不久前,張某與李某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同,約定由張某將其位于武漢市光谷區(qū)的一處房產(chǎn)(當(dāng)時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū))以130萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)給李某,李某交付定金10萬(wàn)元,約定:如張某違約,則必須向李某雙倍返還定金,如李某不買(mǎi)此房,視為違約,無(wú)權(quán)要求返還定金。張某的義務(wù)是保證向李某出售的房屋產(chǎn)權(quán)明晰,無(wú)抵押,無(wú)債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。出售后發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題一律由張某負(fù)責(zé)。李某的義務(wù)是支付10萬(wàn)元定金,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)同時(shí),向張某一次性結(jié)清房款等。簽訂合同過(guò)程中,張某向李某提交起于2004年10月同開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同以及購(gòu)房的相關(guān)手續(xù)。其后李某交付定金10萬(wàn)元。合同簽訂后,張某不愿出售該房產(chǎn)。

因調(diào)解不成,李某將張某起訴至法院,要求張某交付房屋,并雙倍返還定金20萬(wàn)元。張某的妻子王某作為第三人參加訴訟。法院最終判決張某履行合同,即交付房屋,辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,撤銷(xiāo)了要張某雙倍返還20萬(wàn)定金的判決。判決后雙方表示服判,合同順利履行。

【律師分析】

本期律師中聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)大武漢區(qū)首席律師汪沁

在二手房交易當(dāng)中,“定金”永遠(yuǎn)是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。就通過(guò)中聯(lián)地產(chǎn)進(jìn)行的二手房交易當(dāng)中,有部分糾紛就是因?yàn)?ldquo;定金”而起。

我國(guó)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

在設(shè)有定金的情況下,債權(quán)人享有主債權(quán)和定金擔(dān)保權(quán),在債務(wù)人有根本違約情況時(shí),債權(quán)人可以選擇要求債務(wù)人繼續(xù)履行主債務(wù),或要求行使定金擔(dān)保權(quán)。但如果選擇要求繼續(xù)履行主債務(wù),而最終債務(wù)得到履行,則合同的履行情況由“不履行”變?yōu)?ldquo;履行”,定金罰則的適用條件已不具備,不可以再要求適用定金罰則。如果選擇要求適用定金罰則,那么就相當(dāng)于債權(quán)人接受了合同目的不能實(shí)現(xiàn)的事實(shí),放棄了要求債務(wù)繼續(xù)履行債務(wù)的權(quán)利,免除了債務(wù)人繼續(xù)履行的責(zé)任。因此,繼續(xù)履行的結(jié)果,與定金罰則的適用條件互相沖突;適用定金罰則的結(jié)果,與繼續(xù)履行的權(quán)利要求相互沖突。

因此,購(gòu)買(mǎi)二手房,一定要慎重的交納“定金”,要知道,“定金”不等于“訂金”,一旦交納了“定金”,則表示這套交易已經(jīng)合法有效,若單方面毀約,一般情況下,“定金是不能退還的”。