隨著新房市場降價(jià)的鋪開,二手樓市有價(jià)無市的局面將會逐步被打破,價(jià)格下降的幅度和范圍都會有所擴(kuò)大,成交量亦會因此而有所回升。由于政策面和信貸沒有放松的跡象,據(jù)中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的《中原地產(chǎn)研究年刊2011》預(yù)計(jì),2012一線城市二手樓市將呈現(xiàn)量價(jià)交換的緩慢回升之勢。

價(jià)格加速下調(diào)幅度范圍擴(kuò)大

從歷次調(diào)整后的恢復(fù)過程來看,都是以成交價(jià)格的下跌來換回成交量的回升,這也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)格規(guī)律。對比本次調(diào)整和2005年上海和2007~2008年一線部分城市的樓市調(diào)整的情況,最大的不同在于,本次樓市調(diào)整主要是“限”,而之前的調(diào)控主要是在于增加交易的成本,并沒有限制交易行為,因此本次樓市的調(diào)整過程會相對漫長,主要表現(xiàn)為:成交持續(xù)低迷周期較長,價(jià)格下跌帶動(dòng)成交回升的幅度有限。這是目前二手樓市“量跌價(jià)滯”的主要原因。

目前二手房市場的有價(jià)無市以及同一區(qū)域的一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象均屬于短期的非平衡狀態(tài),市場將通過其自身的調(diào)節(jié)來回歸平衡。但由于調(diào)控影響的持續(xù)性,價(jià)格下調(diào)以重建平衡的過程將會較為緩慢。據(jù)中原報(bào)價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示,自2011年2月以來,六大城市二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)一路下滑,截至2011年底已基本回落至2009年初的水平,顯示出二手房業(yè)主報(bào)價(jià)松動(dòng)幅度和范圍均在擴(kuò)大,二手樓市正在由“量跌價(jià)滯”向“量價(jià)交換”過渡。

由于本輪二手房市場價(jià)格調(diào)整主要是由新房市場的降價(jià)所造成的被動(dòng)調(diào)整,因此調(diào)整的深度和調(diào)整時(shí)間的長短,將主要取決于新房市場調(diào)整的深度和時(shí)間長短。預(yù)計(jì)2012年六城市二手住宅價(jià)格下降的幅度約在20%左右,京滬深的調(diào)整幅度稍大,而穗津蓉的調(diào)整幅度會相對較小。

分區(qū)域來看,在新房供應(yīng)為主的郊區(qū),二手房價(jià)格降價(jià)壓力倍增;在新房供應(yīng)和二手房供應(yīng)并重的次中心區(qū),二手房降價(jià)幅度相對較小;而在城市中心區(qū),新房供應(yīng)稀少,二手房價(jià)格相對堅(jiān)挺。

成交觸底回升 進(jìn)程曲折漫長

在價(jià)格下降的作用下,有望換來成交量的回升,但在限購和限貸的影響下,二手市場的流通性被大大降低,雖然降價(jià)換來成交量的回升,但回升的幅度較為有限,因此復(fù)蘇的過程將會曲折而漫長。

現(xiàn)階段宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)初步達(dá)成,一線城市房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入下降通道,而一刀切的限制措施誤傷了大量的剛性和改善型需求,與此同時(shí),世界經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)下滑的跡象。因此預(yù)計(jì),2012年,針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策將會逐步優(yōu)化,如允許合理的改善型需求的釋放,則有利于二手房市場的流通,2011年11月30日下調(diào)準(zhǔn)備金率已經(jīng)釋放出了積極的信號。

目前的二手住宅成交量已經(jīng)處于歷史最低位,成交量再走低的空間已經(jīng)很小。未來在價(jià)格下降的刺激下,成交量將逐步回升,預(yù)計(jì)2012年二手房成交量將同比2011增加約2~3成。

從成交結(jié)構(gòu)看,市場需求仍將以首次置業(yè)者為主,中低價(jià)的普通住宅依然會占據(jù)成交量的主體。