如果說(shuō)去年底是一手開(kāi)發(fā)商掀起了一波打折促銷(xiāo)高潮的話,如今二手房東們的降價(jià)則顯得是細(xì)水長(zhǎng)流、慢慢蔓延。
根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)正在回落,而降價(jià)范圍也從外圍擴(kuò)大至一貫堅(jiān)挺的中心城區(qū),并呈現(xiàn)“外圍降得多,中心降得深”的態(tài)勢(shì),總的來(lái)說(shuō),降價(jià)10%左右的比較普遍。
降價(jià)一成你買(mǎi)嗎從成交數(shù)據(jù)來(lái)看,心動(dòng)并且行動(dòng)的購(gòu)房者并不多。記者采訪發(fā)現(xiàn),在一片看跌聲中,購(gòu)房者期待在降20%甚至更低的點(diǎn)抄底。
【市場(chǎng)】
1 外圍降得“多”中心降得“深”
上海中原地產(chǎn)近日公布的月度報(bào)告顯示,2012年1月份全市二手住宅成交均價(jià)23847元/平方米,環(huán)比去年12月份基本持平。而從經(jīng)過(guò)偏差修正的領(lǐng)先指數(shù)表現(xiàn)來(lái)看,2012年1月份環(huán)比上月繼續(xù)下降2.33%,12個(gè)樣本區(qū)域指數(shù)環(huán)比上月全線下滑。其中,靜安、楊浦區(qū)域指數(shù)降幅最大。如昌平路板塊的“靜安晶華園”,新閘路板塊的“上海壹街區(qū)”、“靜安楓景”,1月價(jià)格降幅分別高達(dá)6.45%、9.49%、12.64%。
“從整個(gè)上海的二手市場(chǎng)來(lái)看,相比過(guò)去房?jī)r(jià)的最高點(diǎn),現(xiàn)在的成交價(jià)格都有10%,甚至15%的降幅。 ”該份報(bào)告的主要負(fù)責(zé)人上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍向記者表示。而降幅一方面是得益于房東心態(tài)的調(diào)整,主動(dòng)調(diào)低掛牌價(jià),另一方面,在實(shí)際交易中,議價(jià)空間也在變大,最后成交時(shí)房東一般還會(huì)在價(jià)格上有所讓步。
對(duì)目前二手房的降價(jià)態(tài)勢(shì),宋會(huì)雍概括為外圍降得 ‘多’,中心降得‘深’。 “外圍區(qū)域在一手樓盤(pán)的帶動(dòng)下,二手房降價(jià)比較普遍,因面向廣大剛需客戶,少量的降幅便可以換取成交。而中心區(qū)域房源稀缺,價(jià)格扛得住,降價(jià)的數(shù)量有限,但面向改善型客戶,小幅降價(jià)未必奏效房東要更‘深’得降價(jià)了。比如,外圍區(qū)域可能是10套房源,有8個(gè)房東降了5%,而市中心的10套房源,可能只有2套降價(jià),但這2套的降價(jià)幅度會(huì)在10%以上。”
2 只降一成“脫手慢”
張劍東是德佑地產(chǎn)中二區(qū)區(qū)域經(jīng)理,主管北靜安、常熟路、中遠(yuǎn)兩灣城等區(qū)域的多家市區(qū)門(mén)店。他向記者表示,當(dāng)前市場(chǎng)是毫無(wú)疑問(wèn)的“買(mǎi)方市場(chǎng)”,房東的成交價(jià)格低于報(bào)價(jià)10%-15%是常有的事,只降一成未必夠用啦。
以“靜安晶華園”為例,該樓盤(pán)均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右,每套售價(jià)400-600萬(wàn)元。 “降價(jià)10%-15%比較普遍,不能說(shuō)沒(méi)有吸引力,但很難立刻成交,從掛牌到有人付意向至少也要一兩周,但少量降價(jià)15%-20%的房源通常一兩天就能出手了。 ”張劍東介紹道。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)政立路店經(jīng)理夏琪表示,在楊浦五角場(chǎng)板塊,約有三分之一的業(yè)主在春節(jié)期間主動(dòng)降價(jià),在原房屋總價(jià)上降低5-10萬(wàn)元。這類(lèi)業(yè)主多為置換型,想購(gòu)買(mǎi)中外環(huán)區(qū)域在售新盤(pán),政策松動(dòng)無(wú)望、且樓市成交低迷下,心態(tài)被迫放低,想通過(guò)降價(jià)快速回籠資金,而在售新盤(pán)打折促銷(xiāo),也為其降價(jià)提供空間。
