受“限購(gòu)”影響,申城二手房市場(chǎng)成交持續(xù)下滑,中心區(qū)域受到的影響相對(duì)較大,買家稀少致使成交艱難,流動(dòng)性受制約不斷擠出早期投資資金。投資客對(duì)后市住宅市場(chǎng)看空,要快速搶在大勢(shì)之前出售,因此主動(dòng)降價(jià)動(dòng)力較強(qiáng)。近期,商報(bào)記者從滬上一些中介機(jī)構(gòu)獲悉,部分樓盤(pán)有投資客為拋盤(pán),報(bào)價(jià)降幅最高超兩成。
投資客房源急售主動(dòng)降價(jià)
隨著二手房市場(chǎng)持續(xù)“膠著”,買賣雙方心態(tài)表現(xiàn)不一。買方觀望為主,門店二手房來(lái)客量及帶看量持續(xù)下滑,誠(chéng)心購(gòu)房客戶日漸稀少;賣方表現(xiàn)被動(dòng),置換客小幅調(diào)價(jià)等待時(shí)機(jī),投資客動(dòng)作頻頻,率先大幅降價(jià)以快速出售。
據(jù)悉,目前,中介門店的業(yè)務(wù)員在接單時(shí),往往會(huì)在二手房業(yè)主初始掛牌的時(shí)候直接“砍價(jià)”,以略低于前期市場(chǎng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。中原地產(chǎn)耀江分行副經(jīng)理郭慶告訴記者,“近期有個(gè)房東出售一套大兩房掛牌價(jià)格400萬(wàn)元,中介認(rèn)為價(jià)格太高建議直接‘掉’50萬(wàn)元,相當(dāng)于一次性下調(diào)12.5%,房東也能夠接受了,還能吸引一定客源看房。”
只要有誠(chéng)心購(gòu)買的客戶,業(yè)主不會(huì)輕易放棄機(jī)會(huì),不惜多次下調(diào)報(bào)價(jià)以達(dá)成交易。
據(jù)中原地產(chǎn)陸家浜分行副經(jīng)理沈俊介紹,他所負(fù)責(zé)的門店附近的“弘輝名苑”最近成交1套三房,建筑面積約132平方米,經(jīng)過(guò)幾輪下調(diào)價(jià)格,最后成交總價(jià)420萬(wàn)元稅費(fèi)各付。據(jù)了解,這套房源去年12月份之前掛牌價(jià)格為450萬(wàn)元到手,12月份房東主動(dòng)調(diào)整為450萬(wàn)元稅費(fèi)各付,買家看過(guò)房子后再有幾次議價(jià),最后成交420萬(wàn)元稅費(fèi)各付。“這樣算下來(lái)房東實(shí)際到手不到388萬(wàn)元,與12月份之前的報(bào)價(jià)相比累計(jì)降價(jià)幅度達(dá)13.71%。”沈俊表示,這名房東為早期溫州投資客戶,對(duì)2012年的住宅市場(chǎng)并不看好,已經(jīng)將其手上20余套房源全部出售,僅保留少量商鋪。
隨著二手房源出售難度日漸加大,誠(chéng)心買房的客戶越來(lái)越少,行情低迷加快了這類房東快速出售的決心。“我們門店最近也接到一單生意,是個(gè)溫州房東急出售一套二手房源,建筑面積約144平方米,按照上半年的行情總價(jià)要接近500萬(wàn)元,而現(xiàn)在報(bào)價(jià)調(diào)整為僅360萬(wàn)元,低于市場(chǎng)價(jià)近三成。”郭慶告訴記者。
二手房交易流行稅費(fèi)各付
原來(lái)價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺的二手房市場(chǎng)也開(kāi)始Hold不住了,今年元旦期間局部板塊內(nèi)業(yè)主主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)格的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。其中價(jià)格下調(diào)10%已普遍存在,部分累計(jì)降幅已達(dá)到15%-20%以上。而除了表面價(jià)格的變化外,二手房交易中稅費(fèi)各付方式的逐漸增多,也是目前房東心態(tài)變化的一種體現(xiàn)。
據(jù)記者近日前往部分知名房地產(chǎn)交易網(wǎng)站查詢,這些網(wǎng)站上不少中介放出的推薦房源,其推薦廣告標(biāo)題上就有不少標(biāo)明是稅費(fèi)各付的,房東掛牌交易時(shí)原來(lái)較為多見(jiàn)的“到手價(jià)”逐步被“稅費(fèi)各付”的理念所取代。當(dāng)然,目前市場(chǎng)上采用稅費(fèi)各付這一形式的仍多為部分已滿5年的住宅和面積較小的二手房源,這類房子本來(lái)稅費(fèi)就不多,房東也更愿意以稅費(fèi)各付的方式來(lái)吸引購(gòu)房者。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐東昌路店區(qū)域經(jīng)理余冠華稱,陸家嘴屬高端住宅區(qū)域,購(gòu)房者中投資比例較大,受限購(gòu)等調(diào)控政策干擾,近一年購(gòu)房需求同比大幅銳減;雖然此前區(qū)域二手掛牌價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng),降幅逐步攀升至10%以上,但對(duì)應(yīng)其原有的高價(jià),與當(dāng)前購(gòu)房者心理價(jià)位仍有天壤之別。在此僵局下,部分誠(chéng)意出售的房東早已放低過(guò)往的“高姿態(tài)”,只要確實(shí)有人想購(gòu)買,有很大的議價(jià)空間,并且基本都為稅費(fèi)各付的形式,其中不乏一些未滿5年的二手房源。如果考慮到稅費(fèi)因素,結(jié)合其已有的價(jià)格調(diào)整,部分房源對(duì)照此前相當(dāng)于打了8折。
5年以上房源去年成交占總量69%
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)旗下門店的抽樣統(tǒng)計(jì)顯示,2011年全年原房東持有滿5年以上再掛牌出售的房源占據(jù)交易的主流,約占總成交套數(shù)比例的60%。而自去年8月起,這一比例逐月加速向上,至2011年12月,5年以上房源的比例已經(jīng)占市場(chǎng)總成交的69%,為年內(nèi)最高,且從市場(chǎng)反饋的信息來(lái)看,這一比例還在繼續(xù)上漲。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為,這些成交的房東持有滿5年二手房源的業(yè)主多有置換,在如今部分新房高調(diào)降價(jià)下,其以小換大、以舊換新的意愿較為強(qiáng)烈。另外,隨著買方市場(chǎng)的確立,當(dāng)前二手房交易過(guò)程中交投雙方稅費(fèi)各付的情況越來(lái)越多。交易中地位顯著提升的購(gòu)房者對(duì)業(yè)主提出的到手價(jià)不再“屈服”,這也在一定程度上影響了那部分未滿5年,需自身支付高額稅費(fèi)的業(yè)主心態(tài)。
以一套90平方米,總價(jià)200萬(wàn)元的房源為例,此前以150萬(wàn)元購(gòu)入。其交投雙方所需費(fèi)用基本如下表所示:
由上述示例房源為例,一套業(yè)主持有未滿5年的二手住宅掛牌交易,雙方需要繳納房屋總價(jià)約8%-11%不等的交易稅費(fèi);倘若滿5年,其二手交易稅費(fèi)成本優(yōu)勢(shì)明顯,較未滿5年房源稅費(fèi)節(jié)約6%,可更順利的達(dá)成交易。