在新的一年價格走勢進一步明朗,去年12月的二手房市場進行了全面的調(diào)整。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心對去年12月的統(tǒng)計顯示,全市重點監(jiān)測的40個標桿樓盤中,降價樓盤的個數(shù)與11月相比基本持平,所有戶型無一出現(xiàn)價格上漲。本次新增的降價樓盤,已由上月的中高端樓盤蔓延至剛需樓盤。租金則由于季節(jié)性因素進入短暫的滯漲期,這對于有租房需求的人來說是個下手的好時機。

降價蔓延至剛需盤

12月間,全市二手房降價繼續(xù)蔓延。內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域降價的二手盤多為一些房齡較長的老公房,主要集中在控江、南黃浦、徐匯中心等板塊。如控江板塊的鞍山新村,其100平米的大戶型單價在2.4-2.5萬元/平米,較上月下降3.29%。調(diào)查發(fā)現(xiàn),這些降價的二手房業(yè)主多為置換型業(yè)主,在市場交投平淡的情況下,不得不下調(diào)價格促其成交,以盡快籌措資金買進新的物業(yè)。同時在樓市深度調(diào)控下,部分老公房內(nèi)的大戶型由于總價較高、樓盤品質(zhì)欠佳,更難以獲得成交,因此無論是涉及的樓盤還是降價的幅度往往都多于中、小戶型。

外環(huán)外區(qū)域涉及的降價樓盤多為次新公寓,分別位于周康、七寶、顧村等板塊。如周康板塊的綠地東上海。其中綠地東上海96平米的中戶型目前單價約為1.7萬元/平米,較上月下降19.05%,也是本次降價樓盤中降幅最大的。調(diào)查反映,這些降價的業(yè)主主要分為兩類:一類為投資型業(yè)主,因不看好后市打算盡快清倉離場,或是受自身所經(jīng)營的實體經(jīng)濟資金短缺的困擾,不得不低價掛牌。

據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海銳豐年家浜路店經(jīng)理文許介紹,以板塊內(nèi)的標桿樓盤綠地東上海為例,其業(yè)主以浙江、溫州方向的投資客為主。前幾個月因板塊內(nèi)新盤的降價促銷,部分二手房業(yè)主已經(jīng)給出了小幅的議價空間。但自12月上海表示明年會繼續(xù)堅持 限購 政策以來,板塊內(nèi)各小區(qū)的二手房價格基本上都在上月的基礎(chǔ)上再次下跌了500-1000元/平米。文經(jīng)理表示,少數(shù)極端的投資客已經(jīng)是在以保本價甚至虧本價在甩賣了。

另外一類降價的業(yè)主則屬于置換型業(yè)主,由于目標房源的價格也出現(xiàn)了一定程度的下降,因此愿意下調(diào)手中房源的價格來促成交易。

學(xué)區(qū)房也未能幸免

之前一直在樓市中價格表現(xiàn)最為堅挺、最抗跌的學(xué)區(qū)房這次也受到了波及。如七寶板塊的蒲匯新村,其67平米的小戶型單價為2.0-2.1萬元/平米,較上月下降6.82%。主要是由置換型業(yè)主帶動。調(diào)查中還發(fā)現(xiàn),一些樓盤的掛牌價格雖然沒有變化,但實際成交價已出現(xiàn)大幅下降。如長壽板塊的中遠兩灣城和半島花園,中遠兩灣城140平米的大戶型成交價僅為2.45萬元/平米,較其2.9萬元/平米的掛牌價下降了15.52%。半島花園100平米的中戶型目前成交價約為3.1萬元/平米,較其3.55萬元/平米的掛牌價下降12.68%。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的分析師黃河滔表示,目前樓市調(diào)控已取得了階段性的成果,二手房降價的范圍和幅度都在逐步擴大。尤其是上海在12月20日宣布繼續(xù)執(zhí)行限購政策不動搖,對房地產(chǎn)市場的影響極大,對二手房業(yè)主的心理也是產(chǎn)生了較大的觸動。就目前的情況推測,市場觀望情緒依舊較濃,預(yù)計今年初成交依然不會有太大起色。

2011慘淡收尾

上海二手房指數(shù)辦公室認為,作為調(diào)控異常嚴厲的2011年,上海二手房指數(shù)呈現(xiàn)分段式行情。

去年1-6月是上漲期,漲幅呈逐月縮小趨勢。1月延續(xù)2010年末翹尾行情,但隨著1月底和2月初迎來嚴格的調(diào)控政策和年內(nèi)首次加息,走暖行情戛然而止,成交量大跳水。3-6月指數(shù)在波動中小幅上揚,4月初年內(nèi)第二次加息,二手房市場在政策消化過程中開始出現(xiàn)觀望情緒并逐漸轉(zhuǎn)為博弈,演繹多方分化行情。7-12月是調(diào)整期,先平后降。其中7-9月指數(shù)連續(xù)三月基本走平,7月7日迎來年內(nèi)第三次加息,7月24日新 滬4條 叫停 補稅購房 ,市場陷入深度博弈期。10-12月指數(shù)連續(xù)下降,降幅逐月擴大,樓市進入回調(diào)期。最后,2011年二手房市場在慘淡交易中收尾。

租金首次滯漲

不僅二手房買賣市場的降價仍在持續(xù),租賃市場也在去年12月結(jié)束了前幾個月的上漲勢頭,首次進入 滯漲 階段。2011年12月,上海房屋租賃指數(shù)為1323點,較上月上升2點,環(huán)比上漲0.16%,漲幅比11月縮小0.18個百分點。高、中、低端漲幅均縮小。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計顯示,全市重點監(jiān)測的40個標桿樓盤中,12月租金出現(xiàn)下跌的樓盤有所增加。不過就整體數(shù)量波動走勢情況看,全市大部分樓盤的租金走勢仍較為平穩(wěn)。

據(jù)分析,本月出現(xiàn)的房屋滯漲情況,主要是受年關(guān)將至,不少租客返鄉(xiāng)或租約到期產(chǎn)生的大量空置房屋所致。部分房東為減少空置期,主動下調(diào)租價以吸引租客。如七寶板塊的萬科城市花園,其130平米的大戶型和100平米的中戶型以及73平米的小戶型租金已分別下調(diào)至4200元/月、3700元/月和2750元/月,分別較上月下降6.67%、7.50%和14.06%。分析師黃河滔建議,租客們可利用節(jié)前的這段 空檔期 換租,更易淘到性價比較高的房子。

租金長期看漲

上海房屋租賃指數(shù)辦公室認為,在通脹壓力依然較大、外來人口增加以及學(xué)生求學(xué)就職等因素刺激下,2011年全年租賃指數(shù)延續(xù)2010年的上漲勢頭,呈持續(xù)上升走勢。

去年1月由于春節(jié)租客返鄉(xiāng),租賃進入淡季,漲幅微弱;2月指數(shù)出現(xiàn)季節(jié)性大幅上揚,以通脹驅(qū)動為主;3-5月,租賃需求短暫回落,漲幅基本走平,租賃市場進入穩(wěn)定期;6、7月,傳統(tǒng)學(xué)生潮和畢業(yè)求職租賃推動市場,漲幅擴大;8-10月,租賃指數(shù)小幅波動,10月1日《上海市居住房屋租賃管理辦法》正式實施,一定程度上抑制了租金過快過高上漲;11、12月,臨近年末,租賃市場供應(yīng)量增加,漲幅回落。

調(diào)控下的房屋租賃市場,房價高企、租售比不合理的矛盾仍然突出,房屋出租回報低于銀行存款利息,使之成為租金持續(xù)上漲的推