而在普陀長(zhǎng)壽板塊,雖業(yè)主心態(tài)整體穩(wěn)定、降價(jià)占比未有擴(kuò)大,但春節(jié)期間也出現(xiàn)了部分特價(jià)房源。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)膠州路店經(jīng)理劉奎介紹,在德怡苑、綠洲城市花園等小區(qū),特價(jià)房業(yè)主的讓價(jià)幅度多在8%-12%。
3 成交量慣性低迷
采訪過(guò)程中,記者向部分市區(qū)門(mén)店中介經(jīng)理了解二手房交易形勢(shì),一些經(jīng)理直接坦言“沒(méi)有成交”,現(xiàn)在僅靠租賃和一手代理“撐起一片天”,足可見(jiàn)二手市場(chǎng)的低迷情境。
而數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2012年1月上海中原全市二手房成交套數(shù)較2011年12月份大幅減少42.26%,與去年11月份低位值相比也減少32.87%,10個(gè)行政區(qū)域成交套數(shù)環(huán)比上月下滑。
宋會(huì)雍解釋,1月份的不景氣是意料之內(nèi)的,既是傳統(tǒng)淡季的一貫表示,也是去年下半年開(kāi)始的低迷行情的慣性延續(xù)。
另外,“上海普通住房新標(biāo)準(zhǔn)”還未正式發(fā)文,也使得二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)交易量受到一定影響。春節(jié)前,上海市市長(zhǎng)韓正透露今年上海將調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn),內(nèi)環(huán)線以內(nèi)調(diào)整為330萬(wàn)元/套以下,內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬(wàn)元/套以下,外環(huán)以外調(diào)整為160萬(wàn)元/套以下。而目前普通房?jī)?yōu)惠主要體現(xiàn)在稅收上,非普通房契稅按3%征收,普通房契稅減半僅1.5%征收。這對(duì)某些接近新標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主來(lái)說(shuō),買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)會(huì)有比較大的影響。
中原地產(chǎn)浦東新區(qū)張江湯臣[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]分行的張書(shū)正經(jīng)理介紹,該區(qū)域中熱賣(mài)的房子在200萬(wàn)元-300萬(wàn)元之間,按照新標(biāo)準(zhǔn),未滿五年的房子可節(jié)省約5-6萬(wàn)元,已滿五年的房子則可省10幾萬(wàn)元不等,是個(gè)不小的數(shù)目,這也讓一些客戶暫緩了購(gòu)房計(jì)劃。
4 一二手倒掛仍存在
在一些一手樓盤(pán)的集中降價(jià)區(qū),一二手倒掛現(xiàn)象依然存在,即便二手房交房快點(diǎn),購(gòu)房者自然會(huì)因價(jià)差更傾向于新盤(pán),這也讓二手房的買(mǎi)賣(mài)陷入僵局。
宋會(huì)雍表示,嘉定、寶山等區(qū)域,一手樓盤(pán)降價(jià)明顯,但是很多二手房東卻不為所動(dòng)。這部分房東主要是低價(jià)得房的動(dòng)遷戶和早期投資客,無(wú)論未來(lái)降多少都有的賺,自然覺(jué)得沒(méi)有必要低位拋盤(pán)。
