還是這句老話:買賣和租賃市場就像蹺蹺板,相比“熱火”的租賃市場,近期的買賣交易量依舊延續(xù)了春節(jié)期間的低迷態(tài)勢。由于市場上基本都是對價格敏感度極高的剛性需求客,上海普通住房新標準的公布將會影響到買賣市場的交易情況。尤其是處于新標準臨界點的業(yè)主來說,由于一季度新標準就將開始實行,所以最多再等一個多月對他們來說是非常劃算的買賣。
買家“靜候”新標落地
石小姐看中了源深體育中心附近某高檔小區(qū)的一套兩房,到手總價在330萬元左右,中介說應該還能再往下談一點,對數(shù)字特別敏感的石小姐突然想起“330萬”似乎是個什么“臨界點”。網(wǎng)上一查,果然查到,春節(jié)前,上海市市長韓正透露今年上海將調(diào)整普通住房標準,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)調(diào)整為330萬元/套以下,內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬元/套以下,外環(huán)以外調(diào)整為160萬元/套以下。
經(jīng)過計算,石小姐發(fā)現(xiàn),等到新標準開始執(zhí)行,她看中的這套位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的房子由于房東持有已滿五年,一舉可以節(jié)省10多萬元的稅費,這可不是筆小數(shù)目,足夠買輛車了。于是她很干脆地告訴中介,等到新標準正式實施后再說。
由于上海普通住房標準目前還未正式公布,部分受到影響的業(yè)主會考慮等待標準正式實行后再完成交易,因而會影響到2月買賣市場的成交情況。在各中介近期門店的業(yè)務中,租賃占了主導地位,門店的來客量中,有70%左右的是租賃客戶。買賣方面則表現(xiàn)較為清淡。雖然近期上海對普通住房的認定標準有所提高,會釋放一定的市場需求,但具體執(zhí)行日期未定,客戶也在等待中觀望。
買賣還未有起色的另一個重要原因是近期二手房的討價還價余地不是很大,與節(jié)前很多房東急吼吼大幅降價賣房不同,目前在售的樓盤,房東心態(tài)大多較好,能議價的空間不一定比節(jié)前多。
浦東新區(qū)張江城市經(jīng)典分行的某中介介紹說,節(jié)后門店買賣的掛牌量與年前持平,掛牌價格也基本沒有變化,但房東的心態(tài)相比年前則淡定許多。年前急需用錢的房東較多,價格讓步自然也大,議價空間不乏10%-15%的。但從節(jié)后看來,議價空間僅為5%左右。主要是因為那些價格相對便宜的房子都已經(jīng)成交,剩下的這些房東資金也相對雄厚,表現(xiàn)不差錢,對于能否立即賣掉也無所謂。如陽光[最新消息 價格 戶型 點評]花城[最新消息 價格 戶型 點評]項目,面積約115平方米的兩房兩廳戶型,之前掛牌價格約為270萬元-280萬元,年前不少房源都以230萬元-240萬元的價格成交,而節(jié)后這樣的房源,總價在250萬元以下已很少見。二手買賣方面表現(xiàn)冷清,節(jié)后至今也沒有成交。
溫州客急拋盤高檔房屢現(xiàn)“抄底”
中介門店統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上海各類二手房源成交量僅4164套,再創(chuàng)歷史新低,環(huán)比減少45%,同比去年2月份過年時的行情也大幅減少了48%。
盡管成交量創(chuàng)新低,但成交價格卻似乎沒有明顯下降的跡象,1.6692萬元/平方米的成交均價仍然高于過去6年中任何一年的二手住宅年均價水平。
從總價看,各總價段位的二手住宅成交量全線下降,幅度最大的800萬元-1000萬元二手住宅,環(huán)比上月下降58.8%,幅度最小的500萬元-800萬元二手住宅環(huán)比上月也下降了33.7%。剛性需求和改善型集中的120萬元-150萬元和150萬元-200萬元二手住宅成交量環(huán)比下跌均超過50%。
從單價看,二手住宅成交中出現(xiàn)了唯一一個不降反升的單價區(qū)間——單價5萬元以上,在其他單價段位成交少則下降37.3%(7000元-9000元/平方米),多則下降56%(4萬元-5萬元/平方米)的情況下,5萬元/平方米以上的二手住宅成交卻以環(huán)比增加40.7%的幅度上漲。從成交明細數(shù)據(jù)看,僅徐匯區(qū)永新城就成交單價5萬元以上的二手住宅10套,應是機構(gòu)整體放盤所致。
