相比新房,二手房具有現(xiàn)房、地理位置佳、價(jià)格便宜等諸多優(yōu)點(diǎn),受到買房人的青睞。但由于二手房交易涉及環(huán)節(jié)多、各種手續(xù)復(fù)雜,在買房人、賣房人、中介公司三方主體之間,除了存量房屋買賣合同,還有居間服務(wù)合同、定金合同以及各種補(bǔ)充協(xié)議等,導(dǎo)致二手房買賣糾紛頻發(fā)。近日,北京市海淀區(qū)人民法院法官就二手房買賣中易發(fā)的糾紛進(jìn)行了解答。
中介謊報(bào)房齡
辦理貸款遇阻
●案例回放張先生經(jīng)中介公司介紹,看中某老小區(qū)里的一套房子。中介公司稱該房的建造時(shí)間為上世紀(jì)80年代。張先生與賣房人簽訂了購房合同,并支付5萬元的中介費(fèi)。在辦理貸款時(shí),張先生卻遇到了障礙,因?yàn)榉课莸膶?shí)際建成時(shí)間是70年代,房齡較老,導(dǎo)致張先生的貸款年限比當(dāng)初預(yù)計(jì)的短,每月的月供數(shù)額也大幅提高。張先生無法順利借貸,不得不與賣房人解除購房合同,并賠償了賣房人部分損失。張先生認(rèn)為中介公司謊報(bào)房齡,拒絕支付中介費(fèi)用,中介公司將張先生起訴至法院,要求其支付5萬元中介費(fèi)。
海淀區(qū)人民法院審理認(rèn)為,中介公司沒有如實(shí)告知張先生房屋房齡存在過錯(cuò),但中介公司確實(shí)進(jìn)行了一定的代理活動(dòng),張先生自身沒有全面了解房屋情況也存在過錯(cuò)。最終法院判決張先生支付9000元中介費(fèi)。
●法官說法北京市海淀區(qū)人民法院民二庭法官曾競(jìng)分析說,《合同法》第425條規(guī)定,居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。房屋建造年代可能對(duì)貸款的年限產(chǎn)生影響,中介公司應(yīng)該如實(shí)告知買房人房齡,保障購買方式與還貸年限、數(shù)額符合買房人的基本要求與能力。
房齡容易成為買房時(shí)的忽略點(diǎn),而房齡會(huì)直接影響到貸款的年限和利率?，F(xiàn)實(shí)中有些房屋由于建成年代較長或手續(xù)留存?zhèn)浒覆煌暾仍?使得房齡難以確認(rèn)。買房人在選擇房屋時(shí)要多留心房齡問題,除了聽取中介公司的介紹,可向相應(yīng)的房屋管理部門進(jìn)行查詢以及向小區(qū)居委會(huì)、物業(yè)或者居民打聽。
晚上看房簽合同
白天卻遭油煙熏
●案例回放李女士想為父母在各種設(shè)置齊全、安靜、空氣好的小區(qū)內(nèi)買一套二手房,中介公司在某天晚上帶李女士看了一套房屋,小區(qū)內(nèi)有綠樹、青草,環(huán)境不錯(cuò)。李女士很滿意,就和房主以及中介公司簽訂了合同,并交納了7萬元的中介費(fèi)。后來,李女士得知該套房樓下有個(gè)小飯館,排煙裝置正好對(duì)著房屋的窗戶,白天油煙嗆人,房屋的窗戶都沒辦法打開。李女士覺得自己上當(dāng)受騙,起訴中介公司,要求退還7萬元中介費(fèi)用。
海淀法院審理認(rèn)為,中介公司在居間促成交易的行為中存在瑕疵,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)呢?zé)任。李女士未盡到謹(jǐn)慎審查房屋的義務(wù),應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任,判決讓中介公司退還一半的中介費(fèi)。
●法官說法曾競(jìng)指出,從事民事行為應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則,中介公司應(yīng)該如實(shí)告知買房人關(guān)于房屋的全部情況,介紹符合其購買意愿的房屋。
很多買房人在買房時(shí),不僅對(duì)房屋本身有要求,還對(duì)周邊環(huán)境有一定的期待。中介公司在進(jìn)行居間服務(wù)時(shí),應(yīng)充分考慮到買房人的購買意愿,推薦真正符合買房人需求的房屋,并且用正確的方式和方法向買房人介紹房屋。同樣,買房人在購買房屋時(shí),也應(yīng)該謹(jǐn)慎全面了解房屋各項(xiàng)情況,選擇正確的看房時(shí)間多次看房,充分掌握諸如小區(qū)環(huán)境、周邊道路狀況等信息,以買到符合心意的房屋。
高價(jià)購買學(xué)區(qū)房
孩子入學(xué)卻受阻
●案例回放王先生為讓兒子上名牌小學(xué),通過中介花高價(jià)在某學(xué)校附近買了一套二手房,房屋的價(jià)格相比同等面積、地段的房屋都要高。然而等到王先生去學(xué)校辦理入學(xué)手續(xù)時(shí),卻被學(xué)校告知無法辦理,因?yàn)樵摲康拿~已經(jīng)被占用。王先生覺得自己受騙,將中介公司起訴至法院,要求賠償損失。
海淀法院審理認(rèn)為,王先生買房前,明確告知中介公司買房是為兒子入學(xué),但中介公司未能滿足購房人的需求,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但王先生買房前未向?qū)W校了解相應(yīng)情況,也存在一定過失。最終法院判決中介公司賠償王先生大部分損失。
●法官說法曾競(jìng)指出,中介公司在進(jìn)行中介服務(wù)時(shí),應(yīng)該充分了解購房人的特殊需求,然后針對(duì)特殊需求進(jìn)行推薦和促成合同訂立。中介公司應(yīng)該提供能夠滿足購房人購買需求的房屋,否則便沒有盡到履行居間服務(wù)的義務(wù),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
學(xué)區(qū)房的問題非常復(fù)雜,不僅涉及房屋是否自帶名額、名額是否用盡、名額用過一次后需隔多長時(shí)間才能再用的問題,還涉及學(xué)區(qū)調(diào)整等很多問題。所以買房人在購買學(xué)區(qū)房時(shí)需要謹(jǐn)慎,不僅了解房屋情況,還應(yīng)該向相關(guān)的教育部門、學(xué)校等進(jìn)行咨詢,避免購買到無法享受相關(guān)福利的房屋。