說到買房,多數(shù)人關注的是房產(chǎn)證過戶與辦理問題,對土地證的了解卻很有限。讀者王先生就是如此,幾個月前他在泉州云谷小區(qū)買了套二手房,房產(chǎn)證已經(jīng)辦理過戶手續(xù),土地證卻一直扔在抽屜里,直到近日經(jīng)朋友提醒才想起,土地證上還是原房東的名字。然而,當他到有關部門辦理過戶手續(xù)時,卻被告知“不能辦”。王先生頗為郁悶,致電本報咨詢究竟怎么回事。

劃撥用地性質(zhì) 需補辦出讓手續(xù)

房產(chǎn)證都過戶了,為何不能辦理土地證過戶手續(xù)據(jù)泉州市行政服務中心國土資源局窗口工作人員稱,王先生所提供的原業(yè)主土地證上寫著“劃撥”,也就是說,該套房的土地屬于劃撥用地性質(zhì),按理需要補辦出讓才能交易。

據(jù)了解,國有土地證的取得方式有兩種,一種是有償取得,即以出讓方式取得,以這種方式取得的土地,可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得,即以劃撥方式取得,以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前,必須經(jīng)有批準權的政府批準并交納土地出讓金,變劃撥土地使用權為出讓土地使用權。云谷小區(qū)屬于后者,土地為“劃撥”用地性質(zhì)。

“購買二手房時,可以看原業(yè)主土地證上所寫的性質(zhì)是什么,才知道是否可以辦理更名或補辦手續(xù)。”該工作人員稱。記者還了解到,泉州市區(qū)劃撥用地性質(zhì)小區(qū)有多個,但根據(jù)政府相關規(guī)定,目前小山新村、刺桐新村、西郊新村、金山新村、紅梅新村等小區(qū)可以補辦出讓手續(xù)。

隨后,記者從中介公司了解到,云谷小區(qū)并非所有房源都無法辦理土地證過戶手續(xù),因云谷小區(qū)置換率較高,多幢樓都已辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)為商品房性質(zhì),購房者購買時也可以較簡單地辦理土地證更名手續(xù)。此外,置換率高的圣湖小區(qū)同樣如此。

眾多購房者 忽視土地證過戶

按理說,在完整的商品房產(chǎn)權中,應該包括“國有土地使用證”和“房屋所有權證”。其中,“國有土地使用證”就是我們通常說的土地證,是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證。然而,在二手房交易過程中,即便是可以辦理更名和轉(zhuǎn)讓手續(xù),不少業(yè)主也忽略了土地證的辦理。

易嘉房產(chǎn)客戶主管葉丹冬從事二手房交易多年。據(jù)他了解,除了劃撥用地商品房小區(qū)外,市區(qū)多數(shù)小區(qū)都可辦理土地證大證割小證或更名手續(xù),但是在實際二手房交易中,多數(shù)房東不重視土地證的分割與更名問題,有些房東即使從原房東手中拿到土地證,也不會及時辦理過戶手續(xù)。

據(jù)了解,我市乃至全省沒有土地證的房子,照樣可以上市交易。而業(yè)內(nèi)人士分析,盡管沒有土地證不影響業(yè)主對房屋的使用,但是根據(jù)《物權法》相關規(guī)定,將來土地使用證和房產(chǎn)證不齊,不得上市交易。另外,將來如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形,房屋所有權和土地使用權應該分屬兩部分補償,這樣土地補償部分就很難保證。

四種情形 國土部門拒辦土地證

那么,該如何辦理《土地證》變更呢記者從泉州行政服務中心國土資源局窗口了解到,屬于劃撥用地商品房,需要補辦出讓才能辦理土地證。而一般情況下,開發(fā)商交完土地出讓金后,就可以進行開發(fā)并辦理大的土地證。只要是有了大的土地證和其他合法的售房手續(xù),購房者就可以到相關國土部門辦理土地證的分割手續(xù),把屬于自己的土地證辦到手。這個過程簡單來說,就是“大證割小證”。

此外,按照有關規(guī)定,有幾種情形國土部門可以拒辦土地證。一是,開發(fā)商以出讓方式取得土地使用權的,但其土地出讓金尚未交納完畢。二是,開發(fā)商以劃撥方式取得土地使用證的,未經(jīng)政府有關部門批準,辦理出讓手續(xù)的。三是,在集體所有的土地上建房的。四是,開發(fā)商所取得的土地使用權權利受限制的,諸如抵押、被司法機關查封等情況。

商品房土地使用權分割登記所需提供的材料:

開發(fā)商的《國有土地使用證》(復印件);

土地使用權出讓合同及土地利用要求(復印件);

規(guī)劃設計條件(復印件);

各幢樓房總《房屋所有權證》及該幢樓房各戶測繪面積明細表(市房地產(chǎn)測繪隊出具);房屋竣工驗收報告;

土地分攤情況表(提供以幢為單位、用EXCEL制表的軟盤);

填寫《土地登記申請表》;

開發(fā)商的法人證明、機構代碼證、《法人代表身份證明書》、法人代表個人的身份證明、土地登記委托書及委托代理人的身份證明;

各戶《房屋所有權證》及業(yè)主身份證明;

宗地圖;

國土資源部門認為應提交的其他材料。

房改房或商品房土地變更登記:

原業(yè)主《國有土地使用證》原件和《房屋所有權證》復印件;

現(xiàn)業(yè)主《房屋所有權證》原件和復印件;

買賣合同或贈與合同、繼承證明等變更文件原件或經(jīng)查檔蓋章的復印件;土地出讓金繳交證明;

變更雙方身份證明復印件;

屬劃撥土地使用權的,應提供《房改房或商品房劃撥土地使用權補辦出讓合同》。如該幢樓已辦理出讓的,應到用地利用組查詢出讓合同編號、使用終止日期;

宗地圖一份;

國土資源部門認為應提交的其他材料。