2011年,貫穿二手房市場(chǎng)可以用兩個(gè)字來形容-----“低迷”。房地產(chǎn)走入“雙限年”,被限貸了,被收稅了,被加息了,上下家心態(tài)分化越來越明顯。全年二手房成交量一路下挫,幾近達(dá)到歷史冰點(diǎn),二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)。據(jù)預(yù)測(cè),2012年的二手房市場(chǎng)將呈現(xiàn)出“先抑后揚(yáng)”的態(tài)勢(shì)。上半年的成交量預(yù)計(jì)維持在10000套左右或以下,甚至?xí)|及歷史低位,正在淘房的人不妨在新一年里多關(guān)注二手房。
關(guān)鍵詞1:買家觀望
2010年的二手房市場(chǎng)不算太差,成交量呈現(xiàn)遞增趨勢(shì),12月份達(dá)到高位。而2011年整體二手房市場(chǎng)從年初到年底卻呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì),從1月份的21095套下滑到11月份的6923套,市場(chǎng)越來越冷清,尤其到了下半年,成交量下行尤其明顯。
政策調(diào)控不斷收緊,是成交量持續(xù)低迷的主要原因。限購(gòu)令不僅剝奪了許多二手房潛在客戶的購(gòu)房資格,并且不斷出現(xiàn)的政策收緊信號(hào),也使買賣雙方預(yù)期差距越拉越遠(yuǎn)。雖然部分二手房的價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),但整體而言,價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)未調(diào)整到位?；谶^去的經(jīng)驗(yàn),房東對(duì)于降價(jià)依然謹(jǐn)慎。而一手樓盤大幅降價(jià),導(dǎo)致大量一二手
房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛,進(jìn)一步加劇了買家對(duì)二手房?jī)r(jià)的觀望。
關(guān)鍵詞2:低端物業(yè)
全市成交量低迷,剛需成為二手房市場(chǎng)唯一的活躍群體。和去年一樣,浦東、寶山、閔行、松江等區(qū)域成交依然相對(duì)活躍,為全年二手房市場(chǎng)成交主力區(qū)域,占全年成交量的44%。其中松江和閔行區(qū)域環(huán)比去年成交量有所下降。
從二手房各細(xì)分市場(chǎng)成交量走勢(shì)來看,全年中低高端物業(yè)成交量呈現(xiàn)金字塔狀,環(huán)比去年均有一定幅度的下降。低端物業(yè)主要集中在寶山、閔行、嘉定等外圍區(qū)域,成交均價(jià)一般在1.5萬元/平方米以下、總價(jià)在200萬到500萬元之間的中端物業(yè),截至11月共成交14828套,成交主力主要集中在黃浦、浦東、普陀及寶山區(qū)域。
購(gòu)買高端物業(yè)需求相對(duì)較少,年成交量不足3000套,其中11月成交量達(dá)全年最低,僅106套。價(jià)格高昂是其成交量下降的主因,同時(shí)中低端物業(yè)的降價(jià)促銷也分流了部分購(gòu)買需求。加上稅費(fèi)相對(duì)較高,增加了買房成本,這也是導(dǎo)致成交量下降的因素之一。
關(guān)鍵詞3:上下家心態(tài)
上下家的心態(tài)和市場(chǎng)的好壞有直接的關(guān)系,買家心態(tài)一般有三種,積極抄底型:這部分購(gòu)房者本身購(gòu)房意愿非常強(qiáng),絕大多數(shù)屬于剛需或是置換。他們長(zhǎng)期看漲,低迷的樓市被視作抄底的良機(jī),若看中的房子有一些讓價(jià),往往會(huì)非常果斷地出手入市。
心猿意馬型:這部分買家在目前的二手房市場(chǎng)是最為普遍的。他們比較容易受到整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的左右,房?jī)r(jià)在他們心中的走勢(shì)永遠(yuǎn)是模糊的,一方面他們覺得在政策調(diào)控下,未來一段時(shí)間房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌,另外他們又覺得從更遠(yuǎn)的趨勢(shì)看,房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲?？傊I家誠(chéng)意度不夠高,多數(shù)人可能不只看過一次房,希望趁著市場(chǎng)低迷大幅殺價(jià),但大部分房東往往又并不買賬。
消極觀望型:調(diào)控下的樓市變得風(fēng)聲鶴唳,這部分買家被市場(chǎng)低迷和新盤的降價(jià)打折給鎮(zhèn)住了,短期內(nèi)并沒有出手的打算。他們往往預(yù)期二手房?jī)r(jià)格將出現(xiàn)較大跌幅,為避免踏空樓市,保險(xiǎn)起見寧可選擇持幣觀望。然而一旦市場(chǎng)出現(xiàn)確切的回暖跡象,這部分買家又會(huì)匆忙入市。第一種心態(tài)的買家將是2012年二手房成交的主力,后兩種是主流,但能否大量入市還有待觀察。
在成交量如此萎縮的情況下,房東的心態(tài)也發(fā)生著變化。
第一種:謹(jǐn)慎降價(jià)。隨著上海樓市降價(jià)趨勢(shì)進(jìn)一步蔓延,多數(shù)區(qū)域都已出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象,這意味著一二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的離心趨勢(shì)。2012年二手房市場(chǎng)降價(jià)的陣營(yíng)將會(huì)擴(kuò)大。
第二種:持續(xù)觀望,堅(jiān)決不降價(jià)。這類型賣家往往屬于入市較早的,目前其手上持有的物業(yè)已取得高額回報(bào),在沒有更好的投資投資地產(chǎn)渠道或是新的購(gòu)房需求的前提下,不會(huì)降價(jià)套現(xiàn),更愿意選擇觀望或是轉(zhuǎn)售為租。當(dāng)然,市場(chǎng)上可能還是會(huì)有一些投資投資地產(chǎn)客拋售,但是這部分的比例會(huì)非常小。就總體趨勢(shì)而言,謹(jǐn)慎降價(jià)的隊(duì)伍將會(huì)逐漸擴(kuò)大,并占據(jù)多數(shù),維持觀望的隊(duì)伍將會(huì)壓縮。
關(guān)鍵詞4:一二手房倒掛
隨著上下家心態(tài)分化越來越明顯,導(dǎo)致部分外圍區(qū)域出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象并愈演愈烈。價(jià)格倒掛從去年7月開始,新房市場(chǎng)競(jìng)相打折促銷,二手房東的惜售,導(dǎo)致與二手房?jī)r(jià)格逼近甚至高于新房。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象在寶山、嘉定、松江等區(qū)域較為突出,倒掛幅度在10%以下。
在新盤集中的外圍區(qū)域,品牌開發(fā)商的樓盤紛紛打出降價(jià)優(yōu)惠等促銷活動(dòng)的影響下,二手房市場(chǎng)雖然議價(jià)空間加大,但購(gòu)買二手房稅費(fèi)較重,這也變相抬高了成交均價(jià),從而拉大一二手房?jī)r(jià)格倒掛幅度。但目前尚未出項(xiàng)大幅度大范圍的降價(jià)拋售現(xiàn)象,一二手房倒掛現(xiàn)象最直接的影響是,看房客戶購(gòu)買意愿下降,成交量繼續(xù)萎縮。成交量的持續(xù)低迷也給二手中介的生存帶來很大壓力。