在一系列的樓市政策調(diào)控的影響下,二手房市場顯得尤為的寂靜和蕭條,2011年成交量幾乎處在歷史最低點

2011年已經(jīng)劃下句點,回顧蘇州今年的樓市情況,相較于去年,發(fā)生了翻天覆地的變化,在“限購”、“限貸”、“一房一價”等一系列的樓市政策調(diào)控的影響下,二手房市場顯得尤為的寂靜和蕭條。2011年二手住宅成交量為15346套,同比下降41.95%。成交面積1454766.99平米,同比下降41.23%。

在1月份的短暫成交火爆之后,新“國八條”的細則出臺,再加上春節(jié)8天零成交量的影響,直接導致了2月的市場異常清冷,經(jīng)過了3月的短暫“小陽春”后,蘇州市“限購令“的出臺,直接提高了購房者的門檻,可購房者范圍大大縮減,因此調(diào)控政策開始逐漸消化并顯現(xiàn)出效果,從4月開始到歲末,無論是成交量還是掛牌價格都在一路下行。市場面臨如此蕭條現(xiàn)象,國家的調(diào)控政策和力度依然不減,上半年每月一次的央行上調(diào)人民幣存款準備金率更是成了“家常便飯”,再加上之前一系列調(diào)控政策的影響,市場的寒意陣陣襲來,因此,成交量在11月創(chuàng)下今年最低,而掛牌價則在12月創(chuàng)下今年新低。開發(fā)商為了能在年底回籠資金,“以價換量“的銷售模式頻頻上演,而二手房市場則不同于一手房市場,業(yè)主惜售心理逐漸嚴重,很多不急于回收資金的二手房業(yè)主更是“轉(zhuǎn)售為租”來度過樓市寒冬,而急于回籠資金的二手房業(yè)主也是降價出售,但降價幅度遠不及一手房,部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了一二手房價格“倒掛“現(xiàn)象,很多購房者更是把眼光從二手房市場轉(zhuǎn)向一手房市場,潛在的剛需客戶被分流給二手房市場帶來了不小的壓力。再加上保障房、遠近郊大量樓盤的入市,更是導致了二手房市場的成交量大幅下降。

從資金上分析,日前央行在三年內(nèi)首降存款準備金率,可見資金在微調(diào),雖對樓市影響不大但仍然能讓人看見曙光,目前房地產(chǎn)信貸規(guī)模還是相對偏緊。

從房地產(chǎn)調(diào)控方面分析,首先,2012年中央已發(fā)出訊號,政策調(diào)控不可動搖,甚至還將進一步深入;再則,保障房加快建設(shè)不會放松;第三,抑制過度占有資源的需求,抑制為賣而買的需求,抑制那些奢侈性的需求,抑制恐慌性的需求政策今年也仍然不會放松;第四,地方政府問責制不會放松。只有各地因地制宜,才能采取多種多樣穩(wěn)定市場發(fā)展、優(yōu)先滿足老百姓住房改善需求以及完善住房保障體系要求的政策。

面對目前蘇州高存貨與市場需求不旺的表現(xiàn),預(yù)計今年上半年蘇州樓市仍然很難走出低迷的困境,一手房市場跑量促銷可能會進一步升級,后期仍有一定的下調(diào)空間,中小戶型的剛需產(chǎn)品在今年的上市量有增量的可能,但是在房價沒有“見底”前,需求一時很難回歸,因此預(yù)計今年上半年量價很難走強。

在政策調(diào)控壓力不斷的情形下,預(yù)計今年二手房下降會比新房下降量要多,二手房較一手房而言相對滯后,現(xiàn)在二手房成交量幾乎處在歷史最低點,一手房價的進一步下跌將直接導致二手房業(yè)主hold不住,從而促使二手房價的下滑,在這個前提下明年二手房價比預(yù)期會下降得多,有價自然會有市場。