在全市成交量大幅下滑的情況下,本月均價5萬元/平方米以上的高端樓盤成交套數(shù)卻要多于上月,導致本月高端二手物業(yè)的成交比重明顯增加。嚴控延續(xù)至今,部分市中心高端物業(yè)的持有者,如外籍人士和溫州投資客在去年年底前后或出于看空房地產(chǎn)后市、或出于自身資金需求等原因,選擇盡快將房源出售變現(xiàn)的情況有所增多,令房源釋放量有所加大。如古北分行中介置業(yè)顧問就反映其一月份的房源掛牌量環(huán)比上月呈小幅增加,同時該分行部分掛牌房源普遍的議價空間也已從2011年后半年的不到10%擴大到如今的10%-15%,其中一些溫州投資客出于生意上資金周轉(zhuǎn)更是急于拋售故降價空間會更大。
房源相對充沛、價格出現(xiàn)一定松動,同時豪宅的購房者通常不會受首套房貸松動、普通住宅標準放寬等因素干擾其購房計劃,一旦符合以上兩個條件基本就會出手,較普通剛需客出手更加爽氣。如上月某中介成交了一套御翠豪庭[最新消息 價格 戶型 點評]的高區(qū)房源,該套房源曾以5.5萬-6萬元/平方米的均價掛牌近半年未能出售,直到春節(jié)前夕才得以成交,最終成交均價僅在5萬元/平方米左右,明顯低于該小區(qū)的平均市場價格,而這個最終敗下陣來選擇“割肉”的房東正是溫州人。
徐匯區(qū)均價上漲一成
從各城區(qū)市場的成交量看,沒有一個城區(qū)能逃避成交量大幅下降的命運,下降最少的靜安區(qū)也有28.8%,下降最多的閔行區(qū)下降53.5%,成交量比上月降了一半還不止。其他成交量降幅超過50%的還有徐匯區(qū)、長寧區(qū)和閘北區(qū)。
但是價格方面,徐匯區(qū)的二手住宅成交價格相比上個月卻上漲了一成,應該也和永新城的集中放盤成交有關(guān)--拉升全區(qū)均價。而成交價格漲幅超過全市平均水平的城區(qū)還有長寧區(qū)、閔行區(qū)和青浦區(qū)。
從戶籍情況看,上海本地成交和外省市成交下降幅度分別為45.2%和45.3%,而外籍人士成交的下降幅度則為53.7%,顯示在市場走弱的形式下,外籍人士的心態(tài)更加謹慎。
房產(chǎn)專業(yè)分析師如是說——
“親戚想換房我建議暫時按兵不動”
從2008年以來,每周的周三和周四兩天往往是林凱最忙的時候。作為上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的負責人,最近一周的新盤開盤、新盤優(yōu)惠等信息要集中匯總、整理、審核并形成調(diào)研報告發(fā)布到公共平臺。“截至目前,數(shù)據(jù)庫顯示上海在售和預售樓盤項目多達572個。”林凱表示,為了確保調(diào)研報告內(nèi)容的準確性,除了與對接開發(fā)商的銷售部門進行核實,數(shù)據(jù)中心工作人員還要向售樓處詢問情況。
在林凱看來,2011年限購令升級、房產(chǎn)稅試點出臺對樓市走向產(chǎn)生了至關(guān)重要的影響。據(jù)他測算,去年全年新房成交量較2010年下降了40%-50%,近乎腰斬。在開盤量方面,2011年11月之前,申城平均每周新開盤項目量還能勉強達10個左右,11月后至今則下滑到僅有二三個。雖然新盤開盤量銳減,但打折優(yōu)惠的在售樓盤卻在增加。“樓市調(diào)控深入以來,開發(fā)商對開盤、優(yōu)惠等信息非常敏感而謹慎。
對于今年樓市的走向,從2005年開始接觸樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計的林凱認為,三四月的推盤和成交量將非常關(guān)鍵。“從目前的數(shù)據(jù)分析和開發(fā)商意向看,三四月新房源供應可能放量,若成交依舊低迷,開發(fā)商可能再次祭出以價換量策略。”不過,林凱也坦言,在調(diào)控政策未見松動的背景下,樓市短期內(nèi)依然難以走出低谷。
