,2011年北京住宅平均租金漲10.5%,廣州漲9%,上海漲4.5%和深圳漲2%。

限購(gòu)下房租瘋漲

在北京工作的曹立(化名)近兩年來明顯感受到了房租上漲給生活帶來的壓力。

2010年中,由于工作原因,曹立在北京雍和宮附近租到一間一居室。在他租房前,上一個(gè)房客所交的租金是每月2500元。他承租后的一年中,房東將價(jià)格漲到每月3100元。2011年11月,終于在北京買房并搬家的曹立得知,房東對(duì)下一家房客的租金已經(jīng)上漲到3500元。

“我認(rèn)為房租上漲主要的原因是對(duì)地下室和合租房的整治和清查。”曹立這樣認(rèn)為。曹立的租房情況正代表著北京市租賃市場(chǎng)房租年年上漲的情況。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),2010年北京租賃市場(chǎng)年度漲幅為19%,2011年為13%。張?jiān)轮赋?租金上漲水平遠(yuǎn)高于收入上漲程度,尤其是與2008年相比,租金上漲壓力指數(shù)幾乎高出10倍。

對(duì)于房租不斷飛漲的原因,張?jiān)聞t認(rèn)為,北京和廣州都是居住人口與住房比重最高的城市,本身的居住壓力就較大。另一方面,北京每年新增的外來人口又最多,不同區(qū)域和小區(qū)的出租率差異較大,一些規(guī)模較大的小區(qū),雖然租賃房源也較多,但整體出租率仍然較低。租賃市場(chǎng)供需關(guān)系十分緊張,即使是租賃淡季,也仍然會(huì)處于供小于求的狀態(tài)。

此外,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2011年《社會(huì)建設(shè)藍(lán)皮書》顯示,北京每年的新增流動(dòng)人口超過70萬,并且常住的傾向越來越明顯。

不斷增加的新增外來人口是導(dǎo)致一線城市租金上漲的最主要原因。每年新增的常住人口中,新增外地人口占比達(dá)到64%。此外,張?jiān)轮赋?去年的限購(gòu)政策對(duì)外地人購(gòu)房的限制使得新增的外來人口基本上都無法進(jìn)入買賣市場(chǎng)。因此外地人租賃需求是導(dǎo)致成交量上漲的主要原因。

除了受到市場(chǎng)的供需因素及租賃淡旺季的影響外,物價(jià)水平的變動(dòng)與租金的漲幅也存在一定的關(guān)聯(lián)性。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)整理,從北京CPI環(huán)比價(jià)格指數(shù)和住房租金的環(huán)比指數(shù)的走勢(shì)來看,租金的上漲通常滯后于物價(jià)的上漲1~2個(gè)月,例如2010年10月和2011年2月CPI環(huán)比漲幅出現(xiàn)兩個(gè)高值,而租金環(huán)比漲幅在之后的2010年11月和2011年3月也出現(xiàn)兩個(gè)波峰。物價(jià)水平的上漲,會(huì)導(dǎo)致居民生活成本的加大,也會(huì)影響到業(yè)主的出租心態(tài)和承租人的抗壓心理,加大租金上漲或承擔(dān)較高租金的意愿。

2012年房租仍將上漲

雖然2011年房屋租賃市場(chǎng)漲幅依然驚人,但張?jiān)轮赋?租賃成交量的波動(dòng)性相對(duì)穩(wěn)定,雖然北京全年租賃漲幅達(dá)到13%,但相較2010年漲幅明顯放緩。

2011年北京各月成交量落差縮小,尤其是第四季度,租賃成交量環(huán)比三季度下降33%。臨近年底,外來務(wù)工人口返鄉(xiāng)逐漸增多,流動(dòng)人口會(huì)出現(xiàn)明顯的減少。受供需關(guān)系的影響,平均租金出現(xiàn)明顯的回落,相比8~9月的最高水平,下降幅度4%。此外,郊區(qū)化的租賃需求也拉低了平均租金,據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),去年租賃市場(chǎng)中心城區(qū)、外城四區(qū)以及郊區(qū)的成交占比分別為14.3%、66.6%和19.1%。相比上年,郊區(qū)租賃需求明顯增多,占比較上年增加4個(gè)百分點(diǎn),成交量比上年增加27%。

由于限購(gòu)政策,也導(dǎo)致不少業(yè)主將出售房屋轉(zhuǎn)為出租,等待更好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。2011年北京全市租賃成交樓盤約3800個(gè),比2010年成交樓盤增加190個(gè)。同時(shí),一些典型樓盤的出租率較政策出臺(tái)前有明顯的提高,一些租賃市場(chǎng)活躍的典型樓盤出租率也進(jìn)一步上升。

張?jiān)骂A(yù)測(cè),由于新增人口的壓力,2012年一線城市租賃市場(chǎng)租賃需求增多,在當(dāng)前的供需關(guān)系下,業(yè)主追求租金收益最大化的心態(tài)難以改變,預(yù)計(jì)租賃旺季業(yè)主漲租的現(xiàn)象仍會(huì)比較明顯,今年租金上漲壓力的態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。

公租房是目前政府調(diào)控租金的主要手段,隨著未來公租房的建設(shè)和分配,對(duì)于緩解市場(chǎng)供需關(guān)系將起到一定作用。但短期內(nèi)由于建設(shè)規(guī)模的限制,不會(huì)起到明顯的緩解作用。張?jiān)轮赋?因此如何盤活大量的市場(chǎng)房源才是解決租賃市場(chǎng)供求關(guān)系的一個(gè)主要問題。

雖然漲勢(shì)依舊,但業(yè)內(nèi)人士也指出,2010年以來租金漲幅連續(xù)兩年都在10%以上,但隨著限購(gòu)的持續(xù),預(yù)計(jì)今年租金漲幅很難超過10%,或?qū)?chuàng)下近三年新低。