他同時(shí)認(rèn)為,從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看,無(wú)論是高端樓盤(pán)還是中低端,成交數(shù)字顯示前期的降價(jià)幅度已經(jīng)足夠完成消化,20%已經(jīng)是降價(jià)的底線,今年上半年加大降價(jià)幅度似乎沒(méi)有必要也沒(méi)有可能。這時(shí),二手房東不妨將價(jià)格逐步往下靠,購(gòu)房者們的心態(tài)也會(huì)隨之平穩(wěn)。
不過(guò),也有不少中介經(jīng)理表示,春節(jié)后,特價(jià)房的數(shù)量減少了。
中原地產(chǎn)浦東新區(qū)張江城市經(jīng)典分行的孫經(jīng)理介紹,節(jié)后房東心態(tài)相比年前淡定許多,議價(jià)空間有所縮減。年前急需用錢(qián)的房東較多,價(jià)格讓步自然也大,議價(jià)空間不乏10%-15%的,但節(jié)后議價(jià)空間僅為5%左右。
【心態(tài)】
剛需客盼抄底
“只是降一成的話買(mǎi)房還是很吃力吧,我應(yīng)該不會(huì)考慮的,至少三成才有足夠吸引力吧。 ”面對(duì)記者的提問(wèn),在滬工作四年的“新上海人”曾先生表示。他向記者介紹,自己已經(jīng)決定扎根上海,買(mǎi)房目前還非必需,但也是遲早的事。 “如果有適合的房子,價(jià)格也有吸引力,就把這件大事在今年解決了。所以現(xiàn)在開(kāi)始要特別關(guān)注一些理想的區(qū)域,一旦房?jī)r(jià)真的降很多,大家蜂擁而至,沒(méi)有準(zhǔn)備怎么行 ”
像曾先生這樣寄希望于今年 “降到底”的人不在少數(shù),而一些真正的剛需客也調(diào)整了購(gòu)房周期,期盼“抄底”價(jià)買(mǎi)到心儀的房子。
德佑地產(chǎn)中二區(qū)張劍東經(jīng)理告訴記者,現(xiàn)在一個(gè)明顯的變化就是交易周期變長(zhǎng)了。這一問(wèn)題不只是表現(xiàn)在客戶挑選的時(shí)間長(zhǎng)、看的房源多,而是明明有了心儀的房源,還是遲遲不能決定,有的客戶同一套房子看了三四次也沒(méi)有決定,這在過(guò)去是很少見(jiàn)的。
他告訴記者,通過(guò)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查和實(shí)際接觸了解到,不少購(gòu)房者的理想價(jià)格是下降三成甚至更多,但在房源本就很有限市中心板塊,這樣的大降幅未必會(huì)出現(xiàn),購(gòu)房者看跌的心態(tài)可能會(huì)使自己錯(cuò)失現(xiàn)在這波下跌機(jī)會(huì)。
改善客被限貸“壓力山大”
張劍東告訴記者,除了心理預(yù)期的影響,調(diào)整政策的影響更加直接,市中心區(qū)域的主要客戶改善型需求者中,不少是被限貸政策擋在門(mén)外的。
記者從銀行和中介處了解到,改善型購(gòu)房者“賣(mài)一買(mǎi)一”,只要先賣(mài)再買(mǎi),便不受限購(gòu)令制約,但是貸款記錄將成為買(mǎi)房過(guò)程中的枷鎖,首付比例和貸款利率都會(huì)上調(diào),冠上“第二套”后將承擔(dān)更多的購(gòu)房成本。
目前,首套房貸款利率有所松動(dòng),一般回歸基準(zhǔn),有的銀行還會(huì)有優(yōu)惠,但二套房貸款政策還是堅(jiān)挺無(wú)松動(dòng)。
以一套單價(jià)4萬(wàn)元/平方米,面積100平方米的二手房計(jì)算,商業(yè)貸款五成200萬(wàn)元,20年期的等額本息還款法,如果是按照過(guò)去的基準(zhǔn)利率,每月月供為16418.97,而現(xiàn)在至少上浮 1.1倍,每月月供至少17394.46元。更不用提幾次調(diào)息的公積金貸款叫停的影響了。
張劍東介紹,至少80%的中高端房源購(gòu)買(mǎi)者是無(wú)法享受基準(zhǔn)利率的,這一定程度上讓精打細(xì)算的購(gòu)房者們望而卻步。