從業(yè)7年,也算得上一名資深房[簡介 最新動態(tài)]地產(chǎn)業(yè)界分析人士,在日常生活中,林凱身邊的親戚朋友難免要就買房賣房問題問這問那。就在最近,林凱的一個親戚打算把位于寶山顧村的兩套房子賣掉,置換浦東龍陽路板塊的房子。“目前買進賣出的難度和成本都較大,我建議她暫時不要動。”林凱說。他還認為,從區(qū)位發(fā)展看,目前龍陽路板塊顯然比顧村成熟,但這一優(yōu)勢目前已反映在了兩個區(qū)域房價的差距上,而顧村的未來發(fā)展?jié)摿Ω遊簡介 最新動態(tài)]于龍陽路,因而若不是有特別需要,在目前的市場環(huán)境下仍應以觀望為宜。
房產(chǎn)中介招聘求職面臨兩難
老手少,“菜鳥”嫌待遇不夠高
人才市場供求的矛盾也“投射“到了房產(chǎn)中介行業(yè)。一名大型房產(chǎn)中介的培訓負責人感嘆:“我每年都會給新人做入職培訓,以往每年每次培訓總會有100-150人左右,今年卻只有四五十人參加。”招到的人少,卻又有中介抱怨人手不夠。一些較大的門店人員缺額甚至超過三分之一。是什么原因造成了中介行業(yè)的供求雙雙失衡呢
“菜鳥“底薪高提成少
先看“供”的方面,由于今年大部分房產(chǎn)中介公司采取收縮戰(zhàn)略,需求減少是不爭的事實,但并非完全是只出不進,由于人員流動率高,每年春節(jié)后都是中介行業(yè)招聘的高峰期,而且往往條件開得還不低。記者日前在上海人才大廈[最新消息 價格 戶型 點評]的一場招聘活動中看到,一家知名中介公司給求職者開的條件是:底薪2500元,外加提成,還包住。
按理說,對外來求職人員來說,這個條件算是比較豐厚的了,起碼包住就能解決很大的后顧之憂。從現(xiàn)場情況看,的確也吸引了不少求職者的眼光,也有大學生上前來咨詢,不過從記者在現(xiàn)場觀察了一個小時的情況來看,還是咨詢的多,真正中意的少。
事實上中介行業(yè)的“底薪”還是很有學問的。知情人士透露,底薪開得高是為了留住新人。如某大型中介新人入職前3個月的底薪是2100元/月,但提成比例不高,過了3個月的試用期后,底薪反而會只有1500元/月,不過提成的比例會相應提高。
至于“包住”一般也只有郊區(qū)的中介門店能做到,因為郊區(qū)的房租比較低,在市區(qū)基本不可能有能為員工“包住”的中介分行。對于員工來說,最看中的自然是提成收入,所有中介公司在業(yè)務提成方面都是大同小異,采取累進制的計算方式。根據(jù)收傭金的額度按照10%-35%,甚至更高的比例分成。例如,一套成交價200萬元的房子,如果能夠收傭4萬元,那么業(yè)務員的提成大約為4000-6000元。
可是從去年年中開始,二手房的成交就陷入僵持,大量業(yè)務員都是靠代理一手房過活,且不說萬一碰到拖欠傭金的情況,就是能當場結(jié)清的,收入其實也不多。
某中介業(yè)務員小王前段時間成交了一套1000萬元左右的別墅,如果是二手房的話,小王可以向上下家各收1%的傭金,也就是20萬元,可是開發(fā)商只愿支付0.8%的傭金,也就是8萬元,再根據(jù)該公司的提成規(guī)則,小王實到手的也就8000多元。其實小王已經(jīng)算是該中介“王牌門店”的“金牌業(yè)務員”了,頭腦靈活而且人很勤奮,而其他一般業(yè)務員的收入情況也就更是可想而知了。
老手或“冬眠”或“遷徙”
中介公司招人肯定是更青睞“老手”。中環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)門店每月的運營成本普遍都在三四萬元甚至更高。上海中原董事總經(jīng)理譚百強表示:“從我們的運營成本看,每名業(yè)務員每月平均業(yè)績在1萬元左右,門店能保本經(jīng)營,如果人均每月業(yè)績達到1.5萬元,公司能有盈利;如果人均每月業(yè)績低于1萬元,那么門店是虧損的。”如果都是新人的話,顯然人均每月業(yè)績是無論如何達不到1萬元的。
從去年年底開始,隨著不少中介門店“關(guān)停并轉(zhuǎn)”甚至是退市,中介“老手”的富余人數(shù)應該不少,可為什么中介還是招不到人
“一方面很多老業(yè)務員轉(zhuǎn)行了,還有些人跑到外地二三線城市,或是回老家自立門戶了。”一名老資格的中介門店經(jīng)理表示。還有一些老業(yè)務員在市場的冬歇期干脆選擇“冬眠”,“反正以前市場好的時候賺得不少,現(xiàn)在干脆回家休息,等市場好的時候再復出。”
元宵節(jié)后將迎租房高峰
漲租金,房東租客展開“攻防戰(zhàn)”
