近日,位于海淀區(qū)北清路的上莊家園小區(qū)有業(yè)主報出9700元/平方米的價格出售,根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,該小區(qū)2011年二手房均價均未低于10000元/平方米, 2011年11月的平均售價還曾為13800元/平方米,而今年1月該小區(qū)的均價僅為9772元/平方米,直接跌破萬元大關,環(huán)比前一月下跌9.41%。

對此,業(yè)內(nèi)人士表示,樓市調控政策依舊從嚴的基調使得新年伊始的房地產(chǎn)交易市場依舊保持低位,新房降價在分流二手房購買群體的同時,也加重了二手房買家的觀望情緒。同時,去年12月10日開始實施的新版二手房最低計稅價格標準,使得交易稅費大幅上漲,買賣雙方均不愿為此埋單的博弈心態(tài)更加快了二手房市場進入冰點的速度。如果說去年二手房降價更多表現(xiàn)為郊區(qū)項目帶動下的結構性下調的話,那么,春節(jié)前后,核心城區(qū)的二手房業(yè)主也開始加入降價的隊伍,京二手房市場已呈現(xiàn)全城降價的局面。

北京二手房價普遍下跌 三環(huán)項目均價跌破兩萬

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,近期,北京三環(huán)沿線出現(xiàn)了大量均價在20000元/平方米左右的二手樓盤,如東三環(huán)潘家園附近的弘善家園,目前在售均價約為19525元/平方米;位于南三環(huán)方莊的四方景園四區(qū),均價則為18776元/平方米;而西三環(huán)萬壽路周邊的沄沄國際家園,目前在售均價約為17238元/平方米。此外,位于南二環(huán)馬連道的建茗苑小區(qū)也現(xiàn)業(yè)主拋售,其1月銷售均價約為18700元/平方米,而該小區(qū)前一月的均價則為21000元/平方米,環(huán)比下跌11%左右。

對此,業(yè)內(nèi)人士表示,北京新房市場庫存積壓嚴重,加之今年新增的潛在供應量,將促使在售項目繼續(xù)朝合理價位下調,新房市場的持續(xù)降價勢必引發(fā)二手房業(yè)主的跟降,而且,目前北京二手房的降價趨勢已由郊區(qū)蔓延至了城區(qū)。

同時,北京中原市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明,1月北京各城區(qū)二手房價普遍下降,且下降幅度呈擴大趨勢。其中,郊區(qū)繼續(xù)延續(xù)降價態(tài)勢,降價幅度在5%左右,次中心區(qū)的降幅在3%-4%,中心區(qū)也出現(xiàn)了2%左右的降幅。具體到各區(qū)域來看,通州二手房市場觀望情緒強烈,因市場房源較充足,因此房價下探的空間較大。另外,石景山等五環(huán)外區(qū)域二手房價格下降明顯,幅度在5%-10%之間;中心城區(qū)房源抗跌性明顯,但隨著投資性以及改善型業(yè)主拋售的增多,不同區(qū)塊以及不同樓盤也出現(xiàn)不同程度的降幅。

各面積檔位房源價格全面下降 90-120平方米均價降幅達7%

隨著二手房降價范圍拓展至全城,不同面積檔位的房源也表現(xiàn)出售價全面下降的態(tài)勢。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計,1月,140平方米以上房屋成交均價降至20026元/平方米左右,降幅達17%,而90-120平方米二手房源成交均價的降幅則為7%。

對此,“鏈家地產(chǎn)”首席分析師表示,二手房市場中超大戶型成交占比少,過低的成交量致使其價格波動異常明顯。90-120平方米二手房源的成交主要集中于郊區(qū),如大興、通州、順義等,價格偏低拉低了成交均價。

另外,雖然小戶型成交均價仍然為各面積檔位中的最高,但在繼續(xù)低迷的成交狀態(tài)之下,各面積檔位的房源價格都將無法躲開繼續(xù)下降的局面。

二手房市場有價無市 低于市價方能成交

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計,1月份北京市二手房住宅成交均價為20619元/平方米,環(huán)比2011年12月份下降了6.6%,同比2011年1月份下降了16%。這是自2010年4月份調控以來,二手房月度成交均價首次回落至21000元/平方米以下,目前的價格水平與2010年3月份價格水平相當,京二手房價回歸至2010年調控前水平。

對于節(jié)后二手房市場呈現(xiàn)出的全面下降態(tài)勢,北京中原市場研究部指出,去年12月,為追趕新計稅標準執(zhí)行前的政策末班車,大量二手房潛在需求被透支,造成其后潛在買房人的大幅削減,二手住宅市場表現(xiàn)為買方市場。正是由于二手住宅市場供過于求現(xiàn)象的持續(xù)擴大,大多數(shù)二手住宅房源處于有價無市的尷尬處境,即使業(yè)主下調掛牌價格,依舊乏人問津,所以,目前大部分二手住宅皆低于市場價成交。

另外,分析人士指出,二手房最低計稅價格上調后,二手房交易的稅費平均上漲了2-3倍,在目前市場情況下,買賣雙方都不愿意承擔新增加的稅費,這無疑是對二手房市場的沉重打擊,稅費的大幅上漲,相當于房價上漲,加重了購房者的負擔,從而使購房者對于房價下降的幅度有了更高的期待,觀望情緒愈加濃厚,這也進一步加速了二手房市場的頹勢,導致節(jié)后急售業(yè)主不斷拋出新低,拉低整體均價。

該人士預計,2月,部分新房項目和部分急于出售房屋的二手房業(yè)主有可能進一步調低報價,降價出售的意愿更加強烈,2月份房價將繼續(xù)下探。