由于一系列政策的利好,大量二手房將被納入到普通住宅范圍之列,使得近期二手房帶看量和成交量都有所回升。隨著2月滬上二手樓市的回暖,不少業(yè)主期望值再次抬升,部分業(yè)主出現(xiàn)逆市漲價(jià)的行為,而與此相對(duì)應(yīng)的是,中心區(qū)二手房回暖仍較為緩慢。
上海中原研究咨詢部報(bào)告顯示,盡管近期房地產(chǎn)政策微調(diào)的傳聞不絕與耳,政策也出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的放松,在小陽(yáng)春的照耀下,新一輪降價(jià)不斷冒泡,樓市總體供求呈現(xiàn)出升溫跡象。節(jié)后三周一手住宅供求量分別達(dá)到了17.3萬(wàn)平方米、17.54萬(wàn)平方米,供求比為1:1.01。一手住宅均價(jià)近三周也維持在2.05-2.09萬(wàn)元/之間,保持穩(wěn)定的走勢(shì)。盡管如此,判斷樓市回暖還為時(shí)過(guò)早,尤其是中心區(qū)域樓市的春天恐怕還要推遲個(gè)把月。
據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示:近三周一手住宅供求的確有所攀升,但供求區(qū)域都集中在外環(huán)以外的郊區(qū),以上周供應(yīng)為例,上千套住宅集中于嘉定、南匯、松江三個(gè)區(qū)域,新推出的4個(gè)項(xiàng)目,其中2個(gè)為公寓房,2個(gè)為公寓、別墅綜合型物業(yè)。從房?jī)r(jià)來(lái)看:目前有降價(jià)舉措的樓盤(pán)也集中于郊區(qū):如“保利葉語(yǔ)”均價(jià)降10%、浦東“畢加索小鎮(zhèn)”總價(jià)降25%、唯一靠近中心區(qū)域的普陀區(qū)光新路上的“香溢花城”讓利幅度在15%左右。從成交來(lái)看,成交排前的絕大部分位于郊區(qū),浦東三林區(qū)域是僅有一個(gè)位于外環(huán)內(nèi)的區(qū)域。
從二手房成交情況來(lái)看,據(jù)上海中原三級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示:2月1日-23日,中原二手住宅租賃與買(mǎi)賣成交比重為4.16:1,買(mǎi)賣遠(yuǎn)少于租賃,租賃業(yè)務(wù)成為維持市場(chǎng)的主力。從區(qū)域來(lái)看,中心區(qū)域二手買(mǎi)賣成交僅占到整體成交的8%。
上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示:在政策局部調(diào)整下,上海住宅交易整體升溫態(tài)勢(shì)不變,但未來(lái)降價(jià)幅度及其后市回暖程度尚無(wú)明確定論。各項(xiàng)看似利好的政策同時(shí)出臺(tái)其實(shí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生對(duì)沖作用:如普通住宅價(jià)格調(diào)整與保障型住房政策調(diào)整對(duì)外環(huán)線外樓市產(chǎn)生不同影響,外環(huán)線外普通住宅價(jià)格調(diào)整幅度最大,調(diào)整后能納入到普通住宅范疇的比重比其他兩個(gè)環(huán)線都要高,對(duì)其是利好政策;而共有產(chǎn)權(quán)保障房標(biāo)準(zhǔn)放寬政策對(duì)商品房市場(chǎng)又帶來(lái)沖擊,外環(huán)外影響首當(dāng)其沖,由于保障型住房總價(jià)與外環(huán)外總價(jià)接近,在保障型住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的放寬后,部分客戶可以自主選擇是環(huán)線內(nèi)的保障房還是環(huán)線外的普通住宅,會(huì)一定程度上分流了外環(huán)線外的市場(chǎng)需求。另外買(mǎi)賣雙方處于對(duì)立面,對(duì)政策的解讀也都站在自身立場(chǎng)考慮,如普通商品住宅價(jià)格雖然調(diào)高,但與賣家是否主動(dòng)降價(jià),降價(jià)幅度無(wú)直接關(guān)系,唯一可以肯定的是原本做低房?jī)r(jià)的現(xiàn)象會(huì)減少。而近期存款準(zhǔn)備金的下調(diào)意味著市場(chǎng)資金變得充裕,實(shí)質(zhì)上對(duì)房企是利好,對(duì)于房企而言,尤其是對(duì)于擁有大規(guī)模土地及物業(yè)的房企來(lái)說(shuō)資金只要能有效配置而不出現(xiàn)斷裂就能繼續(xù)生存,降價(jià)及其幅度仍將是局部和漸進(jìn)的,總體來(lái)看,目前中心區(qū)域房企大多為實(shí)力雄厚的大型房企,這就決定了中心區(qū)域降價(jià)風(fēng)潮將遲緩到來(lái),樓市回暖腳步也將放慢。