從今年開始,南京河西奧體地區(qū)將有一大批二手房要度過“5歲”,這些房源上市交易時將無須繳納的營業(yè)稅。最近,南京一些市民在購買即將滿5年的二手房時也注意到了這一點,買賣雙方試圖通過推遲過戶的形式來規(guī)避營業(yè)稅。律師指出,只要推遲過戶就有可能產(chǎn)生毀約風險,如果實在要這么做,應該在手續(xù)上盡量完善。

河西一批樓盤即將滿“5歲”

未滿5年的二手房過戶需要全額征收營業(yè)稅,這條營業(yè)稅政策被公認是二手房成交量下滑的重要原因。河西奧體地區(qū)匯集了多家大品牌開發(fā)商的樓盤,去年這些房源由于大多未滿5年,因此交易成本高昂。以中海塞納麗舍為例,一套100平米的房源總價200萬元,如果在去年交易就得支付5.5%的營業(yè)稅11萬元。二手房房主一般將這筆錢轉嫁給買房人。而這個小區(qū)房源大多從下半年開始陸續(xù)滿“5周歲”,再交易時就少了這筆不菲的營業(yè)稅。滿堂紅奧體店的業(yè)務員介紹說,奧體新城清竹園、萬科光明城市、銀城西堤國際、中海塞納麗舍、萬達華府、拉德芳斯這幾個小區(qū),今年將逐步交付滿5年。“房主往往抓住這一點會有所漲價,不過總體上還是比未滿5年的劃算。”

他說,奧體地區(qū)這幾個小區(qū)有不少房源曾經(jīng)是炒房客所買,因此很多房子已經(jīng)經(jīng)過轉手,總體上今年滿5年的房源不會像人們想象中的那么多,但買房人還是有的挑。

律師:為避稅推遲過戶有風險

“整個2011年奧體地區(qū)的二手房交易都比較清淡,相信今年有這些滿5年的房子上市,情況會好一些。”河西新安江路上一家中介的業(yè)務員說。幾個月的時間,房價可能相差十來萬。近日,已經(jīng)有買房人為了規(guī)避營業(yè)稅不惜與房主簽訂了一份10個月后才過戶的合同。孫先生一家今年初看中了萬達華府的一套房子,不過這套房源要到今年11月份才滿5年。“中介在我們之間協(xié)調,最后房主答應可以現(xiàn)在簽合同,滿5年后過戶,但是現(xiàn)在要交七成房款。”孫先生說,他最終答應并去公證處將這份購房合同做了公證,房主還把房產(chǎn)證交給了孫先生。

“孫先生這么做其實風險很大。”南京金協(xié)和律師事務所副主任張明文說,首先房產(chǎn)證隨時可以掛失,其次,購房合同即使做了公證,假設房主毀約私下將房子賣給他人,孫先生仍然會很麻煩;第三,孫先生已經(jīng)支付了大多數(shù)房款給房主,未來萬一合同出現(xiàn)意外,他還需要追索這筆錢。張明文說,從去年開始就已經(jīng)有一些購房人采取類似的方式來規(guī)避營業(yè)稅,這個避稅行為雖然可以理解,但只要不盡早過戶,終究存在風險。“如果買賣雙方實在要這么做,可以盡量縮小風險。第一,簽約距離過戶的時間不要太長,半年左右為宜;第二,有的房主要求買房人必須先支付全款,這樣一方面風險太大,另一方面利息損失也不小。“如果買賣雙方實在要這么做,雙方可以約定簽約后到房產(chǎn)局去辦理抵押登記,將這套房子抵押在買房人名下,這樣房主就不能輕易過戶給他人,而且抵押登記的成本非常低廉。”