春節(jié)前后是換租高峰期,特別是節(jié)后,房屋租賃市場旺季特征明顯。節(jié)后首周不少中介門店的租賃來客量普遍增長,其中中心城區(qū)增幅最為明顯;外圍板塊軌道交通便利板塊,如松江新城也進入租賃旺季。租賃房源掛牌積極性明顯增強,部分板塊增幅達50%。超過6成的租賃需求是因為合同到期和節(jié)后換租,租金上雖整體較為平穩(wěn),但也有個別房東在簽新租約時大漲租金,引發(fā)租客房東就房租的“攻防戰(zhàn)“。
中介看重租房生意
“我們初三開門,到初七、初八基本都沒人來,但是最近一個星期每天都有兩三個人上門咨詢,都是來租房的。”對于新華路上的這家中介門店來說,這兩三人已不是量的累加,而是質(zhì)的飛躍了。黃浦區(qū)的打浦橋板塊、閘北大寧板塊、彭浦板塊這些區(qū)域為了租房而上門的客流量較節(jié)前增加了50%,但房屋買賣量依然冷清。
外環(huán)以外,部分軌交較發(fā)達區(qū)域的租房行情也有“爆發(fā)性“增長。如記者從某中介松江新城門店了解到,與節(jié)前相比,節(jié)后首周租賃市場表現(xiàn)十分突出。門店來客量大幅提升50%,租賃成交量受此帶動,上漲了30%。租賃房源的掛牌積極性也得到極大提高,新增租賃房源掛牌增幅達50%。租賃需求者多為合同到期或節(jié)后換租,占6成以上。需求房源主要集中在總價在2000-3000元/月之間的一房或二房。當前租金較為平穩(wěn),暫時并未出現(xiàn)旺季漲價的現(xiàn)象。另一個外圍板塊“軌交房”集中區(qū)的外高橋板塊也有類似現(xiàn)象,門店租賃來客量增幅明顯,上浮達50%。
外圍城區(qū)租賃房源較為充足,其需求者多以首次來滬務工者及學區(qū)房需求者居多,此類人群多在正月十五以后來滬。而中心城區(qū)房屋租賃市場以換租需求為主,此類人群基本上在正月初十以前就已上班,并且租賃房源相對外圍更為稀缺,多數(shù)人會提前入市尋找合適的房源,導致第一波租房潮首先從中心城區(qū)展開。
“我們預計正月十五以后房屋租賃市場將會迎來最高潮,同時近兩個月也是員工跳槽的高峰期,這也將進一步拉長租賃旺季的周期。”業(yè)內(nèi)人士稱。
今年各大中介公司似乎格外重視租房生意,某種程度也是“逼出來”的,二手房生意難有起色,一手房又擔心結(jié)傭慢、拖欠傭金,所以年初的這波租賃高峰就成了“救命稻草”了。
另一方面,在許多中介門店,租單生意通常都是由新人做的,這些新人客戶資源不多,在做租賃生意時也就格外賣力了。
石先生剛買房不久,想把其在中山公園附近的一套原住房租掉補貼房貸費用。由于不想支付中介費,他把自己的房源在“百姓網(wǎng)”、“58同城”等網(wǎng)站上掛牌找租客。沒想到還是有中介打電話找到了他,稱可以幫石先生推薦客戶,甚至愿意不向他收中介費,最多私底下給業(yè)務員一兩百元的“代辦費”就行。
換租成本大
盡管中介稱漲租現(xiàn)象尚未全面鋪開,但在節(jié)后租賃等多重因素的影響下,卻有部分房東開始上調(diào)租金。
在南方商城附近租房的小關(guān)租約將在2月份到期,春節(jié)假期剛過,房東就提出要在簽新租約時漲房租,原來三室一廳3100元的月租要漲到4000元,漲幅接近30%,這是小關(guān)及其室友無論如何接受不了的。經(jīng)過反復談判,終于在元宵節(jié)當天敲定最終解決方案——月租金折衷為3500元,相當于三個租客每人再多出100元出頭。
春節(jié)過后通常是租賃的熱潮期,從上海部分中介門店的來客情況看,7成左右租金出現(xiàn)普遍上漲,約有5%-10%的增幅,租金在3000元/月以下的中低端房源最為搶手。
記者從延吉區(qū)域部分中介分行了解到,租賃業(yè)務與去年年底相比增加了10%,帶看量也有5%左右的提升。延吉片區(qū)內(nèi)次新房租金在4500-5000元/月,老公房租金在2000-3000元/月,一套控江二村30平方米左右面積的物業(yè),節(jié)前掛牌價為2000元/月,節(jié)后上調(diào)為2200元/月,上調(diào)幅度達到10%。
當然也有房客不愿接受房東的漲價要求,直接換租,但這樣的情況不多。按照小關(guān)的說法,搬家要浪費很多精力,而且原來住的小區(qū)周邊已經(jīng)很熟悉了,換房又要重新適應新環(huán)境。此外,續(xù)租不用出中介費,如果新租房的話,則又要付新